【正文】 　事實上，惟一的問題是，根據(jù)我國《合同法》第94條第１、4項之規(guī)定：論及合同目的不能實現(xiàn)而導致的原因只有兩個，即不可抗力和當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為。但本條所涉合同目的不能實現(xiàn)的原因，似不在法律明定范圍之內(nèi)。另外，依民法原理，的權利應當掌控在非違約方手中，本條同時賦予當事人以的，亦似乎有違法理。然一如前述，基于此類合同的特殊性考慮，有必要在此對該情形作適當擴充。另外，如前所述，銀行此時對其權利的保護享有充分的選擇余地。實踐當中，通常會約定，如果借款人遲延履行按期還款義務，在一定期限內(nèi)，經(jīng)銀行催收，仍未履行，則借款人將喪失其期限利益。銀行得就全部按揭貸款要求借款人為一次性償還，學界亦稱之為合同的加速履行。于此情形下，銀行的可得利益當然就會通過債務不履行之損害賠償?shù)玫奖Ｗo。當然，此可得利益的獲得有時僅僅存在于訴訟的層面之上。如銀行之按揭貸款能否回收尚存疑問的情況下，仍期望獲得可得利益只會導致訴訟成本的擴大。　　本條規(guī)定在被確認無效或者被撤銷、解除以后，致使商品房的合同目的無法實現(xiàn)的，當事人可以請求解除合同，旨在賦予按揭借款合同當事人請求解除合同之權利的規(guī)定旨在為其提供充分的訴權選擇權，因為，此處合同目的之能否實現(xiàn)，其衡量標準系由當事人依自己意思決定。第二十七條【不應成為糾紛的當事人】 　　買受人未按照商品房的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加為當事人，但提供保證的除外?！　”緱l規(guī)定的是買受人在取得房屋權屬證書并與銀行辦理商品房抵押登記手續(xù)后不履行中之還款義務時，銀行的權利行使及開發(fā)商的訴訟地位?！　∮诖饲樾沃?，銀行當然可以依據(jù)之約定請求買受人償還貸款，并因抵押權的登記設定而享有抵押權人就抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬瑢Υ水敓o疑問。開發(fā)商此時的訴訟地位實際上維系于其所應承擔的保證責任?！　∪绻ＷC合同（或保證條款）明確約定，開發(fā)商僅在自貸款合同簽訂之日起至買受人取得房產(chǎn)權屬證明，辦妥抵押登記并將有關憑證交銀行收執(zhí)之日止，對買受人所欠銀行債務承擔保證責任，亦即前述之階段性保證時，開發(fā)商之保證責任因保證期間經(jīng)過而免除。此時，人民法院不應追加開發(fā)商為共同被告。如保證合同或條款約定保證人僅于一定期間內(nèi)為主債務人提供保證的，若債權人在該期間內(nèi)對于保證人不為審判上的請求，保證人免其責任。以下幾點應予注意：（1）須保證附有期間?；谝馑甲灾渭昂贤杂稍瓌t，當事人可以約定保證期間。此保證期間即為開發(fā)商承擔保證責任之期間。在此期間內(nèi)，開發(fā)商就買受人對銀行負有的債務為其保證范圍。按揭貸款以按期償還為表征（一般為每月償還一定數(shù)額之款項），在保證期間內(nèi)，如買受人未履行按期還款義務，則銀行會依據(jù)保證條款要求開發(fā)商就買受人所欠全部貸款本息、逾期罰息及其他相關費用承擔保證責任。那么，最高人民法院《擔保法》司法解釋第32條第1款關于保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務履行期限屆滿之日起六個月的規(guī)定應當如何理解呢？該規(guī)定的理由是，若當事人在保證合同中約定的保證期間早于主債務履行期限時，因主債務人尚沒有義務即時履行債務，對保證人的責任自然不能發(fā)生現(xiàn)實履行的效力，保證人完全可以以此為由進行抗辯，拒絕債權人的履行要求。此時當事人約定的保證期間使保證人的保證責任形同虛設，也與當事人設立保證之初的本意相悖，應當認定無效，等同于當事人對保證期間沒有約定。通說認為，保證期間是保證人承擔保證責任的時間界限，即保證責任的起訖期間。債權人逾保證期間而不向保證人行使保證債權的請求權的，保證人不承擔保證責任。保證期間構成債權人請求保證人承擔保證責任的權利，即保證債權請求權消滅的法理事實。對于保證期間的性質(zhì)，有三種理解：訴訟時效說。該說認為，《擔保法》第25條第2款規(guī)定，債權人提起訴訟或者申請仲裁的，保證期間適用訴訟時效中斷的規(guī)定。藉此，其立法原意應以訴訟時效解釋保證期間；除斥期間說。該說認為，最高人民法院關于《擔保法》司法解釋第31條規(guī)定，保證期間不因任何是由發(fā)生中斷、中止、延長的法律后果。此規(guī)定明顯賦予了保證期間以除斥期間的性質(zhì)。保證責任異于一般的民事責任，在保證法律關系中，保證人通常所承擔的是一種單務的、無償?shù)臑樗顺袚姆韶熑?，并無要求對方對待給付的權利。因此，為平衡債權人與保證人的利益，有必要設定一個不變期間對保證期間加以限制，防止保證人無限期地承擔保證責任。以上兩說均認為其起算點應自主債務履行期限屆滿之日計；保證合同所附停止條件成就與否的期間說。該說認為，保證合同屬于附條件的合同。保證人就保證合同負有的保證義務并非自合同成立時起即應履行。主債務之不履行發(fā)生，并且債權人在保證期間內(nèi)向保證人提出權利請求的，債權人方能請求保證人承擔保證責任。由此可知，保證期間實際上是保證合同所附停止條件成就與否的期間。至于此期間的起算點應區(qū)分一般保證與連帶保證的情形。前者中保證人行使先訴抗辯權的，保證期間自依法就債務人財產(chǎn)進行的強制執(zhí)行程序終結之日起算。后者中，自主債務履行期限屆滿之日起計。保證人放棄或者依法不得行使先訴抗辯權的，保證期間同于連帶保證。三種觀點雖有上列種種的不同，但在以下兩個方面是相同的：保證人對被保證人所負主債務之履行提供保證；保證期間至少應自主債務履行期限屆滿時起算。筆者認為，我們一般所說的保證合同都是以擔保主債務的履行為目的，基于該目的而產(chǎn)生的對保證期間的上述各種理解無疑在其相同之處具有合理性。但保證合同屬于民事合同，應當充分發(fā)揮和保護當事人的意思自治來靈活地確認保證期間。私法中的意思自治，亦即，契約自由雖然不是絕對的，但實定法對其的限制也不能喧賓奪主，動輒加以干預。易言之，僅應從立法政策、契約原意及法律之外的倫理標準確定是否對其進行限制。銀行與開發(fā)商合意為中借款人提供階段性保證時，當然明知在借款人與其4理完畢抵押登記并收執(zhí)相關憑證時，借款人毫無疑問尚未履行全部的還款責任。之所以訂立階段性保證合同（條款），其目的及原因即在于階段性保證屆止時即是其債權獲得借款人之物的抵押擔保之時。換言之，銀行與開發(fā)商訂立階段性擔保的原意就是讓開發(fā)商為借款人在該“階段”內(nèi)的還款義務之履行提供保證。在按揭貸款實務中，債務人負有的并非一次性還款義務，其以按月還款直至徹底還清為債務履行方式。主債務的履行期間一般會達到10年甚至更長。在保證期間內(nèi)，債務人亦非不負履行義務，其義務體現(xiàn)在每月償還一定的款項，若其怠于履行，即生債務不履行的情形發(fā)生。債務人怠于履行按月還款義務至一定程度時，開發(fā)商將就其剩余全部債權請求開發(fā)商承擔保證責任。故此階段性保證期間約定之本意就是為銀行獲得安全的物保的等待過程提供保證。一旦物保設定得成，該階段性保證的任務即告完成。銀行之所應將保證期間界定在至買受人取得房產(chǎn)權屬證明，辦妥抵押登記并將有關憑證交銀行收執(zhí)之日止，是因為此時銀行的債權已經(jīng)確定地獲得物保。亦即，該保證期間的確定已經(jīng)充分考慮了其貸款回收的安全。按揭貸款的償還期一般為十幾、二十年甚至更長，強制要求開發(fā)商承擔如此長之保證責任并不具有令人信服的合理性。由前述可知，銀行也是制度的受益者之一，通過銀行獲得了大大高于普通貸款利率的利息。銀行與開發(fā)商對階段性保證的約定系其自愿訂定，也可能基于對雙方合作中利益均衡的慎重考量?！稉７ā返?26條在區(qū)分一般保證和連帶保證的前提下，均規(guī)定在當事人未約定保證期間的情況下，該期間從主債務履行期限屆滿之日起六個月。其邏輯前提當然應該是，當事人如有明確約定自應從其約定。這種約定是當事人充分協(xié)商的結果，也并未損害國家及社會利益。綜上，對此“階段性保證”中當事人的契約自由的保護，與立法政策的考慮不相違背，與契約原意、當事人的利益平衡及倫理標準亦無相去之處，故實無干涉的必要。此外，通過對此間“主債務”的靈活解釋亦可得出上述結論。當然，此種解釋不能隨意，應結合當事人的訂約原意。（2）期限如非以數(shù)字表示，則應須確定。如無法確定視為未約定保證期間。而階段性表征的保證期間從文義理解上是確定的。（3）債權人須未為審判上的請求。審判上的請求是指要求保證人承擔保證責任的給付之訴的提起或與其有同一效力的行為。（4）如債權人在保證期間內(nèi)對保證人作出審判上的請求，即使保證期間在該程序繼續(xù)期間內(nèi)經(jīng)過，亦不生保證責任免除之效果?！　”緱l但書所指系開發(fā)商與銀行定有全程保證的情形?；诋斒氯说囊馑甲杂桑瑢Υ思s定亦無干預必要。若買受人在已取得房屋權屬證書并與銀行辦理商品房抵押登記手續(xù)后未按商品房抵押（按揭）貸款合同的約定償還貸款，開發(fā)商仍負有保證責任。故銀行請求買受人償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償時，人民法院應追加開發(fā)商為共同被告。此時，銀行之貸款債權同時存在物的擔保與人的擔保，兩者之關系亦應予明確。《擔保法》第28條第1款規(guī)定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。的物保系借款人自己提供，作為主債務人，理應先以該物滿足銀行之債權。此時保證人僅是代替其承擔責任。實務中如此處理的另一個好處是，可以避免日后的求償訴訟。但這并不說明開發(fā)商所承擔的連帶保證責任藉此轉(zhuǎn)化為一般保證，其不得主張檢索抗辯權。如物的擔保合同被確認無效或被撤銷，銀行將無法就擔保物優(yōu)先受償。亦因物的擔保不復存在，開發(fā)商就物的擔保之外的債權所負之保證責任遂無從談起，開發(fā)商原則上應負保證責任。但若銀行對該合同的被確認無效、被撤銷具有過錯，開發(fā)商的保證責任似應有所減輕。在擔保物因不可抗力滅失的情形，如已經(jīng)就該物設定保險，則保險賠償金為擔保物滅失之代位物，亦應先以該代位物滿足銀行債權?；谕恚鐡Ｎ镏疁缡]有代位物，開發(fā)商就應承擔全部的責任。18 / 18