【正文】 址及制作，并正式開始招商。（7） 10月完成樣板商鋪的建設(shè)，媒體推廣全面展開。第六章 項目的經(jīng)營與管理一、組織結(jié)構(gòu)（附）二、人力資源配置勞動定員：約80人。職工工資福利：平均工資及福利費約2500元/月。員工來源及招聘方案：由迎海集團總部負責人員的招聘。市場和策劃方面可以從迎海五金商貿(mào)城借調(diào)或新招聘有經(jīng)驗人員。招聘人員需有行業(yè)經(jīng)驗，無需經(jīng)過培訓上崗。 三、項目的經(jīng)營與管理 商務(wù)物流是專業(yè)市場發(fā)展的一個重要方向，X國際包裝城的在運作上引入商貿(mào)物流的概念，打造創(chuàng)新模式的專業(yè)市場。●商貿(mào)物流簡介現(xiàn)代物流，是泛指原材料、產(chǎn)成品從起點至終點及相關(guān)信息有效地流動的全過程，是將倉儲、運輸、包裝、裝卸、加工、整理、配送、回收、信息等方面有機地結(jié)合形成完整的供應(yīng)鏈，是為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)?，F(xiàn)代物流具體包括五個方面，即生產(chǎn)物流、供應(yīng)物流、銷售物流、回收物流、廢棄物物流。商貿(mào)物流是對因商業(yè)貿(mào)易活動（因商品的采購、供應(yīng)、銷售、進出口等）而產(chǎn)生的物流?，F(xiàn)代商貿(mào)物流的起點和核心是商品交易。正是由于商品交易，才產(chǎn)生商品物質(zhì)的物理性流動。目前政府支持發(fā)展的商貿(mào)物流行業(yè)包括大型連鎖零銷商場、大型專業(yè)批發(fā)市場、第三方物流等?！耥椖康慕?jīng)營管理隨著經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)營業(yè)態(tài)不變的變化和提升，并且各種業(yè)態(tài)變化的時間越來越短，因此要保證項目的可持續(xù)發(fā)展，需要有長遠的經(jīng)營理念和管理思想。（1）在目標客戶上，本項目在發(fā)展的前期就注意到業(yè)態(tài)變化的短期化和項目的可持性發(fā)展問題，因此在項目的招商階段，就以經(jīng)營能力較強的企業(yè)或相關(guān)辦事處等經(jīng)營能力較強的經(jīng)營者為招商對象，大力培育有影響力的交易商,以降低項目的經(jīng)營風險。（2）在服務(wù)上，在提供場地服務(wù)的同時，更多地將提供市場服務(wù)，在幫助商戶提高經(jīng)營水平和盈利能力的前提下，為公司發(fā)展尋找更多的利潤增長點。傳統(tǒng)的專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營手段一般是通過租價優(yōu)惠、免收入場費、返租讓利等等形式進行招租，以吸引商家入駐，而商戶入駐后，其交易量如何、經(jīng)營狀況怎樣、是否贏利，眾多的專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營者并不關(guān)心。商家和專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營者只是一種場地租賃關(guān)系，商貿(mào)市場經(jīng)營者為其提供的也只是一般的商業(yè)物業(yè)的管理服務(wù)。本項目除了為商戶提供傳統(tǒng)的場地服務(wù)之處，更多的將提供一種市場服務(wù)，包括舉行會展、精品展示、市場信息服務(wù)、市場發(fā)布服務(wù)、電子交易服務(wù)建立渠道銷售、代理、組織進出口、組織參加大型招(投)標會、組織物流運輸?shù)?。?）在交易方式上，以傳統(tǒng)的攤位制的對手交易模式為基礎(chǔ)，引入了連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷模式。并以包裝印刷市場本身的特點，大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)交易和倉單經(jīng)營模式，引導行業(yè)的交易模式創(chuàng)新。（4）從功能上，完善”商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播、形成價格”等四項功能。本項目除了有商品集散和財務(wù)結(jié)算功能之外，通過建立電子信息平臺、發(fā)行專業(yè)雜志、以及本市場強大的市場影響等因素使之真正地形成”信息傳播”和”形成價格”的功能。（5）在管理上，避免了傳統(tǒng)的以租代管的模式，逐步控索采用”超市式”管理模式，提高市場的信譽度和美譽度，杜絕假冒偽劣產(chǎn)品，樹立專業(yè)市場的新形象。第五部分、 投資與籌資分析一、財務(wù)分析與評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。?）財務(wù)價格及收入情況注：本項目的財務(wù)評價采用固定價格，即在項目經(jīng)營期內(nèi)不考慮價格相對變動和通貨膨脹影響的不變價格。以前八年做出財務(wù)分析，收入情況預測：第一年至第三年租金收入：2795萬元/年商鋪收入：68744㎡39元/㎡12個月70%=22520534元會展中心經(jīng)營折算收入：14557㎡15元/㎡12個月70%=1834182元商務(wù)中心收入：13000㎡㎡12個月70%=2031120元住宅收入：18630㎡10元/㎡12個月70%=1564920元第四年至第六年租金收入：3564萬元/年商鋪收入：68744㎡43元/㎡12個月80%=28377523元會展中心經(jīng)營折算收入：14557㎡20元/㎡12個月80%=2794944元商務(wù)中心收入：13000㎡20元/㎡12個月80%=2496000元住宅收入：18630㎡11元/㎡12個月80%=1967328元第七年至第八年租金收入：4564萬元/年商鋪收入：68744㎡㎡12個月90%=35785376元會展中心經(jīng)營折算收入：14557㎡25元/㎡12個月90%=3930390元商務(wù)中心收入：13000㎡25元/㎡12個月90%=3510000元住宅收入：18630㎡12元/㎡12個月90%=2414448元。（2）開發(fā)成本：7，；（3）開發(fā)費用① 管理費用：；② 銷售費用： 1364萬元；開發(fā)費用總計：（4）地租，；（5）經(jīng)營費用管理費用120萬元/年；銷售費用第一年至第三年265萬元/年，第四年至第六年80萬元/年，第七年至第八年50萬元/年；第一年至第四年利息200萬元/年，共計800萬元。（6）其它計算參數(shù)：營業(yè)稅及附加：％房產(chǎn)稅：營業(yè)收入的12%所得稅率：利潤總額的33%折舊方法：直線法二、前八年的利潤表與靜態(tài)回收期分析： 前八年利潤表靜態(tài)回收期：5+5年現(xiàn)金凈流量/第六年現(xiàn)金流入量＝5＋可見，該項目可以產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，經(jīng)營期限為40年的項目，在5年3個月就可以收回投入的全部資金。三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 金流量表： 經(jīng)過上面的計算，%，大大超過行業(yè)市場收益水平（一般基準收益為10%），隨著市場成熟，后期就更加具有市場競爭力了。四、敏感性分析敏感系數(shù)是指不確定因素的變化率與因不確定因素變化而造成的評價指標（如凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率）相應(yīng)的變化率的比率。敏感系數(shù)表(增加20％) 從上表可以看出，利潤對單價最敏感，對銷售量次之，對費用成本的敏感性較低。因此本項目的盈利主要取決于價格和銷售量。其增減變動對利潤的影響非常大。成本由地租和資產(chǎn)折舊組成，這些都是確定數(shù)，在成本費用方面空間較小；在出租價格方面面臨市場約束，而在銷售量上我們可以采取很多有效措施，增加銷售，促進利潤的提高。五、資金來源自有資金2000萬元，計劃從X迎海集團公司調(diào)入1000萬元支持本項目。同時，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解決500萬元，這樣，3500萬元的自有資金就可以落實到位。部資金：計劃從銀行融資6500萬元。第六部分 財務(wù)評價結(jié)論從上面的分析可以看出，本項目具有很好的盈利能力和償債能力；本項目具有一定風險，但這種風險因素可以通過提高銷售量和價格、費用等因素的合理調(diào)整與組合而降低；本項目對單價和銷售量較敏感，但對成本、費用的敏感度不高。因此應(yīng)努力提高銷售量，降低費用，獲取最大收益。 第九章 發(fā)展商概況一、迎海集團概況X迎海集團有限公司是一家綜合性的民營企業(yè)集團。自1995年創(chuàng)立以來，在李偉董事長為首的董事會領(lǐng)導下，本著誠信、求實、創(chuàng)新、發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營理念，經(jīng)過九年的穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以商貿(mào)物流業(yè)為龍頭，以房地產(chǎn)業(yè)、酒店娛樂業(yè)、建筑裝飾業(yè)、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)為依托，同時有計劃地發(fā)展高新技術(shù)等新型行業(yè)的綜合性產(chǎn)業(yè)集團，目前已形成主業(yè)突出、合理多元的產(chǎn)業(yè)格局?，F(xiàn)在，迎海集團總資產(chǎn)近十億元，直接控股企業(yè)十余家，員工近萬人。二、迎海的業(yè)績迎海集團成功開發(fā)、運作的的大型項目有：東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場、X國際包裝印刷城、X國際IT數(shù)碼港、湛江南站服裝批發(fā)市場、迎海花園、迎海酒店、盛海酒店、匯賓樓酒店等。三、迎海的榮譽迎海連續(xù)四年被X省工商行政管理局評為重合同守信用單位及光彩之星企業(yè)稱號；連續(xù)四年被共青團X省委評為青年文明號；2000年度被國家工商行政管理總局、中國個體勞動協(xié)會評為全國光彩之星企業(yè)稱號；2002年度屬下X盛海酒店管理有限公司被全國工商行政管理總局評為 全國青年文明號……2003年2月，李偉董事長被X省人民政府評為X省優(yōu)秀民營企業(yè)家光榮稱號　　四、迎海的理念迎海集團恪守誠信、求實、創(chuàng)新、發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營理念，以深遠的發(fā)展戰(zhàn)略、科學的專業(yè)管理、良好的服務(wù)理念、優(yōu)秀的品牌形象參與市場經(jīng)濟的全方位競爭，在競爭中不斷發(fā)展壯大，在努力實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化，打造企業(yè)的核心競爭力。五、迎海集團優(yōu)勢資源分析豐富的專業(yè)市場經(jīng)驗。迎海集團自95年成立以來，在短短的10年間，已成功開了多個專業(yè)批發(fā)市場，特別是東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場及湛江南站服裝批發(fā)市場，東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場是東莞地區(qū)乃至華南地區(qū)最大型的五金模具交易市場，湛江南站服裝批發(fā)市場是粵西地區(qū)最大型的服裝批發(fā)市場，此項目運作的巨大成功為迎海集團開拓專業(yè)市場積累了豐富的經(jīng)驗。高水平的專業(yè)團隊迎海集團信守以人為本用人理念。目前，在整個集團的中高級管理人員中，75%的為本科以上學歷，38%的有中級以上職稱，在集團的高級管理人員，還有多名留學歸國的專業(yè)人才，高水平的專業(yè)人才是迎海集團不斷成功開拓專業(yè)批發(fā)市場的保證。雄厚的資金實力迎海集團經(jīng)過近10年的不斷發(fā)展，從一家小企業(yè)發(fā)展到擁有數(shù)十間企業(yè)的大型集團公司，企業(yè)總資產(chǎn)近10億元人民幣，確保迎海集團未來五年在商貿(mào)物流行業(yè)的快速發(fā)展。第32頁共32頁