【正文】 接性，便于業(yè)主用做書房。戶型細(xì)部設(shè)計要求* 入戶花園（或景觀陽臺）臨柳溪朝向，具有觀景、透氣、休閑和種植花草的功能；* 生活陽臺與廚房相接，一般要求滿足晾曬衣服、放置洗衣機(jī)和其他雜物的功能?！? * 對空調(diào)位整體規(guī)劃設(shè)計，強(qiáng)調(diào)空調(diào)位外觀成為展示建筑風(fēng)格的一部分，采用色調(diào)一致的百葉窗遮掩空調(diào)位，使整體形象美觀大方；* 由于本項目地處山區(qū),空氣潮濕,臨近柳溪。而本項目所針對的消費(fèi)群體為中高檔偏上的消費(fèi)者，因此，應(yīng)充分考慮空調(diào)位數(shù)量；同時，還須針對不同空間需要型號不同的空調(diào)機(jī)型考慮空調(diào)位的大小。* 窗的功能在于通風(fēng)、采光同時兼顧私秘,觀景及美化建筑造型的功能。* 目前比較受消費(fèi)者歡迎的窗戶設(shè)置：客廳設(shè)置落地大玻窗連接陽臺，臥室用轉(zhuǎn)角飄窗，即擴(kuò)大了觀景視野，又美化了建筑形態(tài)。* 為了充分保證居住私密性，進(jìn)戶門應(yīng)考慮玄關(guān)，玄關(guān)不宜過長，且不要正對客廳中央。公共部分設(shè)計要求公共部分指入戶門廳、樓梯、電梯等住戶共用的公共部分。要求自由、美觀、舒適、高雅、文化氛圍強(qiáng)、親近自然?？紤]到項目地塊的規(guī)模條件，建議以帶狀分布結(jié)合小型景觀聚集點(diǎn)的形式出現(xiàn)，即無需過分追求大面積的集中園林空間，以分散型、零星分布的特征為主要的園林形式。整體綠化風(fēng)格自然、生態(tài)、活力，很好地將景觀資源和商業(yè)資源進(jìn)行相互融合和運(yùn)用，同時更好的匹配地塊中商業(yè)與住宅兩類產(chǎn)品共存的特點(diǎn)。第四部分 商業(yè)配套設(shè)計建議由于本項目并非純正的商業(yè)項目，而是以商業(yè)功能為主導(dǎo)、住宅辦公功能為輔的綜合住區(qū)。因此，本項目商業(yè)部分的規(guī)劃不可脫離項目整體定位狀況來單獨(dú)考慮，而應(yīng)充分考慮其與住宅部分的關(guān)聯(lián)，對整體項目的影響和作用：* 保證商業(yè)項目的一定檔次，帶動區(qū)域人氣檔次的提升；* 商鋪風(fēng)格與樓盤整體風(fēng)格統(tǒng)一，能與住宅部分風(fēng)格融為一體；* 滿足樓盤住戶日常生活及部分休閑、娛樂的需要；* 滿足功能分區(qū)要求，商鋪的經(jīng)營不影響樓盤住宅部分的日常生活。一、商業(yè)功能劃分根據(jù)本項目商鋪部分的口岸位置，經(jīng)營項目消費(fèi)頻度，各商業(yè)部分針對的不同目標(biāo)客群及經(jīng)營項目干濕潔污特點(diǎn)，將商鋪內(nèi)部形態(tài)、面積等指標(biāo)進(jìn)行的功能塊初步劃定?？紤]到本項目的規(guī)模及周邊環(huán)境狀況，建議本項目的商業(yè)朝配套型的商業(yè)方向發(fā)展。二、商業(yè)具體規(guī)劃及設(shè)計1.（２樓）布置為農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)貿(mào)市場的攤位布置達(dá)到整體，統(tǒng)一。排水系統(tǒng)，通風(fēng)系統(tǒng)合理布置，避免農(nóng)貿(mào)市場出來的空氣直接涌向商場門口，酒店。2.（１樓）布置為車庫與超市的倉儲系統(tǒng)，車庫車位的設(shè)計要綜合考慮住宅用戶，與酒店用戶的需求，盡量滿足他們的共同使用，滿足客戶對車位的需求為原則。車位設(shè)計的數(shù)量＝（酒店的餐桌數(shù)量８０％＋茶樓的包房數(shù)量１００％＋住房套數(shù)６０％）８０％3.（１２樓）盡量合理利用土地，合理設(shè)置建筑面積，提高項目的商業(yè)價值。采用框架結(jié)構(gòu)，西邊為專業(yè)性市場，東邊布置為大型綜合賣場，在設(shè)計上盡量做到符合超市或電器買場對營業(yè)面積的需求。12樓的鋪面以3040平米為基準(zhǔn)單位，以商場主進(jìn)口為縱向，縱向上保持店面外立面上風(fēng)格統(tǒng)一，以保證視覺效果上的整體性。橫向上店鋪以基準(zhǔn)單位可以進(jìn)行自由分割。4.（３樓）布置為酒店與茶樓，酒店內(nèi)部設(shè)計要體現(xiàn)其大氣，氣派，高檔的特點(diǎn)。茶樓在設(shè)計上要與茶文化相結(jié)合，特別要與安化地域特色，安化的茶文化相融合，以體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的雅致與古色幽香。三、商鋪經(jīng)營考慮為了保證本項目的整體檔次，借助本區(qū)域濃厚的商業(yè)氛圍，為促進(jìn)本案商業(yè)氛圍的形成,適應(yīng)未來趨勢的發(fā)展與變化,建議本案在商業(yè)配置方面必須高于普通沿街商鋪盡量做到四統(tǒng)一。：根據(jù)不同部位的商業(yè)功能，對商業(yè)業(yè)態(tài)作統(tǒng)一劃分。：提供統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)，統(tǒng)一的玻璃門，統(tǒng)一的招牌形式。：商鋪配置設(shè)施的設(shè)計風(fēng)格顏色統(tǒng)一。：在物業(yè)管理上，對商用物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。第四章 項目營銷方案一、 營銷策劃１. 賣點(diǎn)策劃167。項目規(guī)劃設(shè)計先進(jìn)，中心商業(yè)區(qū)的花園式高雅住宅，平臺花園，柳溪邊上的風(fēng)情休閑街167。足不出戶的生活，您可以在負(fù)２樓買菜，在１樓，２樓和家人一起逛商場，在３樓和朋友喝酒、喝茶、聚會，在空中花園里和鄰居交流167。出行方便，３０分鐘的步行距離，您皆可到達(dá)北區(qū)任何一個就業(yè)區(qū)167。柳溪華園，尊貴與高雅的體現(xiàn)167。抵押貸款的提供，讓您置業(yè)更輕松167。鎮(zhèn)東橋邊上的花園式住宅，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美融合167。物業(yè)管理的引入，讓您生活更放心167。互聯(lián)網(wǎng)的接入，信息化的提倡167。首座親水性花園住宅２. 營銷策略167。以鎮(zhèn)東橋商業(yè)街竣工典禮，借助政府與開發(fā)商的活動，媒介力量推出市場，形成轟動效應(yīng)，匯聚人氣，樹立品牌。167。大力宣傳，深度挖掘市場，樹立品牌形象167。公關(guān)活動，居住會議策劃與舉行，制造新聞效應(yīng)，隱性推廣樓盤３. 銷售形式首次借鎮(zhèn)東橋峻工典禮為契機(jī)，舉辦樓盤促銷會，在峻工典禮現(xiàn)場布置廣告宣傳樓盤信息，同時董事長在俊工典禮上正式宣布柳溪華園公開發(fā)售。４．促銷手段167。廣告廣告媒體① 利用開發(fā)商和電視媒體，報紙媒體的關(guān)系，發(fā)布一系列的軟文廣告，提倡新的居住理念，突出項目的主題② 為擴(kuò)大宣傳效果，將在鎮(zhèn)東橋俊工典禮現(xiàn)場發(fā)放精美單張③ 制作一些戶外廣告，以保證立體傳播的效果，產(chǎn)生轟動性的效應(yīng)，宣傳的持續(xù)性。如路牌廣告，橫幅，車身廣告，廣告牌均以具有視覺沖擊力的色彩，醒目的標(biāo)語以傳達(dá)到目標(biāo)受眾廣告詞。①“柳溪華園，柳溪邊上的人家”②“柳溪華園，尊貴首選”③“柳溪華園，中心商業(yè)區(qū)的花園式住宅”167。售樓書售樓書是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。在項目未完成前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書，而售樓書本身亦是給客戶的第一印象，所以包裝設(shè)計及質(zhì)素很重要；同時要注重樓書信息的完備性，與真實性。同時樓書的制作應(yīng)選擇高素質(zhì)的廣告公司設(shè)計制作。167。樓盤推出儀式　　項目借助鎮(zhèn)東橋竣工典禮，向外界宣布樓盤正式推出市場信息，吸引電視，報紙媒體的關(guān)注報道，同時通過二、 營銷計劃１. 營銷渠道選擇對于本項目渠道安排與市場特征相結(jié)合，采用自己設(shè)立銷售部門方式，自行銷售為主。一節(jié)約銷售費(fèi)用；二培養(yǎng)自己的銷售人員；三吸收與積累銷售經(jīng)驗。營銷計劃安排本項目除借峻工典禮之際宣布正式發(fā)售之外，還將借助本樓俊工儀式配合項目銷售。為了更好的開展銷售工作，必須做好充足的準(zhǔn)備工作。首先做好銷售現(xiàn)場的場地包裝，通向樓盤現(xiàn)場的道路導(dǎo)示標(biāo)志的安排，彩旗，橫幅等等廣告媒介的安排。三、 場地布置（一） 售樓部布置售樓部銷售人員統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌。把銷售現(xiàn)場進(jìn)行功能分區(qū)，展示區(qū)，洽談區(qū)，休息區(qū)目的是保證客戶在購樓過程，保證舒服，了解樓盤的詳細(xì)信息，讓客戶有更多的時間購樓。展示區(qū)布置樓盤的平面圖，效果圖，樓盤信息，樓盤銷售情況資料；洽談區(qū)內(nèi)設(shè)多張桌椅，每桌四個位置，桌上有精致的小擺設(shè)，洽談區(qū)與展示區(qū)之間由植物玻璃做不明顯的分割，保證買家能安靜的思考。（二） 工地現(xiàn)場布置運(yùn)用噴繪，效果圖，對工地現(xiàn)成進(jìn)行包裝，同時在施工現(xiàn)場布置工程進(jìn)度展示牌四、 營銷費(fèi)用安排目 錄第一章 東坪鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場研究報告第一部分 宏觀區(qū)域分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析（住宅部分）第三部分 項目條件分析第四部分 市場研究結(jié)論第二章 項目定位方案第一部分 項目整體定位方案第二部分 項目市場定位計劃書（住宅部分）第三章 項目規(guī)劃設(shè)計建議書第一部分 規(guī)劃設(shè)計方案第二部分 建筑設(shè)計方案第三部分 戶型配比與設(shè)計建議第四部分 商業(yè)配套設(shè)計建議第四章 項目營銷方案一、營銷策劃二、營銷計劃