【正文】 新的浙江南部地區(qū)門戶區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目。尤其對(duì)于龍港提升城市化水平和城市形象有非常明顯的促進(jìn)作用。五、稅收和民生效應(yīng)根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目全部建成投入運(yùn)營(yíng)后，每年將創(chuàng)造35億元的稅收。%20%左右，%以上。稅收方面的貢獻(xiàn)非常明顯。另外，本項(xiàng)目未來全部投運(yùn)后全年可產(chǎn)生的銷售額約160億元，（其中禮品交易額約100億元）。消費(fèi)品零售額約60億元，%左右。由于擬建項(xiàng)目的特色商貿(mào)綜合體的市場(chǎng)定位，以及投資方儀邦集團(tuán)多年在多個(gè)特色商貿(mào)綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面積累的經(jīng)驗(yàn)。加之項(xiàng)目投資額巨大，聚集的多項(xiàng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能都有勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，項(xiàng)目的成功建設(shè)運(yùn)營(yíng)將在解決就業(yè)、提供穩(wěn)定稅源、改善當(dāng)?shù)孛裆鷨栴}方面發(fā)揮非常明顯的促進(jìn)作用。在就業(yè)和服務(wù)民生方面，本項(xiàng)目的積極意義主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：就業(yè)方面，本項(xiàng)目中餐飲、娛樂、零售等將吸引入大量富有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)品牌。這些品牌按照每15平方米建筑面積需要一個(gè)服務(wù)人員的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。除了以上直接就業(yè)機(jī)會(huì)，項(xiàng)目的成功建設(shè)和運(yùn)營(yíng)還將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)餐飲、物流、金融、裝修等多個(gè)領(lǐng)域的就業(yè)。由于項(xiàng)目的建設(shè)，不僅將大幅提高項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)、綠化等市政配套，還會(huì)在環(huán)境治理、金融和餐飲配套水平方面改善明顯，這將有力促進(jìn)項(xiàng)目周邊和所處的區(qū)域居民家庭提高生活質(zhì)量，尤其有助于減少龍港和蒼南消費(fèi)外流的現(xiàn)象，降低居民家庭的購(gòu)物和消費(fèi)出行距離和出行成本，為區(qū)域內(nèi)居民家庭和企事業(yè)單位就進(jìn)購(gòu)物、娛樂、休閑和文化教育等活動(dòng)搭建現(xiàn)代化高品質(zhì)平臺(tái)，提高商業(yè)服務(wù)水平，增進(jìn)全體居民的福利水平。第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及資金籌措一、項(xiàng)目銷售和運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)分析 由于本項(xiàng)目為改造和擴(kuò)建項(xiàng)目，項(xiàng)目的投入分為兩大部分：已建成項(xiàng)目的改造投入和擴(kuò)建項(xiàng)目的投入，項(xiàng)目產(chǎn)生的收益主要也包括兩大部分：項(xiàng)目中已建成物業(yè)改造后的增值收益和租金收益；項(xiàng)目新擴(kuò)建部分的銷售收益。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式為持續(xù)經(jīng)營(yíng)，由項(xiàng)目投資方儀邦集團(tuán)同時(shí)作為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理方，目前，需要改造的已建成物業(yè)中有部分為儀邦集團(tuán)持有，部分已經(jīng)出售給了投資者。其中印刷材料交易市場(chǎng)和禮品城一期出售部分面積分別占比約85%和40%左右，其余部分持有出租經(jīng)營(yíng)。未來擴(kuò)建項(xiàng)目竣工后，將采取全部新建面積出售給投資者后由儀邦統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。新擴(kuò)建項(xiàng)目銷售進(jìn)度方面，根據(jù)市場(chǎng)容量和工程進(jìn)度，銷售速度按照項(xiàng)目開工后12個(gè)月后開始預(yù)售，項(xiàng)目竣工前預(yù)售結(jié)束，預(yù)售期項(xiàng)目每月銷售量相同。項(xiàng)目出租率方面，根據(jù)目前可比案例和市場(chǎng)平均水平，出租速度按照擴(kuò)建項(xiàng)目竣工前完成60%的可租面積出租，在一年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)出租率達(dá)到85%，全部投運(yùn)后出租率穩(wěn)定在95%。附表：凈租金收入計(jì)算表（扣除營(yíng)業(yè)稅、土地稅和物業(yè)管理及維修費(fèi)）年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年20202031年2032年合計(jì)招商進(jìn)度25%30%50%65%75%85%95%95%凈租金(萬元)2862343457247441858697301087510875項(xiàng)目租金優(yōu)惠和裝修補(bǔ)貼方面，根據(jù)目前可比案例和市場(chǎng)平均水平，每期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)第一年租金優(yōu)惠50%做為裝修獎(jiǎng)勵(lì)等支出，第二年優(yōu)惠20%，第三年優(yōu)惠10%。第四年后不再優(yōu)惠，后續(xù)年份假定租金增長(zhǎng)率與通貨膨脹率相等相互抵消，假定投運(yùn)后每年實(shí)際租金增長(zhǎng)率為零。附表：項(xiàng)目?jī)糇饨鸷统鲎饴视?jì)算表功能業(yè)態(tài)面積（平米）每日單位租金(元/平米)物業(yè)持有比例年總租金（萬元）屬于儀邦的租金購(gòu)物中心浙南百貨商廈5000012%91251095浙南奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)500000%73000連鎖大型超市20000100%13871387浙南國(guó)際影院3000100%164164浙南電玩城2000100%131131浙南兒童樂園6000100%438438浙南大歌城3000100%164164小計(jì)134000187103380浙南新天地休閑餐飲2274015%3320498中國(guó)禮品城專業(yè)市場(chǎng)10000060%1825010950合計(jì)2567404028011448項(xiàng)目租金和銷售價(jià)格方面，將充分考慮降低未來入駐商家的商務(wù)成本，提高項(xiàng)目整體的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)項(xiàng)目租售單價(jià)和總價(jià)進(jìn)行控制，讓利于投資者和商家。附表：項(xiàng)目擴(kuò)建部分銷售收入計(jì)算表指標(biāo)建筑面積建筑面積(萬)單位售價(jià)（元/平米）銷售額(萬元)擴(kuò)建部分奧特萊斯精品村360001500054000遠(yuǎn)景擴(kuò)建部分580001500087000合計(jì)9400015000141000根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外大中型城市大型商業(yè)區(qū)和類似三四線城市商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)情況，參照可比項(xiàng)目的物業(yè)銷售和出租市場(chǎng)價(jià)格水平，本項(xiàng)目擴(kuò)建部分按照建筑面積計(jì)價(jià)的銷售凈價(jià)（扣除營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)）為15000元/平米；，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期計(jì)算到2032年底位置，不考慮土地使用權(quán)期限屆滿后的財(cái)務(wù)情況。，其中項(xiàng)目開工一年、二年、三年、四年、、。附表6：項(xiàng)目施工招商及運(yùn)營(yíng)期前6年銷售進(jìn)度及銷售凈收入表（銷售期到2018年為止）銷售進(jìn)度(年度銷售面積/總可售面積)5%10%20%25%30%10%總可售面積總可售銷售額銷售單價(jià)2013年銷售額2014年銷售額2015年銷售額2016年銷售額2017年銷售額2018年銷售額9400014100015000 70501410028200352504230014100項(xiàng)目全部建成出租率穩(wěn)定達(dá)到95%以后，（扣除土地稅、營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等），具體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分別如表所示。二、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、投資回收期和內(nèi)部報(bào)酬率按照目前金融市場(chǎng)貸款利率水平，考慮融資過程中的手續(xù)費(fèi)用等，本項(xiàng)目計(jì)算凈現(xiàn)值的收益率取9%。按照確定的9% 的市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目建設(shè)招商及經(jīng)營(yíng)期間的凈現(xiàn)值為5億元。項(xiàng)目投資中的投資還款能力佳。%，高出基準(zhǔn)收益率9%，在財(cái)務(wù)上可行。附表8： 項(xiàng)目現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值、投資回收期和內(nèi)部收益率計(jì)算表（單位：億元）項(xiàng)目2012201320142015201620172018201920202021202220312032總現(xiàn)金流出2221 　　　　　　　銷售凈收入0 　　　　　　出租凈收入0 總現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流入 累積值 18 20 靜態(tài)回收期　　　　　 　　　　　　　折現(xiàn)值(9%) 累積值 動(dòng)態(tài)回收期　　　　　　 　　　　　　% 累積值 三、項(xiàng)目投資額和資金籌措項(xiàng)目投資額中，其中歸屬于儀邦持有的已建成和已經(jīng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)部分歷年投入約6億元，在現(xiàn)金流分析時(shí)一次性計(jì)入2012年的投入。折合后已建成部分單位面積綜合投入（土地成本、配套成本、基建成本、維修等其他資本性支出）約為3676元/平米。后續(xù)對(duì)已建成部分的改造性投入方面。附表：項(xiàng)目總體投資計(jì)算表項(xiàng)目投資用途投資額（萬元）比例已完成投資已建成項(xiàng)目投資5982244%追加投資建成物業(yè)改造性投資2274817%新擴(kuò)建投資5280039%小計(jì)7554856%總投資135370100%擴(kuò)建投入方面，折算后預(yù)計(jì)單位投入平均為5617元/平米，其中龍港大道和龍金大道西南夾角轉(zhuǎn)盤部分奧特萊斯精品村項(xiàng)目最先啟動(dòng)，總建筑面積約36000平米，單位投入約5000元/平米。綜合后。其中已完成投入約6億元，（，）。附表：項(xiàng)目已完成投入、后續(xù)改造和擴(kuò)建投入計(jì)算表指標(biāo)建筑面積建筑面積已完成部分單位投資已完成投資額單位改造投入改造投資額單位擴(kuò)建投資擴(kuò)建投資額單位平米元/平米萬元元/平米萬元元/平米萬元已建成部分禮品城一期100000350035000150015000禮品城二期400004500180008003200印刷材料交易中心227403000682220004548小計(jì)162740367659822139822748擴(kuò)建部分奧特萊斯精品村36000500018000遠(yuǎn)景擴(kuò)建部分58000600034800小計(jì)94000561752800合計(jì)256740項(xiàng)目的投資進(jìn)度如下：根據(jù)資金預(yù)算平衡表測(cè)算，項(xiàng)目在2012012012012億元、2億元、2億元和1億元，；，其余部分采取預(yù)售回款和租金為項(xiàng)目建設(shè)提供資本支出來源，預(yù)計(jì)2015年全部?jī)斶€貸款。，資金使用和資金來源銜接良好。附表：項(xiàng)目資金籌措和平衡表（單位：億元）年份20122013201420152016資本開支2221銷售回款0出租回款自有資金銀行貸款資金裕度第八章 環(huán)境保護(hù)分析和節(jié)能分析一、環(huán)境保護(hù)影響綜合分析本項(xiàng)目為現(xiàn)代商貿(mào)綜合體開發(fā)和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，沒有制造加工等污染環(huán)節(jié)，對(duì)環(huán)境的影響主要包括在改造、擴(kuò)建施工階段和運(yùn)營(yíng)階段以下幾個(gè)方面的環(huán)境影響：（1）、水質(zhì)量影響：主要為建設(shè)工地的泥漿水及施工期間的生活污水，以及項(xiàng)目建成投運(yùn)后的的污水。（2）、大氣質(zhì)量影響：主要包括基建、裝修以及投運(yùn)后物流配送系統(tǒng)產(chǎn)生的廢氣和揚(yáng)塵；（3）、噪音：主要為施工期間的建筑機(jī)械噪音；（4）、固體廢棄物：主要為施工期間的生活垃圾、建筑垃圾，以及項(xiàng)目投運(yùn)后的生活垃圾。對(duì)于上述環(huán)境影響因素，將嚴(yán)格采取有關(guān)污染控制措施，降低對(duì)環(huán)境的影響水平。在施工期間，項(xiàng)目將采取以下措施防治污染。在防范對(duì)水質(zhì)量的影響方面，項(xiàng)目將對(duì)建筑泥漿水建造沉淀池經(jīng)沉淀后再行排放，土方及建材車輛經(jīng)過處理后出入工地等。噪音控制方面，嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪音限值（GBI252390）》的規(guī)定，在不同階段的噪音控制在限制范圍內(nèi)，夜間施工辦理按照規(guī)定做好噪音擾民防范工作和辦理必要手續(xù)。 固體廢棄物處理方面：嚴(yán)格遵守建筑垃圾和工程渣土處理管理規(guī)定，辦理渣土垃圾排放處置手續(xù)，建筑垃圾及渣土做到集中排放，委托科學(xué)外運(yùn)處置，項(xiàng)目竣工后內(nèi)及時(shí)完成剩余建筑垃圾的清理和清運(yùn)。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，項(xiàng)目環(huán)境污染防治措施將長(zhǎng)效化和系統(tǒng)化，主要管包括以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目?jī)?nèi)部推廣分類收集固體廢棄物，并請(qǐng)環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)定期清理運(yùn)輸和處置；使用尾氣排放環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)高的達(dá)標(biāo)貨運(yùn)車輛，科學(xué)調(diào)度使用，防止出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。項(xiàng)目?jī)?nèi)配備的水泵、風(fēng)機(jī)、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備選用高效、低噪的設(shè)備，有效降低噪音。配套酒店式公寓和休閑餐飲街區(qū)產(chǎn)生的廚房廢水經(jīng)有關(guān)處理后，排入污水管。而且項(xiàng)目將在設(shè)計(jì)和建設(shè)環(huán)節(jié)充分提高項(xiàng)目的環(huán)境及景觀標(biāo)準(zhǔn)，做到與項(xiàng)目的定位和檔次匹配，成為龍港地區(qū)在綠化和景觀方面的標(biāo)桿項(xiàng)目。二、項(xiàng)目節(jié)能分析分析依據(jù)中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法 中華人民共和國(guó)電力法中華人民共和國(guó)建筑法浙江固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查管理有關(guān)辦法浙江固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查指南 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ1342001 太陽(yáng)熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝及工程驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范GB/T187132002 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500192003 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500342004 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DGJ081072004 目前國(guó)內(nèi)大型公建設(shè)施能耗情況項(xiàng)目及能源供應(yīng)情況本擬建項(xiàng)目建設(shè)方儀邦集團(tuán)是全國(guó)領(lǐng)先的特色商貿(mào)綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，旗下已建成運(yùn)營(yíng)的大型商貿(mào)綜合體有大型產(chǎn)業(yè)交易樞紐“中國(guó)禮品城”等“國(guó)”字號(hào)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。本項(xiàng)目為龍港“中國(guó)禮品城”一期和二期工程的改造和后續(xù)擴(kuò)建項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施尤其能源供應(yīng)條件較好，項(xiàng)目作為一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其能源供應(yīng)條件（給水、排水、電力等市政配套）初步具備。本項(xiàng)目消耗能源主要有：水、電(未來運(yùn)營(yíng)可能涉及部分天然氣消耗但相對(duì)水、電總量較小，此處暫不考慮)。其中水主要用于商業(yè)、生活、綠化，電主要用于空調(diào)、照明，氣主要用于項(xiàng)目?jī)?nèi)部的餐飲、酒店式公寓。根據(jù)初步估算，本項(xiàng)目投