建筑用地的區(qū)劃分類與適建范圍-資料下載頁
2025-04-18 12:30本頁面
【正文】 于3000平方米15大于3000，小于、等于7000平方米10大于7000，小于、等于15000平方米5大于15000，小于、等于25000平方米10大于25000，小于、等于30000平方米15 附錄一 名詞解釋 ?。ㄈ莘e率） 指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值?！ ≈附ㄖ锏讓诱嫉孛娣e與建筑基地面積的比率（用百分比表示）?！ ≈父叨刃∮凇⒌扔?0米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。 指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多層居住建筑為四層至八層。 指高度大于24米的建筑，高層居住建筑為八層以上（不含八層）?！ ≈竼卧叫】臻g劃分，有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。 指非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。 指綜合百貨商店、商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)各類商品的專業(yè)零售和批發(fā)商店，以及飲食等服務(wù)業(yè)的建筑。 指商業(yè)和居住混合的建筑。 指商業(yè)和辦公混合的建筑?！ ≈概c高層建筑緊密連接，組成一個(gè)整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過24米，超過24米的，按高層建筑處理。 指居住區(qū)內(nèi)汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率?！ ≈赴垂⑹剑▎卧剑┓指舫鲎獾木频辏绰灭^建筑處理。 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理?！ ≈概f住房平改坡、成套率等的綜合改造?！ ∪照盏挠行r(shí)間根據(jù)建筑物朝向確定（見下表）。建筑物朝向的角度超過日照有效時(shí)間表規(guī)定角度范圍的，不作日照分析。 日照有效時(shí)間表建筑物朝向日照有效時(shí)間建筑物朝向日照有效時(shí)間正南向9∶00～15∶00南偏東1176?！?5176。9∶00～15∶00南偏西1176?！?5176。9∶00～15∶00南偏東16176。～30176。9∶00～14∶30南偏西16176?！?0176。9∶30～15∶00南偏東31176?！?5176。9∶00～13∶30南偏西31176?！?5176。10∶30～15∶00南偏東46176。～60176。9∶00～12∶30南偏西46176。～60176。11∶30～15∶00南偏東61176?！?5176。9∶00～11∶30南偏西61176?！?5176。12∶30～15∶00南偏東76176?！?0176。9∶00～10∶30南偏西76176。～90176。13∶30～15∶00 注：朝向角度取整數(shù),小數(shù)點(diǎn)四舍五入?！ 「戒浂?jì)算規(guī)則 ?。?、建筑面積計(jì)算 按國(guó)家有關(guān)建筑面積的計(jì)算規(guī)則計(jì)算。（含2..2米）的設(shè)備層，可不計(jì)建筑面積；對(duì)設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當(dāng)放寬?！ 。?、建筑容積率計(jì)算 （1）在計(jì)算容積率時(shí)，地下室的建筑面積不計(jì)；屋頂層建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積１/８的不計(jì)；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過１米的不計(jì)?！ 。?）半地下室在室外地面以上部分的高度超過１米的，按下式計(jì)算建筑面積： Ａ’＝ＫＡ 式中：Ａ’折算的建筑面積，Ｋ半地下室地面以上的高度與其層高之比，Ａ半地下室建筑面積?！ 。?）市政設(shè)施用地選址確有困難的，可在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的建筑基地內(nèi)，設(shè)置為地區(qū)服務(wù)的市政公用設(shè)施（如變電站、電話局等）。設(shè)置在擬建建筑物內(nèi)的， 在計(jì)算容積率時(shí)，可不計(jì)該設(shè)施的建筑面積；單獨(dú)設(shè)置的，在計(jì)算容積率時(shí)，可不計(jì)該設(shè)施的建筑面積和占地面積，但在計(jì)算建筑密度時(shí)，必須計(jì)入該設(shè)施占地面 積?！ 。?）商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度按照表二中商業(yè)、辦公建筑的建筑密度指標(biāo)規(guī)定執(zhí)行。高層商住綜合樓 商業(yè)用房的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的10％，不足10％的，其容積率和建筑密度的控制指標(biāo)按高層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房應(yīng)至少占 兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標(biāo)按多層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行?！ 。?）高、多層民用建筑底層設(shè)架空層用作通道、停車、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積可不計(jì)入建筑容積率，但應(yīng)計(jì)入總建筑面積。架空層不得圍合封閉改作他用或出售、出租?！ 。?）在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，建設(shè)基地范圍內(nèi)，有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路用地范圍，且上述道路用地是建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷并無償提供作城市道路用地的，則可適當(dāng)增加允許建造的建筑面積。具體計(jì)算方法可比照本規(guī)定第五十四條?！ ∫讶〉媒ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或已簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的建設(shè)基地，如后來因規(guī)劃道路紅線調(diào)整造成建設(shè)基地面積縮小的，其已批準(zhǔn)的建筑面積允許不變?！ 〗ㄖ孛娣e計(jì)算 （1）建筑基地邊界 建筑基地應(yīng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，限定在單個(gè)街坊范圍以內(nèi)。建筑基地四至邊界應(yīng)以城市道路、河流等自然邊界和相鄰建筑基地邊界為界限?！ 〗址粌?nèi)建設(shè)用地性質(zhì)不同類的，應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃中細(xì)分地塊，每一建筑基地不應(yīng)大于9萬平方米?！ 。?）建筑基地面積 建筑基地面積以城市規(guī)劃管理部門正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)?！ 〔挥?jì)入建筑基地面積的用地，主要包括：3000平方米以上公共綠地和居住小區(qū)以上級(jí)公共綠地；獨(dú)立的公益設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，如中學(xué)、小學(xué)和幼托 用地；獨(dú)立的市政設(shè)施用地，如10KV以上變電站、污水泵站等；城市規(guī)劃劃定的有關(guān)控制線范圍內(nèi)的用地；城市道路用地?！ ≈行某欠秶鷥?nèi)，由開發(fā)單位實(shí)施的沿城市道路設(shè)置的公共綠地，公共綠地總面積的50%可以納入建筑基地面積，但增加的建筑面積不得超過核定建筑面積（原建筑基地面積乘以核定建筑容積率）的20%?！ 〗ㄖg距計(jì)算 （1）除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距離?！ 。?）建筑物有每處不超過3米長(zhǎng)（含3米）的凸出部分（如樓梯間），凸出距離不超過1米，且其累計(jì)總長(zhǎng)度不超過同一面建筑外墻總長(zhǎng)度的1/4者，其最 小間距可忽略不計(jì)凸出部分。居住建筑陽臺(tái)累計(jì)總長(zhǎng)度（突出于山墻面之外或轉(zhuǎn)彎到山墻面上的陽臺(tái)長(zhǎng)度可不計(jì)）不超過同一建筑外墻總長(zhǎng)度1/2的（含1 /2），其最小間距仍以建筑外墻計(jì)算；超過1/2的，應(yīng)以陽臺(tái)外緣計(jì)算建筑間距。 ?。?）坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑間距是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離?！ 。?）建筑后退基地邊界的距離和建筑間距應(yīng)同時(shí)符合規(guī)定。因基地條件限制不能同時(shí)符合規(guī)定的，經(jīng)與相鄰地塊產(chǎn)權(quán)人協(xié)議并經(jīng)規(guī)劃管理部門核準(zhǔn)，在確保滿足建筑間距的條件下，可適當(dāng)縮減基地邊界后退距離，但必須符合消防規(guī)定?！ 〗ㄖ叨扔?jì)算 ?。?）本規(guī)則僅適用于確定建筑間距、退界距離和后退道路時(shí)的建筑高度計(jì)算。其他規(guī)定對(duì)建筑高度有限制的（如機(jī)場(chǎng)、氣象臺(tái)、微波通道、安全保密、日照分析、視線分析等），按建筑物的最高點(diǎn)計(jì)算?！ 。?）在計(jì)算建筑間距時(shí)，建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算： 平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂，加上檐口挑出寬度（見圖一）；有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂（見圖二）?！ ∑挛菝娼ㄖ何菝嫫露刃∮?5度（含45度）的，自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出寬度（見圖三）；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊頂（見圖四）?！ ∷?、樓梯間、電梯間、機(jī)械房等突出屋面的附屬設(shè)施，其高度在６米以內(nèi)，且水平面積之和不超過屋面建筑面積１/８的，不計(jì)入建筑高度?！ ⊙芈方ㄖ叨取 。ㄒ唬┭芈芬话憬ㄖ叨鹊目刂?。（見圖五） H≤（W+S） ?。ǘ┭芈犯邔咏M合建筑高度的控制。（見圖六、圖七） A≤L（W+S） 建筑高度控制視線分析方法 根據(jù)優(yōu)秀歷史建筑和文物保護(hù)單位的周圍環(huán)境，選擇適當(dāng)視點(diǎn)確定視線走廊，進(jìn)行視線分析。視點(diǎn)的距離應(yīng)大于或等于３Ｈ，且其視角不小于60度。因現(xiàn)狀條件限制難以按３Ｈ視點(diǎn)距離控制高度的，視點(diǎn)距離可適當(dāng)縮小，但不得小于２Ｈ。（見圖八） 建筑面寬控制。（見圖九） 附錄三： 建筑間距和離界距離圖示 建筑離界距離圖示：
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