【正文】 飲類amp。Oslash。 供應(yīng)：以大型餐飲為主，分布于酒店、賓館，缺乏特色餐飲。amp。Oslash。 需求：市民出外就餐的次數(shù)和消費額都較少，市民最希望增加的餐飲店是各種特色小店以及美食廣場，對就餐環(huán)境和價格比較看重。娛樂休閑amp。Oslash。 供應(yīng)：現(xiàn)有娛樂場所以棋牌/茶樓、KTV以及足浴桑拿為主，娛樂設(shè)施較為落后，經(jīng)娛樂功能較為單一。amp。Oslash。 需求：消費需求較為旺盛，量販式KTV，健身房和美容美發(fā)是江山市民最希望增加的娛樂休閑場所，開始注重品牌消費。 項目整體定位 目前，商業(yè)消費逐漸出現(xiàn)了消費多樣化、體驗化、方便化、綜合化、人性化、經(jīng)濟化等多種消費新趨勢。隨著商業(yè)消費新趨勢的出現(xiàn)，我們的商業(yè)項目根據(jù)自身的條件來迎合這些新趨勢，以滿足消費者的真正需求。因此，本項目可以考慮從解決這個矛盾的角度出發(fā)，將本項目的商業(yè)部分打造成位于市區(qū)城北新區(qū)，集購物、餐飲、休閑娛樂、文化教育于一體的，覆蓋全市的“復(fù)合型”商業(yè)中心，實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的升級和商業(yè)業(yè)種的聚合，打造新的商業(yè)中心。（2） 2) 商業(yè)部分業(yè)態(tài)組合購物類 大型賣場新華書店精品家居精品服飾餐飲類中式快餐西式快餐特色餐飲街娛樂休閑量販式KTV健身中心美容美體電玩城、兒童娛樂城3) 各部分商業(yè)業(yè)態(tài)的面積配比建議業(yè)態(tài) 配比 面積（平方米）娛樂 30% 4500餐飲 20% 3000健身美容 15% 2250精品家居 10% 1500精品服飾 10% 1500其他 15% 2250總計 100% 150004) 產(chǎn)品建議各業(yè)態(tài)建筑要求分析及建議amp。Oslash。 書店對于建筑格局的要求相對較低，一本商業(yè)類物業(yè)建筑格局都可以承受；一般喜歡沿街一層，可以接受一層有門面，主要分布在二層的分布；amp。Oslash。 精品家居面積靈活，喜歡大開間；對層高要求不高，大都希望在4米以上；沿街一層，或者沿街一、二層組合；amp。Oslash。 精品服飾開間進深比 不大于1/2；面積靈活；空間方正；最好沿街一層；amp。Oslash。 中式快餐面積80200平方米，框架結(jié)構(gòu)，；配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置；流線通暢，有不受影響的人流物流通道；位置在一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面；amp。Oslash。 西式快餐首層使用面積350平方米，門面12米；凈高不低于3米；提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；提供適宜位置的隔油池、排放油煙管道（排煙管道的截面積為500mm*700mm ）、化糞池管道，以及臨時卸貨車位等；amp。Oslash。 特色餐飲面積:400800平方米；廚房滿足按照行業(yè)要求附屬面積與餐廳經(jīng)營面積的比例是1：1；排煙設(shè)備、上下水管線、隔油設(shè)備、三相單相電源、強電、弱電電路等設(shè)施要齊全，并根據(jù)廚房大小、客流量等情況確定和調(diào)整上下水管線的粗細和隔油池的大小，一般來說，隔油池不小于80㎝150㎝，下水管道最好是明溝與暗溝相結(jié)合，盡量減少直角，上水管道直徑為4㎝，下水管道直徑是上水管道的5倍； 大廳附近需設(shè)有便于服務(wù)員取菜的備餐間及衛(wèi)生安全的傳菜通道；考慮冷庫配置，面積在30平方米左右；50㎡左右的庫房；員工專用的洗手間要與顧客使用的洗手間分開；一樓一定要確保門面，經(jīng)營可以在二層甚至三層；amp。Oslash。 量販式KTV面積:20003000平方米，框架結(jié)構(gòu)；層高與當?shù)胤炕蛞竺芮邢嚓P(guān)，為了更好符合，；配套設(shè)施：為了保證能有自助餐飲供應(yīng)有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置；流線通暢，有不受影響的人流物流通道； 位置可以分布在較高樓層； amp。Oslash。 健身中心根據(jù)規(guī)模不同，面積10005000平方米；需要面積較大的場館，因此空間要求比較方正；層高要求不高，但考慮到大空間的舒適比例，最好不低于4米；位置可以分布在較高樓層；amp。Oslash。 美容美體面積3001000平方米，框架結(jié)構(gòu)；格局要求不高；要有良好的供水、排放等裝置；位置可以分布在較高樓層；amp。Oslash。 電玩城、兒童娛樂城根據(jù)規(guī)模不同，面積一般大于1000平方米；，以安排更豐富的設(shè)施；要有較好的供電；位置可以分布在較高樓層；（3） 項目建筑方案分析和調(diào)整將市場研究的結(jié)論和各業(yè)態(tài)不同的建筑要求相結(jié)合，可以對本項目上業(yè)部分的建筑方案進行分析：從基地的具體條件看，本項目商業(yè)物業(yè)的平面布局，基本上應(yīng)與兩套方案中的布局相似，沒有較大的變化余地，只是還應(yīng)注意本人流動線進行細節(jié)的梳理， 是人流更順暢，內(nèi)街更明顯；從目前的方案看。兩套方案都存在建筑層數(shù)過高的問題，應(yīng)予以調(diào)整；目前的開間進深格局基本合適，只需進行局部微調(diào)；amp。Oslash。 豎向爬升：3層為限根據(jù)商業(yè)市場調(diào)研得出的結(jié)論，結(jié)合商業(yè)物業(yè)在豎向垂直交通爬升的一般規(guī)律，就本項目所處的商業(yè)氛圍而言，一般的商鋪已經(jīng)很難將人氣吸引到2層；本項目的商業(yè)用房雖然有大型超市支持，但是也很難將人氣吸引到3層以上的建筑。因此從降低風險的角度來講，5層和6層的商鋪是不可取的， 最好應(yīng)控制在3 層。amp。Oslash。 街鋪優(yōu)于集中式物業(yè)超市旁邊應(yīng)該有街鋪形成互補，最好形成步行街區(qū)，才能夠提升區(qū)域的商業(yè)形象與氛圍。amp。Oslash。 面積分割：根據(jù)對現(xiàn)有商戶的調(diào)查和訪談，建議項目一層以40－60方為單位進行分割，二層做80－150方的單位分割，三層考慮整層出租或出售。amp。Oslash。 業(yè)態(tài)豎向組合精品家居精品服飾類業(yè)態(tài)應(yīng)盡量分布在一樓；局部可采用一二層相連的店鋪形式；餐飲、娛樂與健身美容可以考慮一層留有門面，主要面積分布在二樓；隨著商業(yè)氛圍的成熟，娛樂與健身美容有可能選擇較高的層數(shù)，因此可以考慮整體分布在三層或二層； amp。Oslash。 業(yè)態(tài)平面組合根據(jù)相關(guān)消費動線習慣，服飾類購物適合集中分布，形成一條街或一個區(qū)域，但其中應(yīng)該在步行疲勞的節(jié)點處穿插一些休閑、甜品、冷飲類業(yè)態(tài)；精品家居由于具有一定目的性，則可以較為分散，可以考慮平均穿插在項目當中；餐飲當中，一些輕餐飲和休閑類餐飲可以隨機穿插在項目當中，而較為傳統(tǒng)的餐飲類由于污染的關(guān)系最好較為集中，形成一條街或者一個區(qū)域；娛樂與健身美容向近似的店不宜集中分布，因此最好分散開來；16 / 16