【正文】 。 消防用電設(shè)備采用單獨的供電線路，配電線路應采用防火保護管。 所有用電線路定期進行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災。 為防止雷擊，所有進出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。 電氣設(shè)備和移動電氣的避雷、接地裝置，應定期進行絕緣及接地電阻測試。 照明和動力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護及過載保護裝置。 火災報警與滅火系統(tǒng)在每層設(shè)火災報警裝置和消防電話。設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。 配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。，做到人人重視消防、 防患于未然?？尚行匝芯侩A段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計單位參考，設(shè)計單位完成建筑防火設(shè)計后應報消防部門審查批準，項目竣工后須通過消防部門驗收，以確保消防安全合理、可靠。 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護本項目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機關(guān)、金融機構(gòu)、學校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。 按照我國環(huán)境保護法的規(guī)定，本項目建成使用后，污染物的排放應符合國家規(guī)定的標準。 設(shè)計依據(jù)污水綜合排放標準大氣環(huán)境質(zhì)量標準城市區(qū)域環(huán)境振動標準 主要污染源根據(jù)項目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對環(huán)境的污染。固體垃級:辦公垃級、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。廢水: 餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。廢氣:(1) 廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。(2) 停車場內(nèi)汽車排放的尾氣。噪聲:汽車發(fā)動時的噪聲、設(shè)備間機器運轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的噪聲等。 防護措施垃級處理:按照我國現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范，設(shè)置必要的垃級收集設(shè)施，由專人負責做到日產(chǎn)日清。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。廢氣處理:地下停車場安裝通風排氣、排煙裝置。噪聲控制:(1) 設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。(2) 產(chǎn)生震動的機電設(shè)備，安裝時進行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。(3) 所有機電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。(4) 通風系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。 節(jié) 能 能源消耗本項目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。 設(shè)計的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，本項目設(shè)計中采用與項目規(guī)模相適應的先進、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。盡量做到合理高效。 節(jié)能措施 主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。合理布局房間朝向，提高房間自然光照。供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。第八章　管理機構(gòu)與勞動定員 管理機構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機構(gòu)為董事會，公司總經(jīng)理負責日常經(jīng)營管理工作。 董事會為公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會設(shè)董事長1名，副董事長1名， 董事若干名。董事會下設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)， 負責日常經(jīng)營管理工作。管理機構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。根據(jù)本項目的生產(chǎn)特點，公司下設(shè)辦公室、 財務部、銷售部、預算部、工程部5個部門。各部設(shè)部門經(jīng)理1名，負責本部門的日常工作，對總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負責。公司的機構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會研究決定。
本項目建設(shè)由工程部負責，房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負責。其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項工作。青島市***置業(yè)有限公司機構(gòu)設(shè)置及本項目的管理系統(tǒng)如圖71所示： 勞動定員根據(jù)本項目的經(jīng)營規(guī)模，為保證公司的服務質(zhì)量，初步確定，定員為15人。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應按照中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動管理方面的規(guī)定及其實施辦法實行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機構(gòu)具體負責評聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報青島市勞動局備案。 經(jīng)營管理由于本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此，經(jīng)營過程中應著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項目的中心工作，這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業(yè)信譽和經(jīng)濟效益。因此，從工程規(guī)劃設(shè)計到竣工全過程，必須對工程設(shè)計、建筑材料、質(zhì)量和價格、施工進度和質(zhì)量等嚴格把關(guān)。為了達到控制工程進度、質(zhì)量和投資，應實行招標施工和工程監(jiān)理。2. 寫字樓租售本項目開發(fā)的寫字樓及商務用房由青島市***置業(yè)有限公司負責銷售。為了搞好銷售，公司除應配備專門的銷售機構(gòu)外，還應加強國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，應及時掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動態(tài)，分析預測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動權(quán)，便于省時度勢，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金，利于滾動開發(fā)。特別要著力在預售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟效果。綜合體建筑內(nèi)應實行物業(yè)管理。物業(yè)管理應根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實搞好。使小區(qū)有一個安全舒適的環(huán)境，同時，公司也可獲得一定的經(jīng)濟效益。武警水電部隊青島項目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗，可以勝任項目的開發(fā)建設(shè)工作。為了進一步搞好項目的管理工作，公司應充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進的管理經(jīng)驗，對項目實行標準化和現(xiàn)代化管理。制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴格勞動管理。做到部門職責范圍明確，個人職權(quán)利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)，賞罰分明。以科學的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益?？偨?jīng)理董事會 副總經(jīng)理工程部經(jīng)營部預算部財務部辦公室項目開發(fā)建設(shè)項目房地產(chǎn)銷售項目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖81 項目管理機構(gòu)示意圖第九章 項目進度計劃項目建設(shè)期為17個月，計劃2007年5月動工，2008年9月完工交付使用。表91 項目進度計劃表序號項 目 內(nèi) 容2006年(月)2007年(月)2008年(月)910111212345678910111212345678911項目前期工作（立項文件的編制及批準、規(guī)劃定點等）2工程勘察、設(shè)計3土建主體建設(shè)4建筑裝修5安裝工程6竣工驗收第十章 投資估算與資金籌措本估算是在前述建設(shè)方案的基礎(chǔ)上，按照國家關(guān)于建設(shè)項目投資估算的有關(guān)規(guī)定及山東省、青島市有關(guān)定額與取費標準編制的。本項目建設(shè)投資23000萬元，各項投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費用 %二、其它費用　 　 %%三、預備費用 　　 598萬元 占 %合　　　　計： 23000萬元 投資估算主要依據(jù)青島市同類項目的造價測算， 工程費用按類比計算， 各種收費按青島市及國家有關(guān)規(guī)定估算。土地出讓費按委托方提供標準測算，外配套費、 煤氣配套、有線電視費等含在土地出讓費內(nèi)； 全部資金按自有資金考慮，未考慮資金利息。 資金籌措 資金來源根據(jù)估算本項目總投資共計23000萬元。 主要來源于以下部分::差額投資總投資中注冊資本以外的差額資金由合作方投入。第十一章 項目財務評價 銷售收入本項目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。 銷售稅金按稅法規(guī)定本項目應繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費附加等，%。 利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。 敏感性分析價格波動基本不會導致項目出現(xiàn)虧損。投資增加10%，項目仍能夠贏利，但也應切實作好項目管理工作，以降低成本。 評價結(jié)論本項目財務收益較好，有一定的抗風險能力， 可使投資各方獲得較好的收益，因此，在經(jīng)濟上是可行的。