【正文】 按土地出讓費(fèi)4%計(jì)算 4%用地管理費(fèi)按土地出讓費(fèi)%計(jì)算 %合計(jì) 　。2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)：，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）計(jì)算系數(shù)總建筑面積分?jǐn)倖蝺r（元/㎡）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總建筑面積25元/㎡ 25 可行性研究費(fèi)50萬元 　招投標(biāo)費(fèi)建安工程費(fèi)% %　地質(zhì)、水文勘察費(fèi)50萬元 　合計(jì) 　3）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)：，詳見下表建筑安裝工程費(fèi)估算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）計(jì)算系數(shù)總建筑面積分?jǐn)倖蝺r（元/㎡）高層住宅按1300元//㎡計(jì)算 1300 公寓按1800元//㎡計(jì)算 1800酒店按5000元//㎡計(jì)算 5000寫字樓按2000元//㎡計(jì)算 2000商業(yè)用房按1500元//㎡計(jì)算 1500公建及配套按1300元//㎡計(jì)算 1300地下室按2200元//㎡計(jì)算 2200合計(jì) 　4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：，詳見下表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）計(jì)算系數(shù)總建筑面積分?jǐn)倖蝺r（元/㎡）4供電工程總用地面積80元/㎡ 80 4供水工程總用地面積20元/㎡ 204排水工程總用地面積60元/㎡ 604道路工程總用地面積50元/㎡ 504綠化工程總用地面積200元/㎡ 2004電信、有線、煤氣工程等總用地面積15元/㎡ 15合計(jì) 　5）開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)：，詳見下表開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）計(jì)算系數(shù)總建筑面積分?jǐn)倖蝺r（元/㎡）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)住宅按138元/㎡收取、非住宅按130元/㎡收取 　 勞?；鹱≌?5元/㎡收取、非住宅按30元/㎡收取 　工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)㎡收取、非住宅按2元/㎡收取 　定額編制費(fèi)㎡收取、㎡收取 　白蟻防治費(fèi)按2元/㎡收取 2其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1% 1%合計(jì) 　6）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)：，取以上1～4項(xiàng)之和的3%。不可預(yù)見費(fèi)用估算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）計(jì)算系數(shù)總建筑面積分?jǐn)倖蝺r（元/㎡）不可預(yù)見費(fèi)取1—4）之和的3% 3% 7）開發(fā)成本開發(fā)成本：。以上1～6項(xiàng)合計(jì)。項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：，取開發(fā)成本的2%。管理費(fèi)用=2%=。2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用：，詳見銷售費(fèi)用估算表銷售費(fèi)用估算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)用銷售收入% 銷售代理費(fèi)銷售收入% 其他銷售費(fèi)用銷售收入% 合計(jì)3）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用估算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）計(jì)算系數(shù)總建筑面積分?jǐn)倖蝺r（元/㎡）管理費(fèi)用取開發(fā)成本的2% % 財務(wù)費(fèi)用貸款5年，% %銷售費(fèi)用以下三項(xiàng)之和 %、廣告宣傳及市場推廣費(fèi)用銷售收入% %、銷售代理費(fèi)銷售收入% %、其他銷售費(fèi)用銷售收入% %合計(jì) 　開發(fā)費(fèi)用：，管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用與銷售費(fèi)用之和。，㎡。資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金、二是銀行貸款融資，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金20000萬元作為啟動資金、銀行貸款融資40000萬元，詳見投資計(jì)劃與資金籌表投資計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬元）序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20122013201420152016201720181投資總額 建設(shè)投資 土地成本 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 貸款利息 流動資金 2資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 第八章 項(xiàng)目銷售和收入測算本項(xiàng)目均采用銷售形式，其單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。一、住宅銷售單價的確定住宅銷售均價：4000元/平方米二、公寓銷售單價的確定公寓銷售均價：5000元/平方米三、寫字樓銷售單價的確定寫字樓銷售均價：5800元/平方米。四、酒店銷售單價的確定酒店銷售均價：10000元/平方米。五、商業(yè)用房銷售單價的確定商業(yè)用房銷售均價：1800020000元/平方米。六、車位銷售單價的確定車位銷售均價：89萬元/個。七、項(xiàng)目總銷售收入的確定分期分批銷售計(jì)劃分期分批銷售計(jì)劃表銷售分期面積(萬㎡)批次推出物業(yè)推出面積(萬㎡)銷售時間平均銷售價格(元/㎡)銷售金額(萬元)一期 一批住宅 2013年11月3800 二批住宅 2014年5月3900 三批商業(yè) 2014年10月15000 三批車位 2014年10月8 二期 一批住宅 2014年11月4000 二批住宅 2015年12月4100 三批車位 2015年12月 三期 一批公寓 2016年5月5000 一批寫字樓 2016年5月5800 二批酒店 2016年10月10000 三批商業(yè) 2016年10月18000 四期 一批住宅 2016年11月4200 二批住宅 2017年5月4300 三批商業(yè) 2017年10月20000 三批車位 2017年10月9 總計(jì) 　　　　　 年度銷售計(jì)劃年度銷售計(jì)劃表時間推出物業(yè)推出面積(萬㎡)平均銷售價格(元/㎡)銷售比例銷售金額(萬元)2013年住宅 3800100% 2014年住宅、商業(yè)、車位 100% 2015年住宅154000100% 2016年住宅、車位、公寓、寫字樓19 100% 2017年住宅、酒店、商業(yè) 100% 2018年住宅、商業(yè)、車位 100% 合計(jì)　　　 第九章 項(xiàng)目財務(wù)評價一、財務(wù)評價技術(shù)線路為了評價該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。接著測算銷售收入。本項(xiàng)目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。銷售情況按四期多批次計(jì)算并得出總銷售收入。在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價。財務(wù)評價是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險能力的大小。二、財務(wù)評價稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表銷售稅金及附加表（單位：萬元）序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1銷售收入　 9265014900072000 2銷售稅金及附加　 營業(yè)稅銷售收入5% 城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅7% 教育附加稅營業(yè)稅3% 交易印花稅銷售收入% 交易管理費(fèi)銷售收入% 3土地增值稅銷售收入5% 合計(jì)　 注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；％提??；％提取。②土地增值稅按銷售收入的5%預(yù)收。損益表與靜態(tài)盈利分析1）項(xiàng)目損益表損益表（單位：萬元）序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1銷售收入 2總成本費(fèi)用 3銷售稅金及附加 4增值稅 5稅前利潤總額 6所得稅 7稅后凈利潤總額 　投資利稅率%　　　　　　　　投資利潤率%　　　　　　　　資本金利潤率%　　　　　　　注：所得稅稅率按25%取。2）評價指標(biāo)（靜態(tài)）A、投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=%B、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、資本金利潤率=（利潤總額/自有資金）100%=%本項(xiàng)目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與寧鄉(xiāng)市房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，收益較高，故項(xiàng)目是可行的。現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表、自有資金現(xiàn)金流量表。1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項(xiàng) 目 名 稱數(shù)據(jù)來源建設(shè)經(jīng)營期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1現(xiàn)金收入銷售收入預(yù)測表 2現(xiàn)金流出　 投資額資金籌措表 銷售稅金及附加銷售稅金及附加表 增值稅銷售稅金及附加表 所得稅損益表 3凈現(xiàn)金量(1)(2)　 4累計(jì)凈現(xiàn)金流　 5折現(xiàn)系數(shù)　 6折現(xiàn)凈金流量(3)(5)　 7折現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流　 8稅前凈現(xiàn)金流　 9稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流　 10稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流　 11稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流　 注：①財務(wù)內(nèi)部