【正文】 　　六房兩廳 232241 5468 14 21% 　　頂層復(fù)式 　　五房三廳 244260 7584 2 3% 　　六房三廳 133138 2 3% 　　七室二廳 375485 117125 2 3% 　　合計 66套 　　目前A、B兩座相同，均為66套，戶型相同，價格略有不同。 　　物業(yè)管理 　　(1) ，繳費(fèi)面積包括套內(nèi)面積與公共分?jǐn)偯娣e，車位每月50元，摩托車每月10元。 　　目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)（廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級公司——海軍部隊與地方合作的公司）；從管理的角度上來看，物業(yè)管理是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意 　　(2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。同時在山莊的主出入口處，宣傳導(dǎo)示不鮮明。 　　銷售情況 　　銷售價格：小高層的房屋均價為3800元/平米左右(套內(nèi)面積)。按照建筑面積計算最低價格為3280元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為4801元/平米。按照建筑面積計算最低價格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價在6萬元左右，每平方米相差165元左右。 　　飛龍山莊的銷售情況： 　　怡和園一期房屋的部分復(fù)式房還沒有銷售完畢，但是有部分的別墅已經(jīng)出售（目前有十來棟的別墅已經(jīng)建設(shè)好），其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為40%，銷售進(jìn)度分三期進(jìn)行（每期一棟）：一期開發(fā)的小高層已經(jīng)銷售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層目前已銷售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中； 　　客戶及置業(yè)需求特征：101108米三室小戶型購買對象主要為外地人，其中有很多是富民以及黃河時裝城等工商戶，外地人購房比例為50%以上。108米以上大戶型主要購買對象是本地人，也有少量在虎門長期安家的外地人。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰?，因此在住宅設(shè)計方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個性化需求。 　　總體看,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差,山景資源具有突出優(yōu)勢，配套較好，地段優(yōu)越，價格適中，因此銷售情況較好。 　　綜合評價 　　(1) 項目開發(fā)銷售的做法是典型的分期開發(fā)漸進(jìn)式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比較成熟，營銷人員得到比較良好訓(xùn)練。 　　(2) 營銷最大賣點是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當(dāng)價格發(fā)售，營銷狀況較好。 園林規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)一般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。與豐泰華園（虎門一流水平），本項目開發(fā)水平只能是三流層次。 　　(3) 文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，假如在山上修建一個龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍，讓人有一點仙居的的感覺。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實的人們?nèi)ジ惺埽崿F(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營銷效果可能會更好。 　　(4) 虎門呼喚開發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。 　　(5) 項目的購買客戶主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié)的當(dāng)?shù)馗呤杖胝?其次是外地來虎門創(chuàng)業(yè)成功者,境外及港澳臺人士較少. 綜合來看,該項目與荔林豪庭項目的區(qū)位特征比較接近,潛在客戶群較為相近,帶走荔林豪庭的許多潛在客戶。 　?。ㄋ模┌鼐昂劳フ{(diào)研報告 　　柏景豪庭是廣東黃河實業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)的重點房地產(chǎn)項目,項目定位為大胸懷高視界，強(qiáng)調(diào)其作為虎門住宅第一高層的地位。 　　地理位置 　　柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，項目地塊兩面臨路,交通方便，展示面較好；項目周邊無舊的工廠及居民區(qū)，項目后面為虎門公園，商住兩相宜。 　　整體規(guī)模 　　建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。 　　外立面 　　柏景豪庭由于缺乏大規(guī)模景觀配套，因此，在建筑設(shè)計本身進(jìn)行了精心設(shè)計，外立面挺拔，屋頂進(jìn)行專門框架式設(shè)計，外立面色調(diào)豐富，住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配，上部為白色。 　　規(guī)劃設(shè)計特點 　　(1). 裙樓設(shè)計為大型商場，華潤超市入住。裙樓之上與住宅之間過渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會所，休閑會所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場、綠島、兒童樂園，假山等作為居民活動場所，此外會所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項目。 　　(2). 立面與屋頂設(shè)計風(fēng)格比較挺拔，與虎門公園山頂相互呼應(yīng)，整個建筑很有氣勢。 　　(3). 戶型比例上分析：%。 　　(4). %. 　　戶型比例 　　柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計算） 　　名 稱 面積平方米 每套售價（萬元） 套 數(shù) 比 例 　　兩房兩廳一(二)衛(wèi) 38—43 46 % 　　小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 3946 46 % 　　大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4350 46 % 　　四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺 4854 69 % 　　 4653 23 % 　　四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 6170 46 % 　　五房二廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4856 23 % 　　 6373 23 % 　　 7384 46 % 　　合計 368套 　　銷售情況 　　五月一日開盤剛剛發(fā)售，柏景豪庭是虎門高層住宅的風(fēng)向標(biāo)。 　　銷售價格：本項目按照建筑面積計算起價為3000元，最高價格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格，均價3400元。 　　普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元 　　物業(yè)管理 　　該項目物業(yè)管理費(fèi)用按照高層收費(fèi)，每平方米為2元，大戶型每月200平方米住宅為400元物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理基金收取每戶2000元，這在虎門都是最高收費(fèi)。本項目物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 　　綜合評價 　　本項目在虎門地產(chǎn)占有重要位置，發(fā)展商由黃河時裝城等知名項目作為依托，該項目是我們開發(fā)現(xiàn)代豪庭的主要對手，同時與花果山裕隆花園項目也存在競爭關(guān)系。 　?。ㄎ澹┠茉慈A莊 　　能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商品房，包括62套別墅和高層住宅，最高為23層。套內(nèi)面積起價3400,最高3980元，平均價格3650元左右。按照建筑面積計算平均價格為3240元左右。 能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門大酒店對面，是虎門中心片區(qū)重要的高層項目。 　　能源華莊戶型比例 　　單 位 建筑面積（平方米） 每套售價（萬元） 套 數(shù) 所占比例 　　兩房兩廳 60 % 　　小三房兩廳 150 % 　　大三房兩廳 30 12% 　　復(fù)式房 16 6% 　　合計 256 100%