三明市房地產(chǎn)管理局-資料下載頁
2025-04-18 04:23本頁面
【正文】 ，+2%；，2%；此中間不加減。中央空調(diào)5%寫字樓一般都有中央空調(diào)，沒有的作負(fù)調(diào)節(jié)智能辦公設(shè)備+5%有專用通訊光纖和智能化設(shè)備的。物業(yè)管理177。4%全天候物業(yè)管理，車輛管理使用電子設(shè)備，+4%；物業(yè)管理不到位或有名無實(shí)的，4%；一般情形的不加減。樓層和朝向調(diào)節(jié)系數(shù)對寫字樓來說，一般都對應(yīng)為帶電梯的樓宇，而且主要表現(xiàn)為高層樓宇。根據(jù)統(tǒng)計分析，不同檔次寫字樓的均值樓層見表52。表52 不同檔次寫字樓均值樓層表樓宇檔次均值樓層I．帶電梯的中高層寫字樓8Ⅱ．不帶電梯的多層寫字樓2根據(jù)一般售樓定價，均值樓層（詳見表52）修正系數(shù)為0，從均值樓層開始到次頂層，不帶電梯寫字樓往上每層減2%，往下每層加2%；%，%。頂層，相對于次頂層減5%。朝向因素，對于寫字樓來說，一般均是封閉性門窗或是整層出售，單純的朝向因?qū)r格影響不甚突出，因而擬不考慮之。其他因素個案評估中認(rèn)為需考慮的其他因子。四、成新率的確定可根據(jù)實(shí)際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％耐用年限按建筑物耐用年限與其土地可使用年限取低值。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。第六章 車庫和車位交易指導(dǎo)價格一、車庫、車位基本價格的確定車位：8萬元／個；車庫：4000元/平方米。 二、車庫指導(dǎo)價格的計算（車庫價格單位：元／平方米、車位價格單位：萬元／個）：車庫車位指導(dǎo)價格= 車庫車位基本價格 (1+因素調(diào)節(jié)系數(shù)) 成新率三、因素調(diào)節(jié)系數(shù)的確定與取值區(qū)位條件調(diào)節(jié)：車庫車位所處區(qū)域地段級別的劃分同其相伴的物業(yè)。調(diào)節(jié)系數(shù)如下表： 表6—1 車庫車位區(qū)位調(diào)節(jié)系數(shù)表一級二級三級及以上車庫+8%/8%車位+10%/10%車庫車位檔次調(diào)節(jié)系數(shù)如下表表62 車庫車位檔次調(diào)節(jié)系數(shù)表影響因素調(diào)節(jié)幅度備 注出入口及公共過道177。5%出入口及公共過道寬暢，+5%；出入口及公共過道狹窄，5%；一般的不作加減。層高177。2%，+2%；，2%；此中間不加減。物業(yè)管理177。5%全天候物業(yè)管理，車輛管理使用電子設(shè)備，+5%；物業(yè)管理不到位或有名無實(shí)的，5%；一般情形的不加減。面積調(diào)節(jié)系數(shù)：一般車庫的面積在20平方米左右。擬以15—25平方米作為不調(diào)節(jié)面積范圍，在此以上、以下面積的，按每平方米1%進(jìn)行加減，以百分?jǐn)?shù)計算的調(diào)節(jié)系數(shù)按四舍五入進(jìn)行取整。車位面積在25平方米左右。(1)正調(diào)節(jié)：當(dāng)車庫面積大于25平方米時，面積調(diào)節(jié)系數(shù)=(車庫面積25) 1%，但總調(diào)節(jié)系數(shù)不得超過20%。(2)負(fù)調(diào)節(jié)：當(dāng)車庫面積小于15平方米時，面積調(diào)節(jié)系數(shù)=(車庫面積15) 1%。其他因素：個案評估中認(rèn)為需考慮的其他因子。四、成新率的確定：可根據(jù)實(shí)際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％耐用年限按建筑物耐用年限與其土地可使用年限取低值。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。第七章 工業(yè)廠房(倉庫)交易指導(dǎo)價格成本價格計算公式為：公式一：房地產(chǎn)價格=地價+房屋重置價格成新率公式二：房地產(chǎn)價格=土地單價土地面積+房屋重置單價成新率房屋建筑面積公式三：房地產(chǎn)價格=(分?jǐn)偟貎r+房屋重置單價成新率) 建筑面積公式一、二適用于成片土地的廠房評估，公式三適用于廠區(qū)內(nèi)的某一幢廠房評估。一、土地價格的確定(一)工業(yè)廠房(倉庫)地域分區(qū)：一級區(qū)包括：重機(jī)廠、紡織廠、煙葉復(fù)烤廠片、三鋼三化廠區(qū)、省一建白沙分片。二級區(qū)包括：下洋省一建片、三鋼三化主廠區(qū)片、翻胎廠、齒輪廠、八四五0廠、三恒公司片、五金廠、玻璃廠通用機(jī)械廠、啤酒廠片、省安裝公司片、鋁制品廠、無線電一廠、農(nóng)藥廠片三級區(qū)包括：三明水泥廠片、通用機(jī)械廠、塑料廠、標(biāo)準(zhǔn)件廠、臺江片、三鋼小高爐、化機(jī)后山片。四級區(qū)包括：荊西、荊東、陳大。(二)地價情形一：成片土地，己知占地面積的，地價采用市土地局對全市土地級別調(diào)整的最新結(jié)果進(jìn)行計算，采用公式一或公式二。表7—l 工業(yè)用地地價表一級二級三級四級土地單價(元／平方米)275300204240204204備注：詳見明政（2005）文35號《三明市人民政府關(guān)于公布修訂后的三明市基準(zhǔn)地價的通知》，國土資發(fā)（2006）307號《關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的通知》。情形二：單獨(dú)廠房，知道廠區(qū)土地規(guī)劃容積率，采用公式三計算，分?jǐn)偟貎r由上表單位地價除以容積率。情形三：單獨(dú)廠房，不知道廠區(qū)土地規(guī)劃容積率，采用公式三計算，分?jǐn)偟貎r采用上表第二欄數(shù)字。二、重置成本現(xiàn)將評估中常見的幾種廠房作如下一般重置成本規(guī)定： 表7—2 各類工業(yè)廠房重置成本表結(jié) 構(gòu) 分 類重置成本(元／平方米)層高8米以上的大型排架、網(wǎng)架構(gòu)單層廠房1300多層(通常2—4層)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房1000多層磚混結(jié)構(gòu)輕工廠房850單層磚混結(jié)構(gòu)普通廠房750磚木結(jié)構(gòu)廠房550鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房500注：工業(yè)廠房除特別注明外，具體價格的確定應(yīng)按實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整。三、成新率的確定可根據(jù)實(shí)際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％由于工業(yè)廠房多為生產(chǎn)性用房，耐用年限相應(yīng)較短，取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限50年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)腐蝕性廠房耐用年限35年，磚混結(jié)構(gòu)耐用年限40年，磚木結(jié)構(gòu)耐用年限30年。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。23 /
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