【正文】 工程施工《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》GB7691 第 節(jié)的規(guī)定“禁止使用含苯（包括工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑。 ” b．嚴(yán)格遵守國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前處理工藝安全及其通風(fēng)凈化》GB7692－1999 第 條“涂漆前處理作業(yè)中嚴(yán)禁使用苯”和第 條“大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油” 。③施工人員在施工過程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應(yīng)及時(shí)封閉存放。使用剩余的廢料及時(shí)清出室內(nèi)，不在室內(nèi)用溶劑清洗施工用具。 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響及防治（1）廢水項(xiàng)目建成后，排水系統(tǒng)采用雨污分流系統(tǒng)。采用節(jié)水設(shè)備，嚴(yán)格用水管理，最大限度減少生活污水。新村內(nèi)所有污水經(jīng)收集、沉淀消毒可做沖洗和綠地水，循環(huán)使用后進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池 48h 厭氧分解處理后排入新立鎮(zhèn)污水管網(wǎng)。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活產(chǎn)生生活污水對(duì)環(huán)境造成的影響。（2）固體廢棄物生活垃圾分類處理后由物業(yè)管理部門派專人負(fù)責(zé)收集清運(yùn)。固體廢棄物處理：小區(qū)內(nèi)的固體廢棄物應(yīng)分類收集存放，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。有毒、有害的危險(xiǎn)廢棄物必須依法委托有資質(zhì)的單位處理。固體廢棄物的處理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《城市生活垃圾產(chǎn)生源分類及垃圾排放》J/T30331996。 其他環(huán)境保護(hù)措施嚴(yán)格遵照國(guó)家有關(guān)環(huán)保的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并采取切實(shí)可行的措施，項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的污染可以控制在限值范圍內(nèi)。（1）建筑環(huán)保措施采用新型墻體材料，減少對(duì)土地資源的消耗；在裝修工程中，采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質(zhì)的擴(kuò)散，外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應(yīng)用，以防止對(duì)城市及交通環(huán)境的光污染。（2）給排水環(huán)保措施衛(wèi)生間內(nèi)的潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保；排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制；選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時(shí)間長(zhǎng)、清挖周期長(zhǎng)等優(yōu)點(diǎn)的三級(jí)鋼筋砼化糞池；化糞池進(jìn)出口采用 FRP/PVC 玻璃鋼復(fù)合水封管件，確保安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止蛆蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項(xiàng)污物堵塞化糞池出口管段。（3）電氣環(huán)保措施選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的電器設(shè)備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。選擇合理的電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電質(zhì)量引起的噪音污染。 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 勘察資料表明，本項(xiàng)目所在地塊地質(zhì)情況穩(wěn)定，項(xiàng)目地質(zhì)情況適宜項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)“中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB 183062022） ”，本工程按基本烈度 6 度進(jìn)行抗震計(jì)算。 特殊環(huán)境影響本項(xiàng)目地塊內(nèi)部及周邊無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名聲和自然景觀等特殊環(huán)境，因此項(xiàng)目建設(shè)無特殊環(huán)境產(chǎn)生影響；若施工過程中發(fā)現(xiàn)有文物、古跡等，則按國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)價(jià)；有關(guān)稅收及財(cái)務(wù)指標(biāo)依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行稅法及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；XX 縣有關(guān)市場(chǎng)行情；企業(yè)提供的相關(guān)資料。 銷售收入和稅金及附加估算 銷售收入預(yù)測(cè)該項(xiàng)目地處榆樹鎮(zhèn)中心地段，環(huán)境優(yōu)雅、商機(jī)無限。經(jīng)專家評(píng)估，住宅樓：2200 元/㎡；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：2900 元/㎡；車庫(kù)2800 元/㎡。 銷售稅金及附加的確定營(yíng)業(yè)稅為房地產(chǎn)銷售收入的 5%， 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》 ；城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的 1%， 《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》 ；教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅額的 3%， 《教育費(fèi)附加的占星規(guī)定》；銷售稅金及附加按銷售額的 5%估算，所得稅按 25%估算。 印花稅為銷售額的 %，《印花稅暫行條例》； 土地增值稅按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》國(guó)務(wù)院會(huì)【1993】第 138 號(hào)文規(guī)定計(jì)算；銷售稅金及附加見下表表 71 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 建設(shè)期 投入使用期序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)1 2 3 4 5～11一 銷售收入 24165 7249 169161 住宅銷售 15995 4798 111972 商網(wǎng)銷售 6963 2089 48743 車庫(kù)銷售 1207 362 845二 銷售稅金 1208 362 846 房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本總額為：16439 萬(wàn)元。 盈利分析見下表附表 4 損益表 單位:萬(wàn)元建設(shè)期 運(yùn)營(yíng)期序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)1 2 3 4～111 商品房銷售收入 24165 7249 169162 銷售稅金及附加 1208 362 8463 總成本費(fèi)用 16439 12674 37654 利潤(rùn)總額 6518 5787 123056 所得稅 16307 稅后利潤(rùn) 4888建設(shè)期第 1 年：銷售收入為 7249 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為5787萬(wàn)元。建設(shè)期第 2 年：銷售收入為 16916 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為12305 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 4888 萬(wàn)元。建設(shè)項(xiàng)目銷售總額為 24165 萬(wàn)元，上繳稅金為 2838 萬(wàn)元， 實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 4888 萬(wàn)元。 結(jié)論：該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是比較樂觀的，具有可行性。第八章 社會(huì)影響分析本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的社會(huì)多個(gè)領(lǐng)域都具有拉動(dòng)作用，對(duì)社會(huì)的發(fā)展具有積極作用。本項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生社會(huì)影響的范圍、社會(huì)影響效果以及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策如下： 對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以促進(jìn)上游的鋼材、水泥等建材的消耗，并可以刺激人們家庭用品的從新購(gòu)置，帶動(dòng)家電、紡織等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中所面臨的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，是可以吸引大量的國(guó)內(nèi)外投資，特別是質(zhì)量較高的投資，增加城市的經(jīng)濟(jì)含量。其城市化進(jìn)程具有較強(qiáng)勁的工商業(yè)發(fā)展支撐，其城市的輻射作用更強(qiáng)大了， 快速發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)具有一定的合理性。 本項(xiàng)目的的實(shí)施可以較大地帶動(dòng) XX 市的本地的建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)較快的發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 對(duì)居民就業(yè)的影響建筑行業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前金融危機(jī)加深，總體經(jīng)濟(jì)放緩的形勢(shì)下，返鄉(xiāng)農(nóng)民工增多，XX 市勞動(dòng)人口的就業(yè)壓力加大。本項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)給部分人帶來工作的機(jī)會(huì)。 對(duì)不同利益群體的影響該項(xiàng)目涉及項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、當(dāng)?shù)鼐用瘛? 政府相關(guān)部門。通過分析可知：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方獲取較好利潤(rùn)；項(xiàng)目購(gòu)買人群獲得高質(zhì)量住宅，居家投資皆宜；項(xiàng)目改善了環(huán)境質(zhì)量，當(dāng)?shù)鼐用駳g迎；項(xiàng)目促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升了土地價(jià)值，政府部門受益.應(yīng)當(dāng)注意的是：項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)慎重定位，兼顧各方；項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)活動(dòng)應(yīng)遵守政府的政策及各項(xiàng)規(guī)定。小區(qū)的施工建設(shè)對(duì)周圍居民生活、休閑、娛樂業(yè)帶來一定的不利影響，可能引起部分居民的不滿意。項(xiàng)目建設(shè)期間也會(huì)給周圍環(huán)境帶來一定程度的污染。 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響項(xiàng)目增添了區(qū)域良好的居住氛圍，人口增加促進(jìn)了區(qū)域教育事業(yè)發(fā)展，同時(shí)也形成了健康衛(wèi)生的生活環(huán)境。應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展，使有利影響長(zhǎng)久保持下去。 對(duì)城市化進(jìn)程的影響項(xiàng)目促進(jìn)了所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高了服務(wù)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)加快了 XX 縣城市化進(jìn)程，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策對(duì)原材料、設(shè)備供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策應(yīng)加強(qiáng)對(duì)原材料、設(shè)備的采購(gòu)渠道的拓展，避免過分依賴某一固定的供貨商；采用直接從生產(chǎn)廠家購(gòu)貨的辦法，減少中間環(huán)節(jié)；力爭(zhēng)與生產(chǎn)廠家建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，降低原 材料、設(shè)備的采購(gòu)價(jià)格。融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策由于 XX 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 開 發(fā) 的 房 地 產(chǎn) 已有較高的市場(chǎng)知名度和品牌效應(yīng)，這將使本項(xiàng)目具有良好的預(yù)售前景。公司將保持與各金融機(jī)構(gòu)的良好合作關(guān)系，以良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)形象與商業(yè)信譽(yù)，繼續(xù)保持和強(qiáng)化公司的持續(xù)融資能力，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。產(chǎn)品更新風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策為確保項(xiàng)目能夠有效規(guī)避產(chǎn)品更新帶來的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)就必須考慮融入最新的設(shè)計(jì)理念和建筑風(fēng)格，并充分體現(xiàn)以顧客為本的原則，將建筑方案作為一個(gè)藝術(shù)作品進(jìn)行精雕細(xì)琢。為此，本公司選擇了著名建筑設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)。該公司的設(shè)計(jì)代表了國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)水平和最新理念，其設(shè)計(jì)方案可給顧客帶來全新的生活理念和藝術(shù)享受，同時(shí)以人為本、獨(dú)特、細(xì)致的設(shè)計(jì)，將給顧客帶來生活便利、舒適和高附加值，因此可確保項(xiàng)目持久的生命力。 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策對(duì)產(chǎn)業(yè)政策限制的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策該公司一貫重視對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和本行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究，發(fā)掘宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)與相應(yīng)政策調(diào)整之規(guī)律，以便充分理解和把握國(guó)家政策的動(dòng)態(tài)。在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整時(shí)，可提前制定應(yīng)對(duì)措施，從而化解因產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)其他行業(yè)和資源依賴的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策公司將根據(jù)需要，與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)久的戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系。根據(jù)資金需求狀況，分別采取直接融資和間接融資的方法解決公司資金的需求。尤其是長(zhǎng)期保持與銀行的緊密合作關(guān)系，盡可能多地取得銀行授信貸款額度對(duì)依賴的建筑業(yè)和建筑材料行業(yè)，公司除向生產(chǎn)商直接采購(gòu)并與有關(guān)企業(yè)建立長(zhǎng)久的戰(zhàn)略性合作關(guān)系外，還將采取公開招標(biāo)等形式以最大限度地降低對(duì)其他行業(yè)的依賴。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策房地產(chǎn)行業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化而變化。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)滯后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。因此，公司可根據(jù)這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，在確保股東利益免受損失的前提下，在充分考察市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)后，確定調(diào)整目標(biāo)，及時(shí)調(diào)整投資、開發(fā)項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)決策，使項(xiàng)目建設(shè)受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期影響降到最低程度。對(duì)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和存在市場(chǎng)分割風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策由于本公司目前具有一定的土地儲(chǔ)備，從而減少了土地價(jià)格變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這給該公司以后的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。另外，在 XX 市范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，該項(xiàng)目應(yīng)更加細(xì)致地研究市場(chǎng)需求的新動(dòng)向，抓住房地產(chǎn)消費(fèi)的趨勢(shì)，做好市場(chǎng)定位，避免大而全，突出特色，為某一個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)群體打造量體定制的住宅產(chǎn)品，從而降低市場(chǎng)分割帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策房地產(chǎn)業(yè)稅收變化風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策宏觀稅收政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求項(xiàng)目確保成本領(lǐng)先，并根據(jù)有關(guān)政策進(jìn)行及時(shí)、有效的調(diào)整以符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求，將政策變化帶來的損失減至最小。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策針對(duì)金融和按揭政策可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該公司一方面采取審慎的財(cái)務(wù)政策，另一方面將采用更為嚴(yán)格的項(xiàng)目評(píng)估制度，使每一個(gè)項(xiàng)目都建立在科學(xué)論證基礎(chǔ)上，以降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。 第九章 結(jié)論與建議 結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有利于加快 XX 市建設(shè)的步伐，促進(jìn) XX 的建設(shè)發(fā)展，對(duì)提升 XX 市的整體形象，以及對(duì) XX 市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的完善優(yōu)化，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力具有重大意義。市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目具有明顯的地理位置優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部設(shè)計(jì)布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；投資方有品牌優(yōu)勢(shì)和良好信譽(yù)。充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較可觀的。該項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有一定的盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要投資方科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 建議 盡快做好前期工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工投入使用，本報(bào)告特提出如下建議：建議投資方盡快與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門辦理其他相關(guān)前期手續(xù)，以保證項(xiàng)目按照預(yù)計(jì)的實(shí)施進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)行。 進(jìn)一步落實(shí)資金本項(xiàng)目規(guī)模較大，一期建設(shè)投資達(dá) 7788 萬(wàn)元，如此大規(guī)模的投資，勢(shì)必給投資方帶來較大的資金壓力。在融資方面，投資方已做了大量的工作，建議投資者進(jìn)一步落實(shí)資金，除盡快落實(shí)自有資金外，需盡快與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，落實(shí)貸款資金，保證資金及時(shí)到位。 加大營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施的力度項(xiàng)目必須保證獲得持續(xù)穩(wěn)定的銷售收入。要達(dá)到這一目的就需要加大營(yíng)銷戰(zhàn)略的力度，大力挖掘市場(chǎng)潛力，并利用各種手段進(jìn)行有效的廣告宣傳，不斷創(chuàng)造新的賣點(diǎn)