三明市房地產(chǎn)管理局-資料下載頁(yè)
2025-04-18 04:23本頁(yè)面
【正文】 ，+2%；，2%；此中間不加減。中央空調(diào)5%寫字樓一般都有中央空調(diào)，沒有的作負(fù)調(diào)節(jié)智能辦公設(shè)備+5%有專用通訊光纖和智能化設(shè)備的。物業(yè)管理177。4%全天候物業(yè)管理，車輛管理使用電子設(shè)備，+4%；物業(yè)管理不到位或有名無(wú)實(shí)的，4%；一般情形的不加減。樓層和朝向調(diào)節(jié)系數(shù)對(duì)寫字樓來(lái)說，一般都對(duì)應(yīng)為帶電梯的樓宇，而且主要表現(xiàn)為高層樓宇。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，不同檔次寫字樓的均值樓層見表52。表52 不同檔次寫字樓均值樓層表樓宇檔次均值樓層I．帶電梯的中高層寫字樓8Ⅱ．不帶電梯的多層寫字樓2根據(jù)一般售樓定價(jià)，均值樓層（詳見表52）修正系數(shù)為0，從均值樓層開始到次頂層，不帶電梯寫字樓往上每層減2%，往下每層加2%；%，%。頂層，相對(duì)于次頂層減5%。朝向因素，對(duì)于寫字樓來(lái)說，一般均是封閉性門窗或是整層出售，單純的朝向因?qū)r(jià)格影響不甚突出，因而擬不考慮之。其他因素個(gè)案評(píng)估中認(rèn)為需考慮的其他因子。四、成新率的確定可根據(jù)實(shí)際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。使用耐用年限法計(jì)算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％耐用年限按建筑物耐用年限與其土地可使用年限取低值。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。第六章 車庫(kù)和車位交易指導(dǎo)價(jià)格一、車庫(kù)、車位基本價(jià)格的確定車位：8萬(wàn)元／個(gè)；車庫(kù)：4000元/平方米。 二、車庫(kù)指導(dǎo)價(jià)格的計(jì)算（車庫(kù)價(jià)格單位：元／平方米、車位價(jià)格單位：萬(wàn)元／個(gè)）：車庫(kù)車位指導(dǎo)價(jià)格= 車庫(kù)車位基本價(jià)格 (1+因素調(diào)節(jié)系數(shù)) 成新率三、因素調(diào)節(jié)系數(shù)的確定與取值區(qū)位條件調(diào)節(jié)：車庫(kù)車位所處區(qū)域地段級(jí)別的劃分同其相伴的物業(yè)。調(diào)節(jié)系數(shù)如下表： 表6—1 車庫(kù)車位區(qū)位調(diào)節(jié)系數(shù)表一級(jí)二級(jí)三級(jí)及以上車庫(kù)+8%/8%車位+10%/10%車庫(kù)車位檔次調(diào)節(jié)系數(shù)如下表表62 車庫(kù)車位檔次調(diào)節(jié)系數(shù)表影響因素調(diào)節(jié)幅度備 注出入口及公共過道177。5%出入口及公共過道寬暢，+5%；出入口及公共過道狹窄，5%；一般的不作加減。層高177。2%，+2%；，2%；此中間不加減。物業(yè)管理177。5%全天候物業(yè)管理，車輛管理使用電子設(shè)備，+5%；物業(yè)管理不到位或有名無(wú)實(shí)的，5%；一般情形的不加減。面積調(diào)節(jié)系數(shù)：一般車庫(kù)的面積在20平方米左右。擬以15—25平方米作為不調(diào)節(jié)面積范圍，在此以上、以下面積的，按每平方米1%進(jìn)行加減，以百分?jǐn)?shù)計(jì)算的調(diào)節(jié)系數(shù)按四舍五入進(jìn)行取整。車位面積在25平方米左右。(1)正調(diào)節(jié)：當(dāng)車庫(kù)面積大于25平方米時(shí)，面積調(diào)節(jié)系數(shù)=(車庫(kù)面積25) 1%，但總調(diào)節(jié)系數(shù)不得超過20%。(2)負(fù)調(diào)節(jié)：當(dāng)車庫(kù)面積小于15平方米時(shí)，面積調(diào)節(jié)系數(shù)=(車庫(kù)面積15) 1%。其他因素：個(gè)案評(píng)估中認(rèn)為需考慮的其他因子。四、成新率的確定：可根據(jù)實(shí)際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。使用耐用年限法計(jì)算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％耐用年限按建筑物耐用年限與其土地可使用年限取低值。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。第七章 工業(yè)廠房(倉(cāng)庫(kù))交易指導(dǎo)價(jià)格成本價(jià)格計(jì)算公式為：公式一：房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+房屋重置價(jià)格成新率公式二：房地產(chǎn)價(jià)格=土地單價(jià)土地面積+房屋重置單價(jià)成新率房屋建筑面積公式三：房地產(chǎn)價(jià)格=(分?jǐn)偟貎r(jià)+房屋重置單價(jià)成新率) 建筑面積公式一、二適用于成片土地的廠房評(píng)估，公式三適用于廠區(qū)內(nèi)的某一幢廠房評(píng)估。一、土地價(jià)格的確定(一)工業(yè)廠房(倉(cāng)庫(kù))地域分區(qū)：一級(jí)區(qū)包括：重機(jī)廠、紡織廠、煙葉復(fù)烤廠片、三鋼三化廠區(qū)、省一建白沙分片。二級(jí)區(qū)包括：下洋省一建片、三鋼三化主廠區(qū)片、翻胎廠、齒輪廠、八四五0廠、三恒公司片、五金廠、玻璃廠通用機(jī)械廠、啤酒廠片、省安裝公司片、鋁制品廠、無(wú)線電一廠、農(nóng)藥廠片三級(jí)區(qū)包括：三明水泥廠片、通用機(jī)械廠、塑料廠、標(biāo)準(zhǔn)件廠、臺(tái)江片、三鋼小高爐、化機(jī)后山片。四級(jí)區(qū)包括：荊西、荊東、陳大。(二)地價(jià)情形一：成片土地，己知占地面積的，地價(jià)采用市土地局對(duì)全市土地級(jí)別調(diào)整的最新結(jié)果進(jìn)行計(jì)算，采用公式一或公式二。表7—l 工業(yè)用地地價(jià)表一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)土地單價(jià)(元／平方米)275300204240204204備注：詳見明政（2005）文35號(hào)《三明市人民政府關(guān)于公布修訂后的三明市基準(zhǔn)地價(jià)的通知》，國(guó)土資發(fā)（2006）307號(hào)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》。情形二：?jiǎn)为?dú)廠房，知道廠區(qū)土地規(guī)劃容積率，采用公式三計(jì)算，分?jǐn)偟貎r(jià)由上表單位地價(jià)除以容積率。情形三：?jiǎn)为?dú)廠房，不知道廠區(qū)土地規(guī)劃容積率，采用公式三計(jì)算，分?jǐn)偟貎r(jià)采用上表第二欄數(shù)字。二、重置成本現(xiàn)將評(píng)估中常見的幾種廠房作如下一般重置成本規(guī)定： 表7—2 各類工業(yè)廠房重置成本表結(jié) 構(gòu) 分 類重置成本(元／平方米)層高8米以上的大型排架、網(wǎng)架構(gòu)單層廠房1300多層(通常2—4層)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房1000多層磚混結(jié)構(gòu)輕工廠房850單層磚混結(jié)構(gòu)普通廠房750磚木結(jié)構(gòu)廠房550鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房500注：工業(yè)廠房除特別注明外，具體價(jià)格的確定應(yīng)按實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整。三、成新率的確定可根據(jù)實(shí)際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。使用耐用年限法計(jì)算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％由于工業(yè)廠房多為生產(chǎn)性用房，耐用年限相應(yīng)較短，取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限50年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)腐蝕性廠房耐用年限35年，磚混結(jié)構(gòu)耐用年限40年，磚木結(jié)構(gòu)耐用年限30年。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。23 /
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