浙中國際項目整體運營思路及商務(wù)合作方案-資料下載頁
2025-04-26 07:12本頁面
【正文】 0~123㎡），可滿足不同人群所需，而在第二階段中住宅部分產(chǎn)品面積均在107~120㎡，且貨量較大與周邊競品項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，故去化比率有所降低；（不含第一階段剩余貨量產(chǎn)值）；、第三階段產(chǎn)品去化實現(xiàn)銷售測算推售節(jié)點推售產(chǎn)品貨值測算產(chǎn)品區(qū)域類別總面積（㎡）預(yù)計銷售銷售面積（㎡）預(yù)計均價（元/㎡）銷售總額（元）第三階段推售（預(yù)計2018年初）公寓D精裝公寓1492693%8600119378148商業(yè)E沿街商鋪520185%1200053050200車位E地下車位145100%145600008700000合計（元）181128348三階段中，以D公寓產(chǎn)品及E住宅沿街底商、停車位去化為主，由于項目前期定位設(shè)計兩棟公寓，公寓產(chǎn)品推售按照節(jié)點進(jìn)行分棟銷售，首期以精裝或者酒店式公寓進(jìn)行運營（酒店式公寓以精裝為主，考慮市場客戶投資收益比，具體在實際操作中進(jìn)行市場研判），同時滿足首置、投資客戶的需求；（不含第一/第二階段剩余貨量產(chǎn)值）；、第四階段產(chǎn)品去化實現(xiàn)銷售測算推售節(jié)點推售產(chǎn)品貨值測算產(chǎn)品區(qū)域類別總面積（㎡）預(yù)計銷售銷售面積（㎡）預(yù)計均價（元/㎡）銷售總額（元）第四階段推售（預(yù)計2018年下旬）商業(yè)C商務(wù)獨棟1710060%1026011000112860000D沿街商鋪706585%1300078068250公寓D普通公寓1402190%620078237180其他A/B/D地下室4357280% 6000000合計（元）275165430第四階段中主要以商務(wù)辦公產(chǎn)品去化為主，C商務(wù)獨棟、D普通公寓（可打造成SOHO公寓，宜居宜商多功能空間），其次以D沿街商鋪及地下室物業(yè)（結(jié)合前期整盤的推售，地上產(chǎn)品基本滿足一定的銷售基礎(chǔ)上），（不含前期銷售剩余貨量產(chǎn)值）；綜上四個階段的銷售工作中，預(yù)計實現(xiàn)銷售額在11億元；、項目整盤銷售剩余貨量測算清盤期剩余產(chǎn)品貨值測算產(chǎn)品區(qū)域類別總面積（㎡）預(yù)計銷售銷售面積（㎡）預(yù)計均價（元/㎡）銷售總額（元）剩余貨量（在各階段正常銷售中配合剩余貨量去化）商業(yè)A1F 85% 28000B專業(yè)市場 1000058538480C商業(yè)獨棟 1100063954000E沿街商鋪 120007957530D沿街商鋪 13000公寓D精裝公寓 8600普通公寓 62007389067住宅E第一階段 5500第二階段 5700其他 地下室 合計（元）在上述的四個階段銷售工作中，整體數(shù)據(jù)中并未涉及到剩余貨量的銷售，隨著項目階段性的銷售工作，在正常銷售中隨著新推貨量可同時帶動剩余貨量去化；根據(jù)以上表格中可售剩余貨量值統(tǒng)計，整體剩余貨值按照85%的去化比率，；結(jié)論：對于本項目整體銷售額測算中，各階段的入市并未結(jié)合市場動態(tài)售價進(jìn)行參考，均以靜態(tài)售價進(jìn)行測算，故在均價的設(shè)定上有所保留，另外在各階段的產(chǎn)品貨值去化上均設(shè)定了百分比，整體綜合百分比在85%左右，相對而言較為保守；綜合本節(jié)的銷售數(shù)據(jù)測算中，按照階段性入市銷售，可實現(xiàn)銷售額在11億元左右，另外，A綜合商業(yè)2層/3層物業(yè)價值（保守預(yù)測如按照目前住宅銷售均價5000元/平米計）；按數(shù)據(jù)統(tǒng)計，整個項目銷售后預(yù)計可達(dá)14億元的收益；五、前期推盤營銷推廣費用預(yù)算按照第三項中所述的操盤思路，對于本項目的入市打造除正常的營銷推廣費用外，重點在于項目現(xiàn)場的包裝，此項包裝的費用投入可作為項目固有資產(chǎn)核算，除了住宅樣板房可在后期銷售中售出；考慮到項目前期已經(jīng)入市，現(xiàn)階段需要重新打入市場，市場接受抗性較大，難以像新推項目可快速獲得市場大眾的認(rèn)可；類型媒介選擇所占比例費用（萬）現(xiàn)場包裝售樓部包裝、樣板房、音樂噴泉、LED電子屏、廣告牌、亮化工程69%865線上推廣電視廣告、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外高炮、公交廣告、直郵廣告、輔助推廣渠道12%150線下推廣明星起勢活動、主題活動、暖場活動、公益活動16%200推廣物料印刷類、噴繪制作類2%20不可預(yù)計費用1%10合計100%1245在項目運作前期預(yù)計需投入1245萬元，其中占比重較大的主要在現(xiàn)場包裝上，以售樓部包裝及音樂噴泉、亮化工程（項目亮點）的打造上，其次線下推廣上，以首期入市通過明星效應(yīng)快速建立市場的口碑形象及項目整體的影響力； 上述費用中由于受市場因素、決策因素、實際操作因素等影響較大，故在費用的估算上均做有放大處理，實際費用須以現(xiàn)場執(zhí)行為準(zhǔn)，以上各項費用預(yù)算僅作為前期投入比值參考作用；具體各項費用預(yù)算渠道類型媒體選擇規(guī)格費用預(yù)算（萬元）現(xiàn)場包裝售樓部內(nèi)外包裝 180住宅精裝樣板 2套100外廣場噴泉 280LED電子屏?。℉）*20130A區(qū)廣告牌 25A區(qū)亮化工程 150合計 865線上推廣渠道廣告媒介報紙/戶外 150合計 150線下推廣渠道活動線明星/暖場 200合計 200推廣物料銷售/招商印刷/噴繪 20合計 20不可預(yù)計費用 10總計費用（萬元）1245六、商務(wù)合作人員組建及取費方式商務(wù)合作人員編制對于本項目的招商及營銷工作具體負(fù)責(zé)，按照項目體量及工作鋪排，在人員編制上具體如下：整個項目組分為兩條線，從招商運營、營銷代理等方向，招商運營預(yù)計按照6人編制，營銷代理分為銷售線、策劃線，預(yù)計達(dá)到20人編制；策劃線工作涵蓋招商及銷售內(nèi)容；以上人員配備具體按照后期商定再議；商務(wù)合作取費方式（略）
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