【正文】 米，年租金6萬元，；新市場按半價計算，得：30萬平方米50%（實際得鋪率）=15萬平方米，15萬平方米90%（散鋪進退場時間差需扣除10%）=，50%(半價)=。全部建成后。：按有效出租面積95%、出租率90%、租金標準100元/，得出：30萬95%90%100元/=2565萬元：服務區(qū)規(guī)劃7萬平方米，完全按出租計算，租金按240元/，得出：7萬平方米240元/=1680萬元： 會展區(qū)規(guī)劃3萬平方米，按每年兩次展會，年租金收益200元/平方米計算：3萬平方米200元/=600萬元在交易中心70萬平方米場地長期持有的情況下，每年的 租金收益為：+++=按資產(chǎn)評估靜態(tài)條件下12年租金收益換算物業(yè)價值，應為： 12=（2）商品房銷售收入：，按5000元/平方米計算：20000平方米5000元/平方米=1億元： 14萬平方米2500元/平方米=。（%）≈（3）投入產(chǎn)出比較：：；：；；，在靜態(tài)條件下，投資回報率為：247。=%是投入多，回報率也很高的“雙高項目”。 資本運營方案：總體上，應按照物業(yè)性質(zhì)來設計資本運營方案。老市場地塊重新開發(fā)的商品房，快進快出，加速資本回流，減少風險。而新建的國字號商流、物流、信息流齊備的專業(yè)交易中心——中國（XX）中藥材交易中心，應考慮長期持有，不宜分割出售?？蛇x擇的資本運營方案有：（1）銀行融資方案：，1億元用于購買老市場全部物業(yè)及經(jīng)營軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。新市場用地第一期先用200畝，投入2000萬元；建12萬平方米營業(yè)用房，3萬平方米物流用房。，再按50%融資，則可得：營業(yè)用房：12年50%=；物流用房：12年50%=1539萬元；合計：。，至少可獲： 60畝200萬/畝50%=6000萬元， 首期市場開發(fā)后，獲得的銀行授信額度，即使啟動資本收回，也足以進入下一期滾動開發(fā)。（2）融入上市公司運營：按租賃收入業(yè)績換算物業(yè)價值進入上市公司，增值空間至少是： 247。（）=而且，不必打包進入上市公司。第六章 項目SWOT分析 優(yōu)勢分析1．中國（XX）中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢地位明顯，在全國中藥材界聚集能力強。在市場仍處于旺盛發(fā)展階段時主動求變創(chuàng)新，行業(yè)導向作用力事半功倍。2．中藥材交易中心改、擴、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。3．參與項目投資的發(fā)展商有國資背景、社會責任感強，以“城市運營”為己任，目光遠大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標吻合。同時，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢明顯、經(jīng)營理念前衛(wèi)，可動用的智力資源延展國內(nèi)外。4．發(fā)展商謀劃的項目運作模式與中藥材市場需要在中長期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點吻合，有利于項目的長期可持續(xù)發(fā)展。5．上?？鐕少徶行氖前l(fā)展商的合作團隊組成單位，有利于交易中心擴大國際貿(mào)易，使XX走出XX、邁出國門、面向全球。6．發(fā)展商資金實力雄厚，可攜自有資金入XX投資，助推XX投融資能力上臺階。7．發(fā)展商具有與國家發(fā)改委對接國家級中藥材期貨市場的雄心和能力。 劣勢分析1．新區(qū)缺人氣，新市場培育周期長，屬“生地行商”。2．投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。3．外地企業(yè)投資，需要一段時間融入本地社會。 機遇分析1．XX市政府的《XX市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。2．XX省861計劃明確指出將XX建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺。3．作為上海市政府對外合作、督辦項目。4．與XX南部新區(qū)開發(fā)步伐一致。5．與中央政府保增長、擴內(nèi)需、保民生目標一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。6．與國家振興中藥材業(yè)計劃不謀而合。 風險分析1．老市場物業(yè)主成分復雜、動遷難度大、投入難以估量，是項目成敗的最大隱患。2．行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項目成敗，對發(fā)展商而言，是非可控因素。3．老市場遷移后，開發(fā)收益能否彌補拆遷損失，關(guān)鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標的設定是否優(yōu)惠。 綜上所述，本項目具有既有市場占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強、運營團隊規(guī)范化、國際化水平高、市場發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢，可形成核心競爭力，項目可行。但要注意依靠當?shù)卣?、藥農(nóng)和市場建設參與者，化解市場遷移過程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國際化中藥材交易平臺”目標能如期實現(xiàn)。第七章 與項目相關(guān)的政策建設依據(jù)1．《XX省中藥材產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》（2003—2007年）；2．《XX省中藥材市場管理辦法》；3．《XX市譙城區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；4．《XX市城市總體規(guī)劃》；5．XX省人民政府《關(guān)于進一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的實施意見》（皖政〔2003〕52號）；6．《XX市中醫(yī)藥教育辦學模式實施方案》；7．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（2006—2020年）》，國科發(fā)社字〔2007〕77號；8.《XX市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃》。詳見附錄。第八章 項目前期準備工作的進展情況1．目前已經(jīng)與XX工商、稅務機構(gòu)進行協(xié)商，并達成共識，在項目立項后，將與工商、稅務共同設定企業(yè)進駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進駐項目的公司或個人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2．與開發(fā)區(qū)商務發(fā)展局達成了意向。目前在XX內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機構(gòu)都將由其負責安排進駐本項目。本項目是個交易平臺，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3．目前已經(jīng)與擁有“中國開張網(wǎng)”招商服務平臺的深圳金磚四國投資服務公司達成合作意向。該企業(yè)將為本項目面向全國招商。4．結(jié)合跨國采購中心的全球采購商平臺，將中藥材交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會上以XX中草藥物流交易中心的名義開設中藥材供貨平臺。為即將啟動的項目提供供貨以及采購商知名度。36