【正文】 土地費(fèi)用 萬元 14600 每平方米地價元 /M22785 . 463 前期費(fèi)用 萬元 593. 53 占建安費(fèi)用比例 % 7. 324 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 1619 . 13 單位建筑面積 元 2325 公共配套設(shè)施 萬元 32. 43 占建安費(fèi)用比例 % 0. 46 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 333. 46 占收入比例 % 17 其它工程費(fèi)用 萬元 183. 25 占建安費(fèi)用比例 % 2. 268 間接開發(fā)費(fèi) 萬元 0 占建安費(fèi)用比例 % 09 管理費(fèi)用 萬元 180 輸入數(shù)據(jù) 萬元 18010 銷售費(fèi)用 萬元 833. 65 占收入比例 % 2. 511 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 600 輸入數(shù)據(jù) 萬元 60012 財務(wù)費(fèi)用 萬元 0 利率 % 5. 49合計 萬元 2708 3. 75技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目 單位 金額第五章 經(jīng)濟(jì)評價 第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項(xiàng)目總投資分配到每種產(chǎn)品 ， 并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)， 若出售 、 代建的產(chǎn)品 ， 將形成流動資產(chǎn) ， 隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn) ， 轉(zhuǎn)為經(jīng)營成本；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營 ， 則其投資形成固定資產(chǎn) ， 通過折舊形式計入成本 。 因此 ， 投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營成本 。 投資分類遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ， 即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資 ， 應(yīng)該直接歸類， 如單項(xiàng)工程投資 ， 本項(xiàng)目按照單項(xiàng)工程中不同產(chǎn)品的面積分?jǐn)?；需要分?jǐn)偟耐顿Y ， 按照投資與產(chǎn)品相關(guān)的程度合理分?jǐn)?， 如土地費(fèi)用 ， 根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?， 其它費(fèi)用 ， 根據(jù)每種產(chǎn)品的單項(xiàng)工程投資分?jǐn)?，等等 。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本 。 全部由計算機(jī)自動完成 ， 報表略 。 第二節(jié) 投資使用計劃 投資計劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分 ， 投資計劃影響每期的現(xiàn)金流 ， 影響資金籌措 ， 從而影響總投資的中的財務(wù)費(fèi)用 。 為更準(zhǔn)確地安排投資計劃 ， 每項(xiàng)投資費(fèi)用分別進(jìn)行 。 根據(jù)合理的原則分配到每一期 。 本項(xiàng)目遵循下述原則： 單項(xiàng)工程投資的使用 ， 從開工到竣工驗(yàn)收 ， 每期平均分配 （ 假設(shè)均勻用款 ） 。 土地費(fèi)用的使用計劃 ， 分三次半年左右付清土地價款 。 前期費(fèi)用從第 1期開始至最后一個單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收 ,每期平均用款。 基礎(chǔ)設(shè)施 、 公共配套設(shè)施 、 開發(fā)期稅費(fèi) 、 其它工程費(fèi)用 、 間接開發(fā)費(fèi) ， 從項(xiàng)目開工至竣工驗(yàn)收 ， 每期平均投入 .。 管理費(fèi)用 ,從第 1期開始至最后一筆房款收到為止 ,每期均勻用款 。 銷售費(fèi)用 ,從項(xiàng)目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止 ,每期均勻使用 。 不可預(yù)見費(fèi) ,按建筑安裝工程費(fèi)用比例安排計劃或按全部投資分配 。 計劃安排均由計算機(jī)按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報 表略。 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算 投資 、 數(shù)量 、 售價是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目三個最重要的參數(shù) ， 而銷售收入是數(shù)量與售價的乘積 ， 可想而知銷售收入 、 銷售稅金及附加的計算是多么重要 。 為確保收入計算的準(zhǔn)確性 ， 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn) ， 重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)： 銷售計劃 產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計劃 ， 是影響現(xiàn)金流的重要因素 ， 產(chǎn)品賣得快則投資回收快 ， 可以有更多的預(yù)售收入用于投資 ， 可以減少貸款及其利息 ，減少自有資金投入 。 可以認(rèn)為 ， 銷售計劃是繼投資 、 數(shù)量 、 售價之后最重要的影響因素 ， 是一般人不太注意的潛在影響因素 。 確定產(chǎn)品的銷售計劃 ， 即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量 。 一般都是呈遞減規(guī)律 ， 本項(xiàng)目在確定開盤時間和銷售期數(shù)后 ， 由計算機(jī)按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例 。 產(chǎn)品價格預(yù)測 產(chǎn)品價格是最為重要的因素 ， 也是最有想象空間的參數(shù) ， 因?yàn)?， 競買土地到產(chǎn)品上市相距一段時間 （ 少則半年 ， 多則一年以上 ） ， 以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束 （ 一般 12年 ） ， 這段時間產(chǎn)品價格會發(fā)生什么變化 ， 不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測 。 產(chǎn)品價格預(yù)測是市場調(diào)研的重要內(nèi)容 ， 已在第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定 ， 詳見表 6。 收款計劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣 ， 期房和現(xiàn)房就不同 ， 現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款 ， 期房一般在竣工后付清房款 ， 在竣工之前分期收款。 分期收款的比例 ， 一般說來 ， 期房需要分若干期收款 ， 竣工交付使用后全部付清 ， 因此 ， 一般的做法 ， 簽定合同付款 30%， 結(jié)構(gòu)封頂之后付款比例達(dá)到 70%， 竣工交付使用再付余下的 30%。 收款比例與銷售計劃一樣 ， 對現(xiàn)金流有重大影響 ， 本項(xiàng)目由計算機(jī)自動按上述比例制定收款計劃 。 收入及稅金計算 營業(yè)稅率 5%， 城建稅 、 教育附加分別按營業(yè)稅金的 7%、 4%征收 。 收入及稅金均由計算機(jī)自動完成計算 。 銷售收入計算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收款情況 ， 每期售出的期房分若干期收款 。 本項(xiàng)目的銷售計劃參數(shù)見表 14“銷售產(chǎn)品基本信息 ” 。 銷售產(chǎn)品基本信息 表 14 注：經(jīng)營方式： ； ； ； ； 第四節(jié) 資金籌措計劃的編制 項(xiàng)目的主要資金來源有：資本金 、 借款 、 預(yù)租售收入 。 資金籌措原則 ，先用資本金和預(yù)租售收入 ， 不夠再考慮借款 。 每年的投資使用計劃匯總見表 15“資金籌措計劃 ” ， 表 14“銷售產(chǎn)品基本信息 ” 表明第 4期 （ 季度 ） 開盤 ， 13個季度無銷售收入可用作投資 。 本項(xiàng)目估計總投資 3億 ， 自有資金按 20%考慮為 6000萬元 。 13季度無預(yù)售收入 ， 安排自有資金及借款 。 因?yàn)橛捎嬎銠C(jī)平衡現(xiàn)金流 ， 資金不足自動安排借款 ， 只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款 ， 詳見表 15。 資金籌措計劃 表 15 第五節(jié) 土地基本報價方案 土地基本報價方案是設(shè)定投資 、 售價 、 銷售量等因素不會變化的條件下 ， 通過財務(wù)分析 ， 計算每個報價方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 。 單項(xiàng) 經(jīng)營 產(chǎn)品名稱 數(shù)量工程 方式 開盤 增減 開盤 銷售 簽定 結(jié)構(gòu) 交付 開工 結(jié)構(gòu) 竣工單價 幅度 時間 周期 合同 封頂 使用 時間 封頂 驗(yàn)收（ % ） （期） （期）獨(dú) 立 別墅出售 獨(dú) 立 別 墅出售12250 8800 0 5 7 30 40 30 5 7 8多層 出售 多層出售 29900 4000 0 4 5 30 40 30 4 7 7高層 出售 高層出售 19140 4000 0 5 6 30 40 30 4 7 8汽 車 車位出售 汽 車 車 位出售8000 3500 0 4 7 30 40 30 5 7 7商 業(yè) 配套出售 商 業(yè) 配 套出售500 3000 0 9 1 30 40 30 9 9 9開竣工時間（期）價格 銷售周期（期）收款比例（ % ）項(xiàng)目名稱 1 2 3 4 5 6 7 81. 投資使用計劃 4462 4462 . 31 5922 1724 2748 . 4 2748 2748 14362. 資金籌措計劃2. 1 自有資金其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500用于經(jīng)營資金2. 2 借款銀行借款 3000 6000用銘星土地報價軟件自動計算 ， 根據(jù)事先確定的 “ 土地起算價格 ” 、“ 報價方案每次加價幅度 ” 自動測算報價方案 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 。 將全部報價方案列表打印 。 詳見表 2“土地基本報價方案 ” 。 本地塊起拍價 12022萬元 ， 按 14600萬元起算 ， 每次加價 200萬元測算報價方案 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 ， 軟件自動測算了 19個報價方案 。 列表打印詳見表 2“土地報價基本方案 ” 。 這種方法模擬土地拍賣情景 ， 土地價格由低到高 ， 每上一個臺階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 ， 很直觀 。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的 ， 企業(yè)隨著土地存量的減少 ，其迫及程度加劇 ， 對項(xiàng)目收益水平的要求也會降低 ， 因此 ， 因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣 ， 基準(zhǔn)收益率不同 ， 加上每個企業(yè)家的冒險精神不同 ， 可以有不同的最高限價 。 建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對土地需求不是十分迫切時 ， 基準(zhǔn)收益率可取 10%， 建議的土地最高報價 15800萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報價 16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時 ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約 2個百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報價 17000萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時 ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ，企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報價 17800萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊 ， 對該地塊志在必得時 ， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（ 低于銀行貸款利率 ， 企業(yè)無利 ， 在盈虧平衡點(diǎn)上 ， 一般不虧損 ） ， 建議的土地最高報價 18000萬元 。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損 ， 報價 18200萬元 ， 全部投資內(nèi)部收益率%， 將虧損 186萬元 。 第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點(diǎn)分析 本報告根據(jù)專家們對投資 、 售價同時變化的不同意見 ， 計算了 10個多因素變化組合 ， 每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 10%、 8%、 6%、 4%、 2%計算了 5個土地價格臨界點(diǎn) 。 分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價格臨界點(diǎn)分析” 。 分析認(rèn)為 ， 本項(xiàng)目的別墅單位造價 1200元和售價 9200元是有較大可能的， 建議采用改組合的分析結(jié)果 ， 即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取 10%， 建議的土地最高報價 17097萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報價 17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時 ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約2個百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報價 18496萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時 ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ，企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報價 19289萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊 ， 對該地塊志在必得時 ， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜 （ 低于銀行貸款利率 ， 企業(yè)無利 ， 在盈虧平衡點(diǎn)上 ， 一般不虧損 ） ， 建議的土地最高報價 19289萬元 。 第七節(jié) 風(fēng)險分析 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?， 每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率 。 對所有人估算的概率加權(quán)平均 ， 得到了售價的概率分布 。 投資變化的概率分布也是如此操作 。 根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點(diǎn) 、 內(nèi)部收益率期望值 、 達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0的概率 。 將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件 ， 計算全部由計算機(jī)完成 。 計算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險決策指標(biāo)（ 概率分析 ） ” 。 結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對土地需求不是十分迫切時 ， 基準(zhǔn)收益率可取10%， 建議的土地最高報價 16492萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險很?。灰话闱闆r下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報價 17147萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險加大一倍 ， 但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時 ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約 2個百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報價 17837萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時 ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ， 企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報價 18586萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險較大 。 綜合上述分析 ， 建議以風(fēng)險分析的結(jié)論為主 ， 建議的最高報價 17800萬元 。