【正文】 米，年租金6萬(wàn)元，；新市場(chǎng)按半價(jià)計(jì)算，得：30萬(wàn)平方米50%（實(shí)際得鋪率）=15萬(wàn)平方米，15萬(wàn)平方米90%（散鋪進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間差需扣除10%）=，50%(半價(jià))=。全部建成后。：按有效出租面積95%、出租率90%、租金標(biāo)準(zhǔn)100元/，得出：30萬(wàn)95%90%100元/=2565萬(wàn)元：服務(wù)區(qū)規(guī)劃7萬(wàn)平方米，完全按出租計(jì)算，租金按240元/，得出：7萬(wàn)平方米240元/=1680萬(wàn)元： 會(huì)展區(qū)規(guī)劃3萬(wàn)平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益200元/平方米計(jì)算：3萬(wàn)平方米200元/=600萬(wàn)元在交易中心70萬(wàn)平方米場(chǎng)地長(zhǎng)期持有的情況下，每年的 租金收益為：+++=按資產(chǎn)評(píng)估靜態(tài)條件下12年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 12=（2）商品房銷(xiāo)售收入：，按5000元/平方米計(jì)算：20000平方米5000元/平方米=1億元： 14萬(wàn)平方米2500元/平方米=。（%）≈（3）投入產(chǎn)出比較：：；：；；，在靜態(tài)條件下，投資回報(bào)率為：247。=%是投入多，回報(bào)率也很高的“雙高項(xiàng)目”。 資本運(yùn)營(yíng)方案：總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)資本運(yùn)營(yíng)方案。老市場(chǎng)地塊重新開(kāi)發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。而新建的國(guó)字號(hào)商流、物流、信息流齊備的專(zhuān)業(yè)交易中心——中國(guó)（XX）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長(zhǎng)期持有，不宜分割出售?？蛇x擇的資本運(yùn)營(yíng)方案有：（1）銀行融資方案：，1億元用于購(gòu)買(mǎi)老市場(chǎng)全部物業(yè)及經(jīng)營(yíng)軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。新市場(chǎng)用地第一期先用200畝，投入2000萬(wàn)元；建12萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)用房，3萬(wàn)平方米物流用房。，再按50%融資，則可得：營(yíng)業(yè)用房：12年50%=；物流用房：12年50%=1539萬(wàn)元；合計(jì)：。，至少可獲： 60畝200萬(wàn)/畝50%=6000萬(wàn)元， 首期市場(chǎng)開(kāi)發(fā)后，獲得的銀行授信額度，即使啟動(dòng)資本收回，也足以進(jìn)入下一期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（2）融入上市公司運(yùn)營(yíng)：按租賃收入業(yè)績(jī)換算物業(yè)價(jià)值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 247。（）=而且，不必打包進(jìn)入上市公司。第六章 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析1．中國(guó)（XX）中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位明顯，在全國(guó)中藥材界聚集能力強(qiáng)。在市場(chǎng)仍處于旺盛發(fā)展階段時(shí)主動(dòng)求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。2．中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺(tái)，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。3．參與項(xiàng)目投資的發(fā)展商有國(guó)資背景、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運(yùn)營(yíng)”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國(guó)內(nèi)外。4．發(fā)展商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場(chǎng)需要在中長(zhǎng)期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻合，有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。5．上海跨國(guó)采購(gòu)中心是發(fā)展商的合作團(tuán)隊(duì)組成單位，有利于交易中心擴(kuò)大國(guó)際貿(mào)易，使XX走出XX、邁出國(guó)門(mén)、面向全球。6．發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，可攜自有資金入XX投資，助推XX投融資能力上臺(tái)階。7．發(fā)展商具有與國(guó)家發(fā)改委對(duì)接國(guó)家級(jí)中藥材期貨市場(chǎng)的雄心和能力。 劣勢(shì)分析1．新區(qū)缺人氣，新市場(chǎng)培育周期長(zhǎng)，屬“生地行商”。2．投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。3．外地企業(yè)投資，需要一段時(shí)間融入本地社會(huì)。 機(jī)遇分析1．XX市政府的《XX市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。2．XX省861計(jì)劃明確指出將XX建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺(tái)。3．作為上海市政府對(duì)外合作、督辦項(xiàng)目。4．與XX南部新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐一致。5．與中央政府保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、保民生目標(biāo)一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。6．與國(guó)家振興中藥材業(yè)計(jì)劃不謀而合。 風(fēng)險(xiǎn)分析1．老市場(chǎng)物業(yè)主成分復(fù)雜、動(dòng)遷難度大、投入難以估量，是項(xiàng)目成敗的最大隱患。2．行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項(xiàng)目成敗，對(duì)發(fā)展商而言，是非可控因素。3．老市場(chǎng)遷移后，開(kāi)發(fā)收益能否彌補(bǔ)拆遷損失，關(guān)鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標(biāo)的設(shè)定是否優(yōu)惠。 綜上所述，本項(xiàng)目具有既有市場(chǎng)占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)規(guī)范化、國(guó)際化水平高、市場(chǎng)發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢(shì)，可形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目可行。但要注意依靠當(dāng)?shù)卣?、藥農(nóng)和市場(chǎng)建設(shè)參與者，化解市場(chǎng)遷移過(guò)程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國(guó)際化中藥材交易平臺(tái)”目標(biāo)能如期實(shí)現(xiàn)。第七章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè)依據(jù)1．《XX省中藥材產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》（2003—2007年）；2．《XX省中藥材市場(chǎng)管理辦法》；3．《XX市譙城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；4．《XX市城市總體規(guī)劃》；5．XX省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的實(shí)施意見(jiàn)》（皖政〔2003〕52號(hào)）；6．《XX市中醫(yī)藥教育辦學(xué)模式實(shí)施方案》；7．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（2006—2020年）》，國(guó)科發(fā)社字〔2007〕77號(hào)；8.《XX市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃》。詳見(jiàn)附錄。第八章 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況1．目前已經(jīng)與XX工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2．與開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在XX內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3．目前已經(jīng)與擁有“中國(guó)開(kāi)張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國(guó)投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。4．結(jié)合跨國(guó)采購(gòu)中心的全球采購(gòu)商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國(guó)采購(gòu)中心接軌，率先在跨國(guó)采購(gòu)大會(huì)上以XX中草藥物流交易中心的名義開(kāi)設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。36