【正文】 8環(huán)境綠化費(fèi) 2, 9管理費(fèi)用 1, 10銷售費(fèi)用 2, 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1, 12財(cái)務(wù)費(fèi)用　　合計(jì) 55, 3宗地用地面積35萬(wàn)㎡，容積率1:，建筑面積28萬(wàn)㎡。地塊為山體緩坡，環(huán)境幽靜，建筑體量適中。東西側(cè)山體連綿，森林植被茂密；天然的高尚森林山里居所。表3項(xiàng)目總投資估算匯總表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目總投資金額1土地費(fèi)用 80, 2前期費(fèi)用 5, 3代收代繳費(fèi) 5, 4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 5, 5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 18, 6智能化系統(tǒng) 5, 7建筑安裝工程費(fèi) 109, 8環(huán)境綠化費(fèi) 11, 9管理費(fèi)用 6, 10銷售費(fèi)用 12, 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4, 12財(cái)務(wù)費(fèi)用　　合計(jì) 263, 5宗地：用地面積10萬(wàn)㎡，容積率1:，建筑面積14萬(wàn)㎡。地塊南側(cè)和東部被群山環(huán)抱，有自然道路貫穿南北與旅順中路相連。表—5項(xiàng)目總投資估算匯總表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目總投資金額1土地費(fèi)用 19, 2前期費(fèi)用 1, 3代收代繳費(fèi) 1, 4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2, 5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2, 6智能化系統(tǒng) 7建筑安裝工程費(fèi) 21, 8環(huán)境綠化費(fèi) 2, 9管理費(fèi)用 1, 10銷售費(fèi)用 2, 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1, 12財(cái)務(wù)費(fèi)用　　合計(jì) 58, 6宗地：用地面積60萬(wàn)㎡，容積率1:，建筑面積90萬(wàn)㎡。該地塊體量較大，區(qū)域內(nèi)有自然河道穿過(guò)，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目定位為小高層住宅、公寓，多層洋房和商鋪，套型面積以中型為主；可以自成體系形成新的居住小區(qū)。表—6項(xiàng)目總投資估算匯總表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目總投資金額1土地費(fèi)用 150, 2前期費(fèi)用9, 3代收代繳費(fèi) 14, 4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 17, 5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 36, 6智能化系統(tǒng)1, 7建筑安裝工程費(fèi) 158, 8環(huán)境綠化費(fèi) 12, 9管理費(fèi)用 12, 10銷售費(fèi)用 18, 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 13, 12財(cái)務(wù)費(fèi)用　　合計(jì) 443, 表1 項(xiàng)目總投資估算匯總表 (單位：萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目總投資金額1土地費(fèi)用 304, 2前期費(fèi)用 18, 3代收代繳費(fèi) 25, 4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 29, 5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6, 6智能化系統(tǒng) 8, 7建筑安裝工程費(fèi) 334, 8環(huán)境綠化費(fèi) 30, 9管理費(fèi)用 24, 10銷售費(fèi)用 38, 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 23, 　合計(jì) 905, 資金籌措與投資計(jì)劃項(xiàng)目一期投資30億元，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，累計(jì)總投資約130億元。全部資金由投資單位解決。本項(xiàng)目建設(shè)期為五年。第十二章經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益 編制依據(jù)及說(shuō)明（一）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006 年所頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（二）有關(guān)現(xiàn)行財(cái)稅制度、法規(guī)、政策。（三）各專業(yè)提供的有關(guān)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模，項(xiàng)目建成后達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模為年均進(jìn)入住人數(shù)約8000～10000 人。（二）項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為5年，從2012 年9 月開(kāi)始計(jì)算建設(shè)期，至2016年8 月竣工驗(yàn)收并投入使用。計(jì)算周期按建設(shè)期間5年和經(jīng)營(yíng)期20年。 收入及支出估算（一）營(yíng)業(yè)收入估算盈利模式分析： 目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式主要分為以下三種： 方式優(yōu) 點(diǎn)缺 點(diǎn)銷售較快回籠資金，提高資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。必須取得土地使用權(quán)，享受到政府的土地優(yōu)惠政策可能性較小，不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的剩余和通過(guò)運(yùn)營(yíng)獲得的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。持有能通過(guò)使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段在不取得土地使用權(quán)的情況下實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)，降低土地成本，結(jié)合物業(yè)、醫(yī)療、康體鍛煉等多種服務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收入。要求具備充裕的現(xiàn)金、資金占用量大、回籠期慢。銷售持有除了上述兩模式的優(yōu)點(diǎn)外。還可以通過(guò)在土地方面靈活的策略，如經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可以不取得土地所有權(quán)或者通過(guò)其他性質(zhì)的土地降低成本，而需要出售的住宅則通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)，既可實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又可以享受到土地升值的利益。也需要有一定量的運(yùn)營(yíng)資金。 通過(guò)分析對(duì)比，可以看出“銷售+持有”的盈利模式劣勢(shì)最少，更適合開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)用。因此結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、自然屬性等，我們確定的項(xiàng)目的綜合性盈利體系為：“住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)” 項(xiàng)目主要收入來(lái)源于項(xiàng)目區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)景觀公寓、洋房、臨街商鋪、酒店及居住型老年公寓（代位）銷售利潤(rùn)、租金及基地公司營(yíng)業(yè)收入其他經(jīng)營(yíng)收入構(gòu)成。（二）商業(yè)開(kāi)發(fā)投資收益1宗地：用地面積11萬(wàn)㎡，容積率1:，㎡。該地塊北部臨湖，有逶迤小道貫穿，緊鄰靜謐的國(guó)家濕地公園和大孤山。項(xiàng)目定位為建設(shè)多層洋房、小高層和臨街商鋪，以中小套型為主。 銷售價(jià)格：情景洋房均價(jià)11,000元/平方米，高層公寓均價(jià)9,000元/平方米。表—1項(xiàng)目銷售收入估算 （單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目合計(jì)1234銷售收入164,104,38,21,可售面積（平方米）161,100,38,22,平均售價(jià)（元/平方米）10,10,10,9,銷售比例（%）100%%%%銷售稅金及附加9,5,2,1,營(yíng)業(yè)稅8,5,1,1,城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加土地增值稅1,1,商品房銷售凈收入154,97,35,20,表—1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)12341現(xiàn)金流入164, 104, 38, 21, 銷售收入164, 104, 38, 21, 2現(xiàn)金流出102, 49, 42, 5, 4, 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的投資84, 49, 32, 1, 銷售稅金及附加9, 5, 2, 1, 土地增值稅1, 1, 所得稅6, 3, 1, 2, 3所得稅后凈現(xiàn)金流量62, 49, 61, 33, 17, 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量62, 49, 11, 44, 62, 4所得稅前凈現(xiàn)金流量69, 49, 64, 34, 19, 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量69, 49, 15, 49, 69, 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（IRR） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 39834萬(wàn)元 30786萬(wàn)元 投資回收期 基準(zhǔn)收益率（ic） 15% 15%2號(hào)地：㎡，容積率1:，㎡。該地塊緊鄰新城大街，是大連龍湖濕地公園的門(mén)戶所在。該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)域內(nèi)有湖泊、水道等自然景觀，住戶可直接進(jìn)入濕地公園。該項(xiàng)目定位為低層公園洋房、精裝高層景觀公寓和休閑養(yǎng)生會(huì)所。銷售價(jià)格：情景洋房均價(jià)12,000元/平方米，高層公寓均價(jià)11,500元/平方米，高級(jí)會(huì)所均價(jià)10,000元/平方米，臨街商鋪17,500元/平方米。表—2項(xiàng)目銷售收入估算 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1231銷售收入105,54,36,13,可售面積（平方米）88,45,31,11,平均售價(jià)（元/平方米）11,11,11,12,銷售比例（%）100%%%2銷售稅金及附加5,2,2,營(yíng)業(yè)稅5,2,1,城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3土地增值稅1,4商品房銷售凈收入98,50,34,12,表2財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1231現(xiàn)金流入105, 54, 36, 13, 銷售收入105, 54, 36, 13, 2現(xiàn)金流出68, 44, 20, 4, 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的投資55, 38, 15, 1, 銷售稅金及附加5, 2, 2, 土地增值稅1, 所得稅6, 1, 3, 1, 3所得稅后凈現(xiàn)金流量36, 10, 16, 9, 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量36, 10, 26, 36, 4所得稅前凈現(xiàn)金流量42, 12, 19, 11, 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量42, 12, 31, 42, 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（IRR） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 32727萬(wàn)元 27551萬(wàn)元 投資回收期 基準(zhǔn)收益率（ic） 15% 15%3宗地用地面積35萬(wàn)㎡，容積率1:，建筑面積28萬(wàn)㎡。地塊為山體緩坡，環(huán)境幽靜，建筑體量適中。東西側(cè)山體連綿，森林植被茂密；天然的高尚森林山里居所。項(xiàng)目定位為別墅和類別墅。銷售價(jià)格：別墅均價(jià)22,000元/平方米，類別墅均價(jià)17,000元/平方米。表—3 銷售收入估算 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1231銷售收入545,218,107,220,可售面積（平方米）271,108,58,104,平均售價(jià)（元/平方米）20,20,18,21,銷售比例（%）100%%%2銷售稅金及附加30,12,5,12,營(yíng)業(yè)稅27,10,5,11,城市維護(hù)建設(shè)稅1,教育費(fèi)附加3土地增值稅5,2,1,2,4商品房銷售凈收入510,204,100,205,表—3財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1231現(xiàn)金流入545, 218, 107, 220, 銷售收入545, 218, 107, 220, 2現(xiàn)金流出334, 196, 88, 49, 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的投資263, 179, 78, 4, 銷售稅金及附加30, 12, 5, 12, 土地增值稅5, 2, 1, 2, 所得稅35, 2, 3, 29, 3所得稅后凈現(xiàn)金流量211, 22, 18, 170, 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量211, 22, 40, 211, 4所得稅前凈現(xiàn)金流量247, 24, 22, 200, 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量247, 24, 46, 247, 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（IRR） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 169846萬(wàn)元