株洲株董路安置小區(qū)項目設(shè)計方案-資料下載頁
2025-04-26 07:02本頁面
【正文】 。（1）隨著我國國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們生活水平的日益提高，我國價格總體水平保持了基本穩(wěn)定的趨勢。但考慮到項目建設(shè)政策因素及自然壽命期中各類不可預見因素，本研究報告按現(xiàn)行低價位的綜合平均值確定價格計算。（2）項目建成營運后，根據(jù)國家及政府的規(guī)定，物業(yè)管理費的收取按平均估計的目前市場價格測算。（3）編制依據(jù)土建工程參照目前株洲同類建筑單位工程造價指標估算。安裝工程參照目前株洲同類工程概算指標估算。土地取得費用包括補償金、稅金及三通一平費用。因土地手續(xù)尚在完善中，目前估計值為暫定數(shù)。今后應(yīng)按實際取得土地的投入數(shù)進行換數(shù)。其它費用根據(jù)株洲市相關(guān)政策計算。主要測算依據(jù)設(shè)定，根據(jù)業(yè)主提供的項目運作方案，同時參考相關(guān)資料，本項目的營銷構(gòu)想擬定為大部分住宅面積采取一次性買斷產(chǎn)權(quán)，小部分住宅面積籌建單以租代售。因此，主要測算依據(jù)設(shè)定如下：住宅銷售均價按3500元/㎡計；商業(yè)門面銷售均價按6500元/㎡計；營銷費用按總銷售額的5%計；財務(wù)費用主要為支付銀行貸款利息，按年息6%貸期一年計；%計；經(jīng)營管理費用按銷售收入的1%計；項目的工程建設(shè)投資是指在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)完成全部開發(fā)建設(shè)所需投入的工程建設(shè)各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套建設(shè)費用、開發(fā)建設(shè)期稅費、其它費用以及不可預見費用等。以上費用詳見工程建設(shè)投資估算表： 工程建設(shè)投資估算表 單位：萬元序號費用名稱計算依據(jù)或 定額標準投資金額備 注一土地費用150萬/畝3150萬共21畝二建安費用1200元/㎡2397．6萬總建筑面積19980㎡三其它費用150萬前期費用、工程監(jiān)理、報建費用、配套費、圖紙會審等五不可預見費建安費的8%190萬合計約5887萬預計項目完成總經(jīng)濟適用房銷售、廉租房租賃總收益為6946萬元。住房收益：16410㎡3500元/㎡=57435000萬元 社區(qū)商業(yè)門面：1850㎡6500元/㎡=12025000萬元序號內(nèi)容項目總體1銷售收入6946萬2總投資5887萬3工程建設(shè)費用23977綜合稅款3828稅后利潤（凈利潤）667：投資利潤率=凈利潤/總投資100% =667/5887100% =11% ：（每年）每年可收取物業(yè)管理費用10萬以上。停車場每年可收取停車費用約5萬。從財務(wù)經(jīng)濟效益測算看，本項目需整個投入即總投資為5887萬元，銷售部分可收回6946萬元，可獲凈利潤667萬元，投資利潤率為11%,與國家規(guī)定經(jīng)濟適用房開發(fā)利潤率接近。這里尚未將項目建成后的運營效益計算進來，所以，從經(jīng)濟評價指標上分析，可知本項目具有一定的經(jīng)濟效益和社會效益。從工程費用方面評價可知，最高工程費用小于最低平均售價，所以，本投資項目安全可靠，無投資風險。從以上財務(wù)指標可以看出，項目在財務(wù)上是可行的。第九章 項目的社會效益分析項目的建成后可提供300個就業(yè)崗位，為緩解城區(qū)的就業(yè)壓力和保持社會穩(wěn)定起到積極的作用。該項目的建設(shè)，對充分發(fā)揮該宗土地潛在價值，盤活城市存量資產(chǎn)，促進土地資源升值，搞活區(qū)域經(jīng)濟，具有積極的現(xiàn)實意義。 ，僅工程建設(shè)本身就將向國家上繳數(shù)千萬元稅金，能帶動相關(guān)行業(yè)及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。第十章 投資風險與存在問題項目系統(tǒng)投資風險主要來自以下四個方面：市場銷售風險：該項目面向市內(nèi)中低收入人群，有一些不確定性因素，有可能給市場銷售帶來負面影響。建議精心策劃銷售方案，加大銷售推廣力度。成本控制風險：由于房地產(chǎn)市場升溫，建材價格起伏較大，如建設(shè)施工期間遇建材價格上漲期，則必將直接增加建安成本。建設(shè)工期風險：由于該項目建設(shè)資金需求量大，籌資要有一番細致的工作要做，建設(shè)資金有時要階段性的籌措，資金周轉(zhuǎn)也要考慮其不利影響。所以，如果資金落實不到位或因其他管理方面原因而導致建設(shè)工期過長，必將增加項目的開發(fā)建設(shè)費用，從而加大項目的投資風險。工程質(zhì)量風險：如果工程質(zhì)量存在問題，將從多方面引發(fā)項目系統(tǒng)風險，因此，應(yīng)在建設(shè)實施過程中抓好質(zhì)量管理，確保項目的工程質(zhì)量符合有關(guān)要求。建議選擇高素質(zhì)的工程監(jiān)理隊伍進行工程監(jiān)理，并加強檢查，建立工程風險約束機制。 存在問題建設(shè)資金問題若資金不能及時到位，則將使工程推遲，項目不能如期運營，終將影響整個項目的進展。為確保工程按計劃進行，建議建設(shè)單位在可研論證之后，投資計劃下達之前，抓緊時間進一步落實建設(shè)資金的籌措、市場預售、以及滾動開發(fā)建設(shè)經(jīng)營等具體要求或方案，以保證項目按期完工、按期投入使用。規(guī)劃設(shè)計問題規(guī)劃設(shè)計既要符合城市建設(shè)總體規(guī)劃布局，又要充分考慮功能、景觀、公共設(shè)施管理等因素，在建筑風格上力求完美與創(chuàng)新，規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)有一定超前意識，力求將株洲株董路安置小區(qū)小區(qū)設(shè)計成為株洲地區(qū)的一個精品社區(qū)。第十一章 項目的綜合分析與結(jié)論。項目負責人和投資開發(fā)主體都在想為株洲人民辦一件實事、好事，只有同時具備了這幾個條件，才可能辦成這一大事。，從交通、環(huán)保、地理位置等條件考慮，此方案是可行的。，而且，項目建設(shè)單位反復研究和建設(shè)計劃，并向有關(guān)專業(yè)管理部門和專業(yè)單位技術(shù)專家請教數(shù)十次之多，所以，戰(zhàn)略決策上的考慮是成熟的。另外，從總體上看，本項目的擬建規(guī)模符合株洲實際情況，并能有效的發(fā)揮其功能，是一座能結(jié)合地區(qū)發(fā)展實際情況的株董路安置小區(qū)小區(qū)，可預計，項目建成后，將改善株洲市部分中低收入人群的居住條件，一定程度的調(diào)控株洲市房地產(chǎn)市場。，行業(yè)對口，項目優(yōu)勢十分明顯，社會效益明顯，有益于社會的安定和諧和地方經(jīng)濟的發(fā)展。，項目投資回收期短，風險小，社會效益大，在正常投入使用后，由本項目形成的固定資產(chǎn)除能產(chǎn)生固定收入外，還能每年新增利潤，投資收益從近期、遠期看均 常明顯，這說明該項目在財務(wù)上和效益上都是可行的。27
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