【正文】 形象定位，也可增加項目的附加值，增加人們的認知價值。 對會所、綠化配套的建議這里提出一個“泛會所”的新概念。泛會所是指會所不再局限在封閉空間內(nèi)，而與社區(qū)環(huán)境相結合，整個社區(qū)就是一個大會所“兒童游戲場、綠化休憩地，散步徑、露天廣場、平臺花園等等，構成范圍外延的大會所。就本項目來說，建議在裙樓上的架空層建立一個“泛會所”，集會所與園林綠化于一體，使得住戶的休閑，活動空間不僅僅局限在室內(nèi)，而是遍布了整個社區(qū)。例如深圳萬科金色家園的會所設置則十分有心思：小區(qū)中有悠揚的背景音樂、咖啡廊設在小區(qū)平臺花園、噴水池邊是曲藝欣賞茶座……發(fā)展商如此設置會所設施，既善用了資源，也克服了項目場地不足的弊端。對此，買家覺得新鮮之余，也贊同其心思。加入有利提高項目知名度元素——知名管理公司、園林設計公司引入在市場上已有良好口碑的管理公司管理項目，使質(zhì)素軟件由管理水平得到反映，由已有良好設計往績的園林公司設計平臺花園，使項目質(zhì)素通過園林設計得到反映，為項目“打質(zhì)素牌”制造支持點。四、定價建議 采用市場定位法針對同區(qū)競爭樓盤的情況，確定項目的價格策略。現(xiàn)在的海珠區(qū)已成為一個以房地產(chǎn)開發(fā)建設為主導的區(qū)域，其樓盤除了望江豪宅板塊外，均以中價樓盤為主，價格水平在4000~6000元/平方米，主要吸引海珠區(qū)、荔灣區(qū)的買家。而本項目臨近豪宅板塊，位于濱江東南邊，屬二線江景樓盤?，F(xiàn)此類二線江景樓盤的價格水平在5000~6000元左右。 本項目價格策略建議a. 建議本項目價格操作策略是低開高走，達到最終的目標均價。反觀廣州市的多個大樓盤的成功推廣經(jīng)驗，如南國花園、芳草園、中海錦苑等，證明了低開高走價格策略的可行有效性，保證了項目的成功開盤。而且隨著工程施工的進行，市場知名度的積累及樓盤綜合質(zhì)素的逐漸呈現(xiàn)，價格就隨之提升，顯得合情合理。又能主消費者看到物業(yè)升值空間，給購房者投資者信心。應避免在銷售前期，因未徹底摸清市場實際所能接受的價格水平，而貿(mào)然交價格設業(yè)過高，帶來發(fā)展商不但不能提價，反而要降價的尷尬局面。b. 蒂造豪宅群中的中價盤一直是近年樓市熱點的濱江東地區(qū)，由于沿江可開發(fā)的房地產(chǎn)資源有限，且后市供應量不多，估計未來幾年的價格不會有較大的調(diào)整。而本項目是中檔路線，應突出表現(xiàn)在戶型上，以60M290M2的戶型為主力，重點集中在二房單位。這種中小戶型正好填補了濱江東豪宅市場的空白，而且住宅消費層面更大，更多的市民可以考慮在該區(qū)域置業(yè)，以一套75M2的住宅為例，總價約為40萬元，對于一班30~45歲，事業(yè)正處于上升階段的白領人士而言，這個價錢在其可以承受的范圍。第三篇 營銷企劃建議一、 總體策略目標以豪宅中價盤與兩大支撐性賣點——適用性戶型與藝術化泛會所環(huán)境及高質(zhì)素物業(yè)管理，構成本案廣告推廣的基本素材。并把賣點深挖，構筑更高層次的推廣理念。一個好的概念可以產(chǎn)生震憾人心的魅力，通過感官刺激打動每位消費者，起到口碑傳送的作用。二、 推廣策略建議1. 項目形象設計及品牌營造在即將跨進21世紀門檻之際，房地產(chǎn)發(fā)展早已不是簡單的開發(fā)建設，我們應站在產(chǎn)業(yè)革命的前沿，把“CIS企業(yè)形象戰(zhàn)略”推向社會，使開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)歷史跨越。開展實施品牌戰(zhàn)略，“項目CI設計”就是要以突出的文化風涵，規(guī)范形象要素，提升項目品牌為主要內(nèi)容，使得項目在令人眼花繚亂的房地產(chǎn)市場上能夠形象鮮明，獨樹一幟。具體做法可通過由著名物業(yè)管理公司管理，口碑好的承建商，著名策劃代理商，著名建筑隊設計師，著名園林設計等實力企業(yè)或機構，加入項目的開發(fā)。強強對手，迅速地筑起項目的品牌及知名度。而在項目形象表現(xiàn)上可通過由著名物業(yè)管理公司管理，示范單位，臨時花園及提前落成平臺花園等，項目施工現(xiàn)場的圍板宣傳以及項目現(xiàn)場24小時景觀效果等的布置設計，作項目形象定位宣傳，在銷售的整個過程中吸引過往人流，建立知名度。項目全程策劃的介入項目全程策劃就有賴于銷售代理公司為項目度身訂做的詳細實戰(zhàn)式銷售策劃方案及其實施調(diào)整。并結合多媒體、跨地區(qū)的強大銷售網(wǎng)絡，使項目的推廣事半功倍。很多有一定量體的樓盤開盤初期紅紅火火，中后期去漸漸沉寂，給人虎頭蛇尾的印象，其原因固然在于銷控不嚴，更在于廣告節(jié)奏控制不當，后勁不足，為確保宣傳效應應均衡穩(wěn)定，我們一改房地產(chǎn)廣告慣用的密集轟炸法，精心擬定了階段性廣告策略，媒體策略和系列輔助公關活動。 項目工程進度與銷售階段相配合由于市場的競爭大，消費者選擇多，出于求買個放心，故傾向于購買現(xiàn)樓或推現(xiàn)樓。而項目現(xiàn)在只進行了三通一平，工程進度慢。另處如工程進度過慢，給人以“爛尾樓”的感覺，對以后銷售影響大，建議加快工程進度，爭取在明年推出。結束語 在貴司的支持和配合下，敝司對項目進行了初步了解和調(diào)查。隨著調(diào)查的深入和對項目理解的加深，對項目的開發(fā)銷售前景更加充滿信心。本案僅僅是在調(diào)查研究基礎上提出的整體戰(zhàn)略建議，旨在為發(fā)展商證明一個正確的發(fā)展方向，敝司確信，在貴公司與敝司的共同努力下，該項目必須將順利進入熱銷，成為海珠區(qū)的又一焦點樓盤。本案僅就項目作一初步分析，更詳細的項目研究及銷售步驟將會在日后為貴司提供。2020