【正文】 按建筑面積m2銷(xiāo)售總收入銷(xiāo)售稅金？期住宅、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入1銷(xiāo)售總收入按建筑面積m22銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售收入%3銷(xiāo)售凈收入按建筑面積m2銷(xiāo)售總收入銷(xiāo)售稅金商業(yè)銷(xiāo)售收入1銷(xiāo)售總收入按建筑面積m22銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售收入%3銷(xiāo)售凈收入按建筑面積m2銷(xiāo)售總收入銷(xiāo)售稅金整體銷(xiāo)售收入1銷(xiāo)售總收入按建筑面積m22銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售收入%3銷(xiāo)售凈收入按建筑面積m2銷(xiāo)售總收入銷(xiāo)售稅金項(xiàng)目利潤(rùn)估算利潤(rùn)估算1稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售凈收入－開(kāi)發(fā)成本2企業(yè)所得稅（萬(wàn)元）所得稅率按照25%計(jì)3稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)企業(yè)所得稅4稅前投資利潤(rùn)率稅前利潤(rùn)/投資總額5稅后投資利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/投資總額、利潤(rùn)，％。、損益表與靜態(tài)盈利分析項(xiàng)目損益表項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期　(萬(wàn)元)2010年2011年2012年2013年銷(xiāo)售收入投資成本銷(xiāo)售稅費(fèi)利潤(rùn)總額評(píng)價(jià)指標(biāo)：全部投資的投資利潤(rùn)率：全部投資的投資利潤(rùn)率= 利潤(rùn)總額/總投資額100% =%本項(xiàng)目以上方案靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與社會(huì)平均利潤(rùn)率和同行業(yè)平均利潤(rùn)率等相應(yīng)指標(biāo)相比，若不小于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，則可以接受，項(xiàng)目可行；若小于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，再與社會(huì)平均利潤(rùn)率進(jìn)行比較，若大于社會(huì)平均利潤(rùn)率，則可以考慮，是否可行，需要依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)背景和項(xiàng)目特點(diǎn)而定。從項(xiàng)目計(jì)算結(jié)果看，以上指標(biāo)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)行業(yè)平均利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)（15%）和社會(huì)平均利潤(rùn)率（10%）。因此，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。、資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位(萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2010201120122013一資金來(lái)源1自有資金2貸 款3銷(xiāo)售收入二資金運(yùn)用1建設(shè)投資償還利息2銷(xiāo)售稅金3償還貸款三盈余資金四累計(jì)盈余資金從上表可以看出，本項(xiàng)目前期都能達(dá)到收支平衡，項(xiàng)目整體具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力，故本項(xiàng)目方案可行。項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。注：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率IC將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。我們選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，％，故基準(zhǔn)收益率IC取為9％。詳見(jiàn)下表（現(xiàn)金流量表、凈現(xiàn)值表）?，F(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20102011201220132014一流出總額（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1土地成本　　　2？期住宅工程建設(shè)開(kāi)發(fā)成本3？期住宅工程建設(shè)開(kāi)發(fā)成本4商業(yè)工程建設(shè)開(kāi)發(fā)成本（三）銷(xiāo)售稅金2？期住宅銷(xiāo)售稅金3？期住宅銷(xiāo)售稅金 4商業(yè)銷(xiāo)售稅金 二流入總額2？期住宅銷(xiāo)售收入3？期車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入4？期住宅銷(xiāo)售收入6？期車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入7商業(yè)銷(xiāo)售收入 三凈現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值表（萬(wàn)元）項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元)按照以上計(jì)算得出評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)n財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=∑（CICO）t*（1+i0）tt=1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：∑（CICO）t*（1+ FIRR )t =0〔先假定兩個(gè)FIRR值ii2試算，當(dāng)FNPV i10，F(xiàn)NPV i20時(shí)，采用插值公式求得，即：FIRR＝i1+（FNPV i1/ FNPV i1 FNPV i2）*（i2 i1）〕％投資回收期(靜態(tài))(年)＝累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正直的年份－1+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）投資回收期(動(dòng)態(tài))(年)＝累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正直的年份－1+（上年累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量）由上表指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率9％和行業(yè)平均收益率，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求，回收資金的速度還是比較快的，故本項(xiàng)目投資可行。項(xiàng)目盈虧平衡分析根據(jù)動(dòng)態(tài)資金籌措計(jì)劃結(jié)合靜態(tài)投資成本分析可知項(xiàng)目總投資成本：？?jī)|元其中：土地成本（固定成本）？?jī)|元 變動(dòng)成本：？?jī)|元 銷(xiāo)售總收入：？?jī)|元，銷(xiāo)售稅費(fèi)？?jī)|元，銷(xiāo)售凈收入？?jī)|元由上述數(shù)據(jù)可求得本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。、盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的臨界點(diǎn)。首先，假定本項(xiàng)目總投資不變，且銷(xiāo)售水平如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，即收入等于支出，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，具體詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析統(tǒng)計(jì)表原值盈虧平衡點(diǎn)變化值銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）%銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）%總投資（萬(wàn)元）%即按照本方案的開(kāi)發(fā)規(guī)模和定價(jià)，項(xiàng)目銷(xiāo)售面積達(dá)到總面積的？％、銷(xiāo)售單價(jià)為？元/平米時(shí)，本項(xiàng)目即可達(dá)到盈虧平衡。、盈虧平衡分析綜上所述，當(dāng)建筑工程投資總成本增加？％，或銷(xiāo)售面積達(dá)到總面積的？％、銷(xiāo)售單價(jià)為？元/平米，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目的投資總成本增加不會(huì)超過(guò)10％，銷(xiāo)售面積不會(huì)小于總面積的90％、銷(xiāo)售單價(jià)不會(huì)低于原價(jià)的90％，所以，本項(xiàng)目虧損的可能性較小。為此，我們提出以下建議：采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來(lái)的資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略是否得當(dāng)，促銷(xiāo)時(shí)機(jī)是否合理，工程進(jìn)度是否能如期完成，市場(chǎng)定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過(guò)程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施、風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及防范措施、成本風(fēng)險(xiǎn)從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，物資價(jià)格短期大幅度上升的可能性不大，但有可能會(huì)因?yàn)闆Q策和管理等人為錯(cuò)誤而導(dǎo)致成本上升，換句話說(shuō)，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此在重要決策上要避免一個(gè)人說(shuō)了算，避免主觀錯(cuò)誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時(shí)，可以跟承包商簽訂固定總價(jià)承包合同，讓承包商分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。這需要通過(guò)制定符合市場(chǎng)規(guī)律營(yíng)銷(xiāo)策略、價(jià)格策略和市場(chǎng)推廣策略來(lái)加以規(guī)避。、風(fēng)險(xiǎn)控制、工期首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。、投資決策上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門(mén)密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)、對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響本項(xiàng)目屬于郫縣獨(dú)有健康人文地產(chǎn)項(xiàng)目，它將中國(guó)傳統(tǒng)文化、郫縣本地文化與休閑文化完美融合，將樹(shù)立起郫縣健康生態(tài)生活、休閑生活的新標(biāo)桿，同時(shí)對(duì)郫縣城市形象的提升和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響本項(xiàng)目的建設(shè)，將先進(jìn)的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的材料引進(jìn)到本地段，這將促使郫縣建筑業(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率，高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，這將更利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，本項(xiàng)目的建成，將對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)作出極大的貢獻(xiàn)。具體表現(xiàn)在：本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)促進(jìn)城市知名度的快速提升，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目快速發(fā)展，區(qū)域居家氛圍快速形成，從而大大提高本項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；本項(xiàng)目銷(xiāo)售將為國(guó)家和地方政府上繳大量稅金和行政管理費(fèi)用，所以本項(xiàng)目為政府提供了較大的財(cái)政收入；綜上所述，我們期望通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，首先為提升郫縣城市形象盡一份力；其次是希望通過(guò)本項(xiàng)目的改造開(kāi)發(fā)，使本項(xiàng)目所在的區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加成熟，加快城市建設(shè)步伐。另外，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和后期經(jīng)營(yíng)將為社會(huì)發(fā)展出一個(gè)具有中國(guó)傳統(tǒng)特性的復(fù)合型人文地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式，為郫縣復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路創(chuàng)新作一次有益的嘗試。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)十、評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目是郫縣第一個(gè)健康生態(tài)人文關(guān)懷社區(qū)，設(shè)計(jì)建設(shè)檔次高，可以提升城市形象，完善城市功能，豐富城市文化資源，有利于推動(dòng)郫縣地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展和提升。因此，本項(xiàng)目符合郫縣城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向?！绊?xiàng)目資金來(lái)源有保障，投資有回報(bào)，通過(guò)分析測(cè)算，投資利潤(rùn)率為？％，靜態(tài)投資回收期為？年，動(dòng)態(tài)投資回收期為？年，說(shuō)明本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。項(xiàng)目符合城市總體規(guī)劃和布局，方案設(shè)計(jì)合理科學(xué)，說(shuō)明本項(xiàng)目在技術(shù)上是可行的。項(xiàng)目所在的郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ虼?，?xiàng)目面臨的市場(chǎng)良好、安全可行。通過(guò)上述各項(xiàng)分析，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，具有高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率，其風(fēng)險(xiǎn)程度較底，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力在合理水平內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目無(wú)論是在資陽(yáng)產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)環(huán)境等宏觀方面，還是就本項(xiàng)目自身技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益等微觀方面都是可行的。 成都養(yǎng)正堂實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 二零一一年十二月二日 54