【正文】 格評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)；（3）根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件或農(nóng)用地定級(jí)成果，劃分均質(zhì)區(qū)域作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估單元，并根據(jù)各評(píng)估單元的影響因素綜合分值或定級(jí)分值、農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料，建立綜合分值與地價(jià)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。在農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，應(yīng)根據(jù)本地的農(nóng)用地市場狀況、基礎(chǔ)資料及技術(shù)條件，一般選擇其中一條技術(shù)路線進(jìn)行評(píng)估。在確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線過程中，已開展農(nóng)用地分等定級(jí)工作的地區(qū)，應(yīng)盡可能地利用分等定級(jí)的成果。在外業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)樣本資料進(jìn)行整理：（1）樣本資料補(bǔ)充完善或剔除；（2）樣本資料歸類。 投入產(chǎn)出資料和市場交易資料分析計(jì)算 投入產(chǎn)出樣本資料的分析計(jì)算（1）年總投入的分析計(jì)算年總投入是指估價(jià)對(duì)象土地在經(jīng)營使用過程中所必須投入的每年平均的客觀費(fèi)用。按照農(nóng)用土地生產(chǎn)經(jīng)營的方式，其投入形式有：生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費(fèi)用，如種苗費(fèi)（或種子費(fèi)、幼畜禽費(fèi)）、肥料費(fèi)（或飼料費(fèi)）、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)（或畜禽舍費(fèi)）、農(nóng)具費(fèi)以及有關(guān)的稅款、利息等。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入的計(jì)算，可根據(jù)所評(píng)估土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)類型，按照所投入物化勞動(dòng)及活勞動(dòng)的類型和數(shù)量，按估價(jià)期日的正常市場價(jià)格水平，計(jì)算投入的總費(fèi)用或單位面積費(fèi)用。（2）年總收入的分析計(jì)算年總收入是指估價(jià)對(duì)象用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中每年平均的客觀總收入，即合理、有效使用土地過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入。對(duì)于用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地來說，農(nóng)產(chǎn)品收入主要是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)物的銷售收入，包括主產(chǎn)物收入和副產(chǎn)物收入。收入的計(jì)算按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的類型，根據(jù)各種農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量狀況，按照估價(jià)期日的正常市場價(jià)格計(jì)算總收入或單位面積平均收入。（3）按照收益還原法計(jì)算土地價(jià)格根據(jù)計(jì)算的投入和產(chǎn)出數(shù)量，計(jì)算土地年純收益，并選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率，采用收益還原法計(jì)算土地價(jià)格。 市場交易樣本資料的分析計(jì)算市場交易樣本資料主要包括農(nóng)用土地征用、承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等。樣本地價(jià)的計(jì)算，根據(jù)樣本類型，采用相應(yīng)的基本估價(jià)方法和相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。樣本地價(jià)的修正主要是把樣本地價(jià)修正成為基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵條件下的正常地價(jià)，主要包括年期修正、期日修正及其它修正等。樣本地價(jià)處理是指繪制樣本地價(jià)圖及進(jìn)行樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)等。（1） 樣本地價(jià)的年期修正不同年期的樣本地價(jià)資料應(yīng)修正到基準(zhǔn)地價(jià)的無限年期。計(jì)算公式為：Pm = Pml / [11/(1+r)ml]式中：Pm：修正后的土地價(jià)格； m1：樣本地價(jià)的實(shí)際年期； Pm1：樣本地價(jià)； rd：土地還原率。（2） 樣本地價(jià)的期日修正不同交易時(shí)間的樣本地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。修正過程中應(yīng)區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)的變化幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。計(jì)算公式為： Kij= Pis/Pij式中：Kij：第i類用地第j期地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的系數(shù)； Pis：第i類用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）； Pij：第i類用地第j期土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）。對(duì)不同時(shí)期發(fā)生的交易地價(jià)修正到估價(jià)期日的地價(jià)計(jì)算公式為：Pls=KijPji式中：Pls：修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的宗地價(jià)格； Pji：第j期、第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)。（3）樣本地價(jià)的其它修正根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還應(yīng)進(jìn)行如下修正：：把交易情況不正常的樣本地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場條件下的交易地價(jià)。暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣本地價(jià)，必須修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度,可按各級(jí)(區(qū)片)土地基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。（4） 樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一級(jí)別中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì)級(jí)別進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)；，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體同一性檢驗(yàn)；。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。（5）樣本地價(jià)分布圖的繪制所調(diào)查和計(jì)算出的樣本地價(jià)，要在工作底圖上繪制樣本地價(jià)分布圖。；、區(qū)片界線要反映在圖上；，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖表示地價(jià)點(diǎn)；，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣本類型和樣本序號(hào)等。（6）數(shù)據(jù)整理將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣本，按土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片、用地類型和交易方式順序進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。(1)樣本數(shù)量的確定。合格樣本量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。(2）模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。以區(qū)片為單位，按不同用途采用樣本地價(jià)的平均值作為該區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。公式如下： 或 式中：Pla ：某區(qū)片內(nèi)的單位面積基準(zhǔn)地價(jià)；Pli ：某區(qū)片各有效樣本的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣本單位面積地價(jià)； M ：區(qū)片內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣本數(shù)； Si ：樣本宗地面積。 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算經(jīng)過上述步驟評(píng)估出不同區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)各區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較、實(shí)地檢驗(yàn)，調(diào)整各區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)，并最終確定各區(qū)片及級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。在由區(qū)片地價(jià)確定級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)采用加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算。 式中：Pj ：某級(jí)別的單位面積基準(zhǔn)地價(jià)； Pli ：某級(jí)別內(nèi)各區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)； M ：該級(jí)別內(nèi)區(qū)片個(gè)數(shù)； Si ：區(qū)片土地面積。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一般采用一種技術(shù)路線及其相應(yīng)的方法進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)實(shí)踐驗(yàn)證即可以該種方法結(jié)果確定各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。也可采用兩種以上方法評(píng)估農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)具體情況，兩種方法可以以一種方法為主，另一種方法為輔確定基準(zhǔn)地價(jià)，或者采用兩種方法結(jié)果的平均值確定基準(zhǔn)地價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的步驟宗地地價(jià)影響因素選擇；確定各影響因素的權(quán)重；各因素影響地價(jià)修正幅度值的計(jì)算；計(jì)算并編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表；編制基準(zhǔn)地價(jià)修正因素說明表。宗地地價(jià)影響因素選擇范圍：在各級(jí)別內(nèi)對(duì)宗地地價(jià)影響較大的一些自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素等。 宗地地價(jià)影響因素選擇的原則：；。各類型用地具體的因素選擇可各類農(nóng)用地估價(jià)的有關(guān)確定。 計(jì)算并編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表確定的各因素的權(quán)重，按下式計(jì)算各因素的修正系數(shù)：F1i=F1WiF２i=F２Wi式中：F1i ：某一因素的上調(diào)系數(shù) F２i：某一因素的下調(diào)系數(shù) Wi ：某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，通常為F1i／２，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)水平；在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，通常為F２i／２，在此基礎(chǔ)上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣編制各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。（1）農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)工作報(bào)告（2）農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（1）農(nóng)用地等別圖（1∶50000）（2）農(nóng)用地級(jí)別圖（1∶50000）（3）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖（1∶50000）（1）農(nóng)用地不同價(jià)格內(nèi)涵的宗地修正系數(shù)表。（2）農(nóng)用地不同等別的面積量算和分鄉(xiāng)鎮(zhèn)價(jià)值量核算（3）農(nóng)用地不同級(jí)別的面積量算和分鄉(xiāng)鎮(zhèn)價(jià)值量核算（4）標(biāo)準(zhǔn)樣地及修正系數(shù)這一階段主要進(jìn)行六方面的工作。一是成立農(nóng)用土地分等定級(jí)估價(jià)領(lǐng)導(dǎo)小組和聯(lián)合試點(diǎn)技術(shù)小組；二是制定農(nóng)用土地分等定級(jí)估價(jià)試點(diǎn)工作方案和技術(shù)方案，成立課題組并進(jìn)行人員分工；三是召開領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議,布置整項(xiàng)工作。會(huì)上要求各部門做好配合，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地提供本部門基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、圖件和文字材料；四是選擇分等定級(jí)因素、因子，用特爾斐法并結(jié)合外業(yè)調(diào)查分析確定因素、因子的權(quán)重；五是編繪分等單元工作底圖；六是編制打印外業(yè)調(diào)查需要的各種調(diào)查、計(jì)算表格。對(duì)課題組人員按分等定級(jí)估價(jià)實(shí)施方案進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)工作需要,分項(xiàng)收集土壤、統(tǒng)計(jì)、城建、氣象、水文等十八種資料和土地利用現(xiàn)狀圖、土壤圖等7種圖件。同時(shí)，根據(jù)工作需要，進(jìn)行不同用地類型（分旱地、水澆地、菜地三種類型）投入產(chǎn)出情況調(diào)查。（1）整個(gè)分等定級(jí)估價(jià)的資料整理，因素、樣點(diǎn)分析計(jì)算，等別、級(jí)別和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)生成。（2）到實(shí)地對(duì)初步劃分的等別、級(jí)別界線進(jìn)行校核落實(shí)。按實(shí)施方案對(duì)分等定級(jí)估價(jià)的成果進(jìn)行整理，編寫分等定級(jí)估價(jià)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告，編繪整飾各種圖件，整理基本資料，裝訂成冊，形成基礎(chǔ)資料匯編。向上一級(jí)國土資源部門提交成果，申請驗(yàn)收。為了保質(zhì)保量按時(shí)完成農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)工作，應(yīng)成立農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目工作的領(lǐng)導(dǎo)和重大問題的組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常工作。由有專業(yè)人員和設(shè)備的科研機(jī)構(gòu)或大學(xué)會(huì)同當(dāng)?shù)赝恋夭块T的有關(guān)技術(shù)人員組成項(xiàng)目課題組負(fù)責(zé)實(shí)施。上一級(jí)國土資源部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施情況分階段進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，并對(duì)承擔(dān)單位按要求進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，確保工程質(zhì)量。交通費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、計(jì)算處理費(fèi)、材料費(fèi)、差旅費(fèi)、調(diào)查費(fèi)、圖件制作和印圖費(fèi)、資料費(fèi)、報(bào)告印刷費(fèi)等共計(jì) 萬元?！?