【正文】 公司擬配置18人，管理人員3名，技術(shù)人員6人，保安4人，財務(wù)人員3人。在項目運營前，有針對性的對職工進行崗前培訓，以使員工能盡快適應(yīng)本質(zhì)工作。第八章 項目實施進度安排在項目建設(shè)過程中，要遵照國家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標準要求，嚴格按照國家建設(shè)程序辦理，實行工程質(zhì)量責任制度、項目法人責任制度、招標投標責任制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質(zhì)量。本項目建成后嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復的建設(shè)內(nèi)容進行竣工驗收，竣工驗收合格后才能交付使用。此外，在項目實施過程中要加強項目的檔案管理工作，從項目籌劃到工程驗收各個環(huán)節(jié)的資料都要按照國家有關(guān)規(guī)定收集、整體和歸檔。《中華人民共和國招標招標法》；《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會第9號令）為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)期工程，提高投資效益，秉著公正、公開、公平競爭的原則，該工程在一定范圍內(nèi)公開招標，擇優(yōu)選定施工單位。招標范圍、招標組織形式及招標方式詳見《招標基本情況表》。招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料其他根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容，結(jié)合建設(shè)單位資金籌措計劃，其實施進度計劃如下：2010年1月6月，實施準備階段。完成項目可行性研究報告、評估報批，同時完成項目環(huán)境影響評估報告，落實資金來源。2010年6月7月，完成整體項目初步設(shè)計，及初步設(shè)計審查。2010年7月2010年8月，完成地質(zhì)勘察、技術(shù)設(shè)計、整體項目施工圖設(shè)計及審查。2010年8月2011年6月，完成道路和建筑物的土建及附屬設(shè)施施工。2011年6月2011年7月，完成設(shè)備安裝與調(diào)試、試車驗收。2011年7月2011年8月，竣工驗收及投入使用。項目實施進度計劃表序號項目名稱2010年2011年12341231工程報建審批2勘測、設(shè)計3三通一平4招、投標與評標5主體工程6配套工程7竣工驗收及投入使用第九章 項目投資估算與資金籌措標準廠房及配套用房建筑物、總圖運輸及各項配套的公用設(shè)施，工程建設(shè)的其他費用。參照國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）進行估算；設(shè)備價格采用廠價及詢價，并以此為基價按規(guī)定計算運雜費等設(shè)備附屬費用；建筑工程費系參照伍市工業(yè)園已建和在建廠房指標進行估算；安裝工程費按單項工程安裝費率進行計算；其他費用除征地費外均以單項工程費用總額為基數(shù)按規(guī)定范圍比例估算，征地費用為10萬元/畝；預(yù)備費用按工程費用的5%計取，不計漲價預(yù)備費；貸款利率按中國人民銀行現(xiàn)行頒布的固定資產(chǎn)投資長期貸款利率（2008年12月23日調(diào)整后的利率）%計算。，。具體情況詳見項目投資估算表。，銀行貸款3000萬元。項目建設(shè)期1年，跨兩個年度。第十章 經(jīng)濟評價與還貸分析本項目經(jīng)濟效益分析依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）及國家最新的財稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。根據(jù)本項目實際情況，主要進行了財務(wù)評價，在此基礎(chǔ)上進行了不確定分析?；鶞适找媛实拇_定根據(jù)本項目資金占用成本，再加上一定的風險系數(shù)，設(shè)定本項目基準收益率為10%。計算期的確定根據(jù)本項目實際情況，參照類似項目的計算期限，確定項目計算期為11年，其中：建設(shè)期1年，運營期10年。有關(guān)負荷計算項目建成后第一年負荷（即出租率）為70%，第二年為90%，從第三年起均按100%進行計算。有關(guān)稅費的計取項目運營期需要繳納的稅種主要為房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)費和教育附加費。由于項目運行的主體為X工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司，屬封閉運行的國有獨資公司，而房產(chǎn)出租稅、營業(yè)稅及附加和印花稅都屬于地方稅種，為支持園區(qū)建設(shè)和發(fā)展，公司所需支付的稅費將全額免征。因此，進行項目收益測算時不計稅費。項目的主要收入來源是廠房項目出租租金收入。項目建成投入運行后，除傳達室、變電房等附屬服務(wù)設(shè)施外的全部房屋均予以出租。具體出租情況如下：，出租平均價格為180元/平方米/年；辦公樓出租面積為3960平方米，出租平均價格為250元/平方米/年；，出租平均價格為250元/平方米/年；食堂出租面積為936平方米，出租平均價格為250元/平方米/年；活動中心出租面積為816平方米，出租平均價格為250元/平方米/年。具體詳見項目銷售收入估算表。工資福利費人均工資保險及福利費按20000元/人/年計算，項目需要聘任18個人，工資保險福利總費用為36萬元/年。維修費維修費用按30萬元/年計算。折舊費建筑物折舊按平均年限法計算，年限為40年，殘值率為5%；設(shè)備折舊按平均年限法計算，年限為10年，殘值率為5%；土地取得費（）按40年攤銷，余額為零 ；其他無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按5年攤銷，余額為零。水電及其他燃料、動力購置費因本項目采用租賃的形式進行經(jīng)營，因此在進行經(jīng)濟效益分析時，不考慮入駐企業(yè)的水電及其他燃料、動力購置費等，只計物業(yè)管理人員的水電及其他燃料、動力購置費等。根據(jù)目前園區(qū)水電費價格及物業(yè)管理人員的用量，水電及其他燃料、動力購置費按5萬元/年計算。其他管理費用本項目其他管理費用按銷售收入的2%計算。經(jīng)測算，本項目正常年（扣除財務(wù)費用和其他費用外的），具體詳見項目總成本費用估算表。投資利潤率投資利潤率是指項目達到設(shè)計能力的一個正常運營年份的年利潤總額與項目總投資的比例。其計算公式如下：投資利潤率=年平均利潤總額100% 項目總投資。經(jīng)測算，，％。具體計算情況如下：本項目投資利潤率=100% =%投資利稅率投資利稅率是指項目達到設(shè)計能力的一個正常運營年份的年利稅總額（指年利潤總額+年銷售稅金及附加）與項目總投資的比例。其計算公式如下：投資利稅率=年平均利稅總額100% 項目總投資。經(jīng)測算，，％。具體計算情況如下：本項目投資利稅率=+100% =%財務(wù)內(nèi)部收益率經(jīng)測算，項目稅前（所得稅前）%。財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)測算，當i=10%時，項目稅前（所得稅前）。投資回收期經(jīng)測算，項目靜態(tài)投資回收期（含1年的建設(shè)期），動態(tài)投資回收期（含1年的建設(shè)期）。對該項目進行敏感性分析計算可知，出租收費價格、負荷及投資的變化對效益的影響比較敏感，但在出租收費標準或負荷降低5%的情況下，同時投資增加5%的不利因素影響下，項目收益仍能高于銀行貸款利率，顯示項目有一定的抗風險能力。經(jīng)對本項目進行財務(wù)分析表明，項目具有一定的盈利能力，%，%，%。當內(nèi)部收益率為10%時，在預(yù)期可接受范圍內(nèi)。項目在財務(wù)上是可行的。具體詳見項目利潤表和項目現(xiàn)金流量表。項目申請銀行8年期長期貸款3000萬元，%。項目建設(shè)期1年，建設(shè)期內(nèi)只付息不還本；剩余7年貸款期內(nèi)采取等額還本利息照付的方式進行還本付息。還本付息資金來源為廠房及輔助配套用房的出租收益和部分公司自有資金。經(jīng)計算，在貸款償還期內(nèi)共需償還貸款本息3891萬元，其中： 本金3000萬元，利息891萬元。在貸款償還期內(nèi)，可全部用于項目貸款本息的償還，%。通過測算分析可知，項目收益能夠較好地覆蓋貸款本息的償還，項目償債能力較強。具體詳見項目還本付息計劃表。第十一章 風險分析本項目存在的風險主要有市場風險、人員風險、管理風險、資金風險等。簡要分析如下：市場風險主要是項目建成后入住率不足的風險。防范措施為進一步加大招商引資的力度，鼓勵中小企業(yè)租賃標準廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營，對租賃標準廠房的企業(yè)進行獎勵和政策支持，在稅收方面給予優(yōu)惠。人員風險主要是指可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技術(shù)人員流失給項目造成的風險。防范措施為加大對公司人力資源的管理，構(gòu)建和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立符合企業(yè)目前實際的具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個人利于密切結(jié)合，將短期利于與長期利益密切結(jié)合。項目的資金風險主要來源于以下兩個方面：一是建設(shè)資金未能及時落實到位，致使項目無法按期實施，影響項目發(fā)揮效益；二是項目建成后，不能如期收回投資和如期償還貸款。防范措施為廣辟融資渠道，力促銀行貸款資金的按時足額到位；同時加強對項目運營期的現(xiàn)金流管理，建立健全的財務(wù)管理制度，隨時掌握資金收支情況，對貸款資金做到?？顚Ｓ谩？顚＿€。49