【正文】 除保證保安巡邏及監(jiān)控?cái)z像基本照明外，對無人區(qū)域和公共走道照明實(shí)行定時(shí)開啟和關(guān)閉，除特殊要求外，將公共部位照明燈具改為節(jié)能燈具。三、 在設(shè)備運(yùn)行中，避免同時(shí)啟動大容量設(shè)備，科學(xué)合理制定最大需用量，每日對商場大樓的用電負(fù)荷進(jìn)行記錄、測算，及時(shí)調(diào)整最大負(fù)荷需用量。四、 做好供水系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)工作，對在巡檢過程發(fā)現(xiàn)供水系統(tǒng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)修復(fù)。第十章 前期介入 物業(yè)管理早期介入工作內(nèi)容我們將根據(jù)合同簽訂的日期開展正常的物業(yè)管理，在開荒階段將有計(jì)劃、有取舍的使用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，將成本控制在最有效的范圍內(nèi)，使業(yè)主支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)合理使用最大化。一、物業(yè)管理服務(wù)合同及方案書我物業(yè)公司在正式介入前，項(xiàng)目經(jīng)理或前期介入人員對雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同和方案書，必須仔細(xì)閱讀，認(rèn)真研究，并著重了解。二、前期介入人員的配置和培訓(xùn)根據(jù)雙方約定，分批招聘配置好前期介入人員并對進(jìn)入現(xiàn)場的各類人員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)。三、以書面?zhèn)渫浀男问剑瑥奈飿I(yè)管理的角度提出合理化建議通過工程圖紙和參加工程例會熟悉辦公樓情況和總體布局，了解商場大樓的基本資料。要熟悉房型結(jié)構(gòu)、套數(shù)及每層建筑面積、樓層數(shù)、物業(yè)用房；綠化面積、垃圾房；配套設(shè)施；道路出口；智能化設(shè)施、變配電室、電梯、水泵、消防栓、空調(diào)、通風(fēng)等相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備情況。熟悉各種設(shè)施設(shè)備的使用和操作，以便今后物業(yè)管理工作的順利開展。對于存在的問題，要及時(shí)提出書面整改意見供業(yè)主方、監(jiān)理參考并存檔。在熟悉了解商場大樓物業(yè)情況的基礎(chǔ)上，深入現(xiàn)場，從物業(yè)管理的角度，以專業(yè)的眼光去發(fā)現(xiàn)問題，并以書面?zhèn)渫浀男问教岢鼋鉀Q問題的方案，使問題得到及時(shí)妥善解決，減少物業(yè)使用和管理中的后遺癥。四、與警署環(huán)衛(wèi)、環(huán)保的協(xié)調(diào)關(guān)系警署：與所在地的警署取得聯(lián)系，辦理物業(yè)工作人員登記工作。同時(shí)配合警署做好地區(qū)和辦公樓的物業(yè)管理等方面的相關(guān)工作。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與區(qū)環(huán)衛(wèi)部門取得聯(lián)系，處理有關(guān)垃圾清運(yùn)的事宜。五、物業(yè)接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在：明確交接雙方的責(zé)任。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)雙方責(zé)任的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的責(zé)任范圍。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。通過接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分工程的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量，為日后管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的管理優(yōu)勢。六、物業(yè)交接的實(shí)施設(shè)備交接首先要求移交方提供設(shè)備清單，被移交的設(shè)備必須已安裝、調(diào)試、驗(yàn)收完畢。設(shè)備移交時(shí)，管理處必須按照設(shè)備清單逐一查驗(yàn)。檢查設(shè)備有無損傷，各項(xiàng)功能是否可用并達(dá)到設(shè)計(jì)要求。注意設(shè)備附帶零備件、鑰匙、特殊工、量具、圖紙、使用說明、合格證等不要遺漏。驗(yàn)收合格后填寫設(shè)備移交單2份，1份交業(yè)主方，1份管理處存檔，以便今后建立設(shè)備臺帳。鑰匙交接驗(yàn)收后的房屋、設(shè)備用房的鑰匙逐一編號登記，妥善保管。資料交接（1）資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。（2）竣工驗(yàn)收合格資料：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；建筑消防驗(yàn)收合格證；綜合驗(yàn)收合格證書；用電許可證；用水申請審批表和月供水計(jì)劃執(zhí)行表；有線電視許可證；電梯使用合格證。（3）工程技術(shù)資料：竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；供水、供暖的試壓報(bào)告。（4）與物業(yè)相關(guān)承包商資料：電梯維護(hù)保養(yǎng)、保潔、保綠（苗木清冊）等合同。對于在接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)以備忘錄的形式記錄在案，并由業(yè)主方和我公司辦公樓物業(yè)管理處共同簽字發(fā)相關(guān)單位。管理處應(yīng)留檔備案，以便隨時(shí)查看，并對整改的部分要監(jiān)督落實(shí)。附件一：管理服務(wù)人員工資及繳金（單位：元）序 號崗位名稱數(shù)量工資繳金單價(jià)合計(jì)單價(jià)合計(jì)1辦公室管理處經(jīng)理190009000270027002經(jīng)理助理兼客服主管150005000150015003文員兼出納140004000120012004客 服23000600090018005工程部工程部主管150005000150015006萬能維修工1270027008108107空調(diào)工、管道工428001120084033608高壓電工428001400084042009弱電工、強(qiáng)電工328008400840252010保安部保安部主管1400040001200120011監(jiān)控員4250010000750300012巡邏員4250010000750300013樓層保安員162500400007501200014消防專管員12800280084084015總務(wù)部保潔領(lǐng)班1350035001050105016保潔工5200012000600300017保潔工兼綠化工120002000600600小 計(jì)5114960044280管理人員：6名（經(jīng)理，經(jīng)理助理，文員，工程部主管，保安主管，保潔部領(lǐng)班）員工：45名附件二：綜合管理費(fèi)序號項(xiàng)目支出名稱費(fèi)用（元/月）備 注1通訊費(fèi)辦公室按照3部電話每部150元計(jì)算2辦公費(fèi)打印紙+封面封皮+裝訂耗材+傳真+財(cái)務(wù)硒鼓+墨+色帶+盤片辦公用品+考勤卡用于管理處電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)等保養(yǎng)3服裝*8人+工程綠化保潔25元*16人+保安員40元*25人4培訓(xùn)費(fèi)管理人員每人每年400元，保安每人每年300元，高壓審證每年350元5布置、宣傳費(fèi)用于節(jié)假日的布置和內(nèi)部宣傳6小垃圾袋*16個(gè)/層*30天*4層7大垃圾袋*4個(gè)/層*30天*6層8洗手液*4次*12間*4層9清潔用具按照每人每月支出120元計(jì)算10工程日常維修消耗11保安日常工作消耗按照每人每月15元計(jì)算合 計(jì)附件三：專業(yè)項(xiàng)目外包保養(yǎng)、維護(hù)費(fèi)A、電梯專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)：每部電梯每月1500元，合計(jì)每月4500元；B、樓宇智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)：每月每套3000元計(jì)；C、消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)：按照每年10000元計(jì)算，每月833元；D、高壓檢測費(fèi)用：按照每年10000計(jì)算，每月834元；E、水箱清洗消毒費(fèi)用：按照每只每年二次每次1000元計(jì)算，共2只，每月333元；F、外墻清洗費(fèi)用：每次8999元，每年2次，每月1499元。G、空調(diào)主機(jī)保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)：每年20000元，每月1666元。H、各項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用：按每年20000元計(jì)算，每月1666元總體外包項(xiàng)目月度費(fèi)用：14331元/月