【正文】 租書》原件；２、認(rèn)租定金收據(jù)；３、三個(gè)月租金的租賃保證金及一個(gè)月租金；４、按政府房地產(chǎn)租賃管理部門的規(guī)定雙方繳納房屋租賃登記費(fèi)及印花稅。1．3．租賃期限租賃期限最低一年，最長(zhǎng)五年。租金每半年預(yù)付一次，即每半年的年末預(yù)付下一半年的租金。優(yōu)惠政策2．總體優(yōu)惠政策重要招商客群根據(jù)其在業(yè)內(nèi)的影響力，及對(duì)本市的示范帶動(dòng)作用，給予不同程度的優(yōu)惠政策；其余客群結(jié)合其進(jìn)駐時(shí)間給予相應(yīng)的優(yōu)惠。2．針對(duì)性招商優(yōu)惠措施A：品牌售后服務(wù)連鎖店、知名汽配經(jīng)銷商、代理商主要是指在汽車服務(wù)行業(yè)內(nèi)享有一定聲譽(yù)及影響力，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的知名品牌連鎖店、經(jīng)銷商、代理商等。對(duì)于此類客群可根據(jù)具體情況給予一定免租期使用，或一定期限內(nèi)酌情減收租金，同時(shí)享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權(quán)。B：當(dāng)?shù)鼐哂小邦^羊”作用售后服務(wù)大戶主要是指銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)中具有“頭羊”作用的售后服務(wù)大戶。所謂“頭羊”作用是指他的一舉一動(dòng)會(huì)影響周邊與其有密切業(yè)務(wù)往來的汽配經(jīng)營戶，從而形成以點(diǎn)帶面的效果，同時(shí)又因?yàn)樗倪M(jìn)駐，增加其他經(jīng)營戶信心，也有助于吸引新的客群加入本市場(chǎng)。對(duì)于此類客群可根據(jù)具體情況給予一定期限內(nèi)的租金優(yōu)惠，同時(shí)享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權(quán)。C:前50戶進(jìn)駐的客戶在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，（也可以增送裝修基金的形式）。D:前51100戶進(jìn)駐的客戶在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，E：銀行為租、售客戶提供融資支持；按揭貸款、小額流動(dòng)資金貸款利率從低，擔(dān)保形式可更靈活。2．按租期實(shí)行優(yōu)惠租金優(yōu)惠按租約年限不同，優(yōu)惠程度不同。一年租約第二年將在原有租金基礎(chǔ)上遞增10%，兩年租約的租戶第三年租金將遞增10%，以此類推。市場(chǎng)推廣支持在正式開業(yè)的前期，由起汽配城統(tǒng)一在有關(guān)媒體進(jìn)行廣告宣傳，且不收取經(jīng)營者的廣告費(fèi)；正式開業(yè)后，統(tǒng)一組織汽配城市場(chǎng)推廣活動(dòng)，為商戶提供售后服務(wù)。制約措施按約定條件進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營，優(yōu)惠款項(xiàng)一年后退還；若不遵守，扣除優(yōu)惠款。經(jīng)營保證金：為了統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營，業(yè)戶需交納一定的保證金，一年后返還。租賃保證金：租賃者應(yīng)交付一定費(fèi)用作為租賃保證金，保證金按照租約期限成正比增減，合同到期后原額退還。經(jīng)營要求①、租戶必須按汽配城規(guī)定時(shí)間進(jìn)店經(jīng)營服裝，并必須符合汽配城的整體經(jīng)營規(guī)劃（業(yè)態(tài)分區(qū)）要求。②、租戶必須嚴(yán)格遵守汽配城有關(guān)經(jīng)營管理規(guī)定及相關(guān)規(guī)章制度，服從汽配城的統(tǒng)一管理，維護(hù)汽配城的聲譽(yù)。③、租戶在汽配城經(jīng)營必須遵守相關(guān)的法律、法規(guī)。④、租戶必須按照汽配城的規(guī)定和要求按時(shí)裝修、布置店面、入場(chǎng)經(jīng)營。租戶未按規(guī)定時(shí)間入場(chǎng)經(jīng)營的，視為違約。五、招商步驟本項(xiàng)目的總體招商步驟從招商區(qū)域方面遵循“先內(nèi)后外”的原則，從商戶的實(shí)力方面遵循“先大后小”的原則。目的：增強(qiáng)業(yè)主經(jīng)營信心，保證開業(yè)旺場(chǎng)。盡量挖掘主力商戶，普通商戶作為補(bǔ)充。預(yù)熱階段：首先在銅仁本地進(jìn)行重點(diǎn)客戶招商，利用本地主力商戶的進(jìn)駐，為項(xiàng)目開盤推介做準(zhǔn)備，同時(shí)進(jìn)行部分意向商戶的積累。啟動(dòng)階段：在銅仁全面啟動(dòng)招商；同時(shí)對(duì)周邊城市及重要客群（如品牌連鎖店等）進(jìn)行針對(duì)性的宣傳招商。通過DM直郵進(jìn)行推廣、然后采用直訪及招商洽談會(huì)等方式進(jìn)行招商。利用市場(chǎng)信息的反饋，進(jìn)行經(jīng)營布局的規(guī)劃調(diào)整。推動(dòng)階段：完成首批商戶的簽約，繼續(xù)推動(dòng)本地招商同時(shí)，參加周邊地區(qū)汽配展會(huì)、舉辦招商推介會(huì)等形式，實(shí)施外地招商，挖掘意向商戶。深入階段：繼續(xù)做好招商簽約工作，召開商戶座談會(huì)，增強(qiáng)彼此信心。開業(yè)準(zhǔn)備階段：組織商戶全面進(jìn)場(chǎng)裝修，繼續(xù)積累客戶，做好應(yīng)急準(zhǔn)備方案。六、招商方式招商將采取自主招商為主。A、主力商戶（品牌連鎖店、經(jīng)銷商，本地售后服務(wù)大戶）主要采用直接招商的形式：目標(biāo)客戶收集—準(zhǔn)客戶確定——招商顧問拜訪——進(jìn)行項(xiàng)目推介（遞交招商手冊(cè)）——合作洽談——達(dá)成合作意向——簽訂合作合同書；B、散戶招商采用常規(guī)推廣模式：目標(biāo)客戶確定——派發(fā)招商折頁和DM直郵——確定準(zhǔn)客戶——準(zhǔn)客戶回訪——達(dá)成合作意向——進(jìn)行商戶資格審查——與合格商戶簽訂租賃合同；七、招商推廣策略總體策略——前期招商手冊(cè)等資料的派發(fā)僅針對(duì)主力目標(biāo)商戶展開，不得對(duì)其它商戶派發(fā)招商手冊(cè)；——前期充分利用銷售推廣和宣傳，來提高招商的影響力；——配合銷售狀況在第二輪的強(qiáng)銷期后，采用招商手冊(cè)、宣傳頁派發(fā)和人員推廣的方法擴(kuò)大宣傳面；爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣畲笾С诌@其中包括給予本項(xiàng)目一系列的優(yōu)惠政策，提升投資者的信心。同時(shí)我司提供以下建議：①本市場(chǎng)建成規(guī)范化的樣板市場(chǎng)，有機(jī)會(huì)成為政府公務(wù)車及出租車、二手車行業(yè)定點(diǎn)售后服務(wù)區(qū)，并以優(yōu)惠的價(jià)格和親切的服務(wù)作為回報(bào)，這樣不僅直接吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，還能形成事件進(jìn)行炒作推廣。②由開發(fā)商（管理公司）與政府相關(guān)職能部門組成汽配城管委會(huì)，聯(lián)合對(duì)今后市場(chǎng)的日常運(yùn)營進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)。這樣既能有利市場(chǎng)將來的良性發(fā)展，增強(qiáng)招商客群對(duì)將來市場(chǎng)經(jīng)營的信心，同時(shí)也可借管委會(huì)成立（如進(jìn)駐揭牌儀式）制造輿論關(guān)注。３、與當(dāng)?shù)赜绊懥Υ蟮拿襟w充分支持對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。在活動(dòng)前大造聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；在活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，讓論壇或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會(huì)；在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大影響。完善的商業(yè)手冊(cè)完善的商業(yè)手冊(cè)會(huì)對(duì)招商起到事半功倍的效果。第四部分 經(jīng)營模式一、經(jīng)營理念本項(xiàng)目汽配城的經(jīng)營定位，從一開始就將物業(yè)的租售與可持續(xù)經(jīng)營結(jié)合起來，追求的不僅僅是銷售物業(yè)的利潤(rùn)，而是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的“多贏”結(jié)構(gòu)。必須引入“一切以商業(yè)經(jīng)營為主導(dǎo)”的商業(yè)經(jīng)營理念，也就是說，僑泰地產(chǎn)不僅要把汽配城商業(yè)物業(yè)建設(shè)起來，還要用先進(jìn)的經(jīng)營理念對(duì)物業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，為招商經(jīng)營創(chuàng)造條件，更重要的是在未來建成之后，對(duì)于一部分公共設(shè)施進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營，以保障市場(chǎng)的后繼繁榮。用汽配城后續(xù)的經(jīng)營要求來指導(dǎo)整個(gè)的商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)、銷售和經(jīng)營，這就是本項(xiàng)目運(yùn)作應(yīng)恪守的理念。整體規(guī)劃、主題鮮明本汽配城包括整車銷售、維修、美容、裝飾、汽配等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，這些相關(guān)業(yè)態(tài)高度集中將形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠較大范圍地主導(dǎo)本地行業(yè)市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題清晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的體現(xiàn)。因此進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營配置是聚集商業(yè)人氣的必要條件，引進(jìn)實(shí)力商家和品牌連鎖店才能夠提升物業(yè)形象。目前國內(nèi)一般的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓不上顧客。比較成功的大型購物廣場(chǎng)基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場(chǎng)經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識(shí)地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。本項(xiàng)目商業(yè)部分含獨(dú)立街鋪、內(nèi)街鋪、內(nèi)鋪，要使各類型物業(yè)形態(tài)的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對(duì)汽配城進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，從經(jīng)營的角度對(duì)各經(jīng)營形態(tài)規(guī)劃分區(qū)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營。建議設(shè)立主題鮮明的規(guī)劃分區(qū)，如“汽車精品裝飾一條街”、“汽車維修服務(wù)一條街”等。長(zhǎng)短相濟(jì)、動(dòng)靜結(jié)合所謂長(zhǎng)短相濟(jì)，是指既要考慮到短期的利潤(rùn)、資金的回籠，也要考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)經(jīng)營，打造品牌，降低市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)靜結(jié)合，是指既要重視物業(yè)銷售的同時(shí)，也要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)膶擂尉置娼?jīng)營策略3．項(xiàng)目整體運(yùn)營模式必須充分宣傳自身優(yōu)勢(shì)和和火爆的招商場(chǎng)面，在銅仁汽車服務(wù)行業(yè)及市民心中樹立本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)地位，占領(lǐng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)。3．贏利模式臨街獨(dú)立商鋪全部對(duì)外銷售，以求能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化；內(nèi)鋪以銷售為主、出租為輔。出租部分能為企業(yè)提供長(zhǎng)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，等待周邊商業(yè)氣氛成熟和周邊物業(yè)升值后再伺機(jī)售出，以追求利潤(rùn)的最大化。對(duì)投資型客群出售的鋪位都采用返租的形式，增加投資型業(yè)主的信心，返租以3年為宜（待定），這樣讓市場(chǎng)有一個(gè)培育期。3．市場(chǎng)的經(jīng)營管理：◇按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；◇聘請(qǐng)專業(yè)的汽配城經(jīng)營管理公司，引入先進(jìn)的管理理念；◇把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；◇統(tǒng)一整個(gè)項(xiàng)目形象（內(nèi)鋪、街鋪），統(tǒng)一信息發(fā)布；◇對(duì)僑泰汽配城作進(jìn)一步推廣，不斷加強(qiáng)汽配城的市場(chǎng)形象和知名度；◇組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場(chǎng)管理委員，制定管理規(guī)定（待定）；◇今后時(shí)機(jī)成熟，成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織或行業(yè)協(xié)會(huì)。如舉辦大型的公關(guān)活動(dòng)，組織商家參觀、考查、舉辦各類汽配展銷會(huì)、交易會(huì)，增進(jìn)商戶與行業(yè)間的交流和溝通，同時(shí)讓汽配城成為客戶注目的焦點(diǎn)。整體經(jīng)營功能設(shè)計(jì)4．客群與分區(qū)原則由于本項(xiàng)目面對(duì)的客群比較廣泛、大致可歸為三類：◇投資型客戶◇自買自用的經(jīng)營性客戶◇招商客戶所有的經(jīng)營性客群，其經(jīng)營活動(dòng)都要遵守產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分原則（個(gè)別情況個(gè)別對(duì)待）。①投資型客戶由經(jīng)營管理公司托管；②自買自用的經(jīng)營性客戶所購買鋪位如果不符合經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分原則，應(yīng)服從經(jīng)營分區(qū)管理，在與自己的經(jīng)營產(chǎn)品相符合的區(qū)域進(jìn)行選擇經(jīng)營；③招商客戶按照經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)選擇鋪位。4．經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)目的有利于統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。保證物業(yè)的整體形象。有利根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營態(tài)勢(shì)進(jìn)行分區(qū)調(diào)整。差異化經(jīng)營，盡量避免相同類別的產(chǎn)品分布在不同的樓層（區(qū)域），實(shí)行專區(qū)專用。4．經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)方案（略）44