【正文】 為，要與最高人民法院有關(guān)房地產(chǎn)司法解釋的指導(dǎo)思想保持一致，即不輕易確認(rèn)合同無效。 關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的效力問題。根據(jù)最高人民法院法釋[2003]7號司法解釋的規(guī)定，人民法院認(rèn)定商品房買賣合同的效力應(yīng)審查出賣人是否取得商品房預(yù)售許可證明，這是考慮到我國房地產(chǎn)市場目前的實(shí)際情況而制定的，當(dāng)事人在向人民法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可視為其具備預(yù)售資格。對于商品房預(yù)售合同登記備案的問題，從我國現(xiàn)行的有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法規(guī)定看，商品房預(yù)售合同的登記備案，屬于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。根據(jù)《合同法》及最高人民法院法釋[2005]5號司法解釋的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是有效的。在當(dāng)事人向人民法院起訴前，仍未取得土地使用權(quán)，或仍未獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，其所訂立的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。對此，我們應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格掌握。 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營資格對合同效力的影響問題。房地產(chǎn)經(jīng)營資格是用來證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，是國家用來管理、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。是否具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，是開發(fā)房地產(chǎn)的必要條件，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外承擔(dān)責(zé)任的基本條件。在審判實(shí)踐中，不能因?yàn)檫^分強(qiáng)調(diào)投資者的利益而取消國家的監(jiān)督管理，對于當(dāng)事人無房地產(chǎn)經(jīng)營資格的，應(yīng)確認(rèn)合同無效。 （二）關(guān)于商品房數(shù)次買賣的處理問題。當(dāng)前我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán)；其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外；如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應(yīng)予以支持。　?。ㄈ╆P(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力問題?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，依據(jù)當(dāng)前我國的土地法律和政策，結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，會議認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效?！　。ㄋ模╆P(guān)于房屋租賃合同糾紛中的有關(guān)問題。 關(guān)于房屋租賃許可證對租賃合同的影響問題。依據(jù)《合同法》以及最高人民法院關(guān)于適用合同法有關(guān)司法解釋的規(guī)定，合同只要不違反法律的規(guī)定，是雙方真實(shí)意思表示，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十三條的規(guī)定向有關(guān)部門登記備案，屬于政府對房屋的一種管理行為。出租人沒有辦理房屋出租批準(zhǔn)登記手續(xù)，不影響租賃合同效力。 關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的處理問題。根據(jù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，結(jié)合司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。會議認(rèn)為，出租人出賣租賃房屋，侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的，法院應(yīng)判決其與第三人之間的買賣合同無效，以恢復(fù)出租人與承租人合法的房屋租賃關(guān)系，但不能判令出賣人直接按照與第三人約定的同等條件與承租人簽訂買賣合同。通過無效之訴，按照“買賣不破租賃”的原則，承租人的利益同樣可以得到應(yīng)有的保護(hù)。 關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)“同等條件”的理解問題。對法律規(guī)定的“同等條件”應(yīng)當(dāng)作寬泛理解，不僅包括價(jià)格條件，而且也包括付款條件以及出賣人提出的其他條件等。 （五）關(guān)于房屋拆遷糾紛的處理問題。審理房屋拆遷糾紛案件，對拆遷人與被拆遷人達(dá)成的房屋拆遷協(xié)議，屬于平等主體之間的民事糾紛，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院《房屋拆遷管理?xiàng)l例》為依據(jù)確認(rèn)其效力。對于拆遷人與被拆遷人沒有達(dá)成拆遷協(xié)議的房屋拆遷糾紛，一方當(dāng)事人以另一方當(dāng)事人為被告提起民事訴訟，要求對方當(dāng)事人按照當(dāng)?shù)卣C布的拆遷政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)履行拆遷安置義務(wù)的，不屬于民事案件的受理范圍。人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，告知當(dāng)事人向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾埐脹Q，當(dāng)事人堅(jiān)持起訴的，應(yīng)當(dāng)駁回其起訴。因歷史遺留的落實(shí)政策房屋拆遷糾紛、因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合引起的房屋拆遷糾紛、因單位內(nèi)部建房拆遷引起的糾紛等，均不屬于人民法院民事案件的受理范圍，應(yīng)由政府有關(guān)部門解決。 （六）關(guān)于房改房屋糾紛的處理問題。從國家關(guān)于住房制度改革的政策規(guī)定來看，房改房在法律屬性上實(shí)質(zhì)就是將原來出租給職工的住房改為出賣給職工個(gè)人，即由原來的租賃法律關(guān)系轉(zhuǎn)為買賣法律關(guān)系，是一種特殊的房屋買賣合同。其與一般房屋買賣合同有所不同的是，房改房的合同除當(dāng)事人自行約定的內(nèi)容外，還要受到房改政策的制約，不完全等同于以市場價(jià)格支付對價(jià)。由于房改的買賣合同涉及到我國現(xiàn)行的房改政策，所以因房改引發(fā)的糾紛，法院是否應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，一直是審判實(shí)踐中有爭論的問題。會議認(rèn)為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛的，人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當(dāng)事人爭議的事項(xiàng)是房屋買賣，屬于平等民事主體之間的權(quán)益糾紛（如追索購房定金、購房款、辦理過戶手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證書等），人民法院應(yīng)當(dāng)受理；如果當(dāng)事人爭議的事項(xiàng)為是否適用房改政策以及如何適用房改政策的（如職工是否應(yīng)當(dāng)參加房改、如何計(jì)算優(yōu)惠條件等），不屬于民事權(quán)益糾紛，人民法院不宜作為民事案件受理。最佳答案近年來，廣東、江西、江蘇、山東、安徽、河南、重慶、廣西等省、市、自治區(qū)高級人民法院紛紛出臺相關(guān)法規(guī)和法律文件明確規(guī)定，對已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住、工作、生活且達(dá)到一定期限的農(nóng)村居民，應(yīng)視為城鎮(zhèn)居民，其人身損害賠償按照城鎮(zhèn)居民的標(biāo)準(zhǔn)對待。而這一點(diǎn),也已成為全國多數(shù)地方法院的共識,現(xiàn)僅舉例如下（不一一列舉）：2004年12月底，廣東省高級人民法院、廣東省公安廳在《關(guān)于〈道路交通安全法〉施行后處理道路交通事故案件若干問題的意見》中第27條明確規(guī)定：“受害人的戶口在農(nóng)村，但發(fā)生交通事故時(shí)已在城鎮(zhèn)居住一年以上、且有固定收入的，在計(jì)算賠償數(shù)額時(shí)按城鎮(zhèn)居民的標(biāo)準(zhǔn)對待?！苯魇「呒壢嗣穹ㄔ涸?005年3月29日印發(fā)的《二○○四年全省民事審判工作座談會紀(jì)要》中明確強(qiáng)調(diào)指出：“農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)、城市務(wù)工、生活、學(xué)習(xí)，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第五條：‘公民的經(jīng)常居住地是指公民離開居所地至起訴時(shí)已連續(xù)居住一年以上的地方’的規(guī)定，可以按經(jīng)常居住地更高的標(biāo)準(zhǔn)確定賠償。” 江蘇省高級人民法院2005年9月頒布的《關(guān)于審理附帶民事訴訟案件若干問題的意見》，其中第25條第二款規(guī)定：“戶籍性質(zhì)為農(nóng)業(yè)戶，但在城鎮(zhèn)學(xué)習(xí)、生活、工作、居住一年以上的，應(yīng)當(dāng)視為城鎮(zhèn)居民?！薄渡綎|省高級人民法院全省民事審判工作座談會紀(jì)要》[魯高法〔2005〕201號 ]第三部分第五條規(guī)定：最高人民法院法釋[2003]20號司法解釋針對城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民分別確定了不同的賠償標(biāo)準(zhǔn)，這是考慮到當(dāng)前我國城鄉(xiāng)差別的實(shí)際情況而制定的。但隨著我省農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平的提高，城鄉(xiāng)差別逐步縮小，從保護(hù)受害者利益出發(fā)，在兩種標(biāo)準(zhǔn)存在交叉的情形下，可以按照“就高不就低”的原則確定具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)。對于農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)住所地至起訴時(shí)已連續(xù)居住一年以上的，可以按照城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損害賠償數(shù)額；對于實(shí)行城鄉(xiāng)戶口統(tǒng)一登記管理的地方，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也可以統(tǒng)一適用城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。《安徽省高級人民法院審理人身損害賠償案件若干問題的指導(dǎo)意見》第二十一條第一款規(guī)定： 農(nóng)村居民能提供在城鎮(zhèn)的合法暫住證明，在城鎮(zhèn)有相對固定的工作和收入，已連續(xù)居住、生活滿一年的（短期回農(nóng)村探親等不視為中斷），人身損害的殘疾賠償金、死亡賠償金等按城鎮(zhèn)居民的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。2006年6月，河南省高級人民法院向轄區(qū)各法院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)涉及農(nóng)民工權(quán)益案件審理工作，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民工合法權(quán)益的意見》，其中第十五條明確規(guī)定：“受害人為農(nóng)民工的醫(yī)療損害、交通肇事及其他損害賠償案件審理中，凡在城鎮(zhèn)有經(jīng)常居住地，且其主要收入來源地為城鎮(zhèn)的，有關(guān)損害賠償費(fèi)用根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。2006年10月，重慶市高級人民法院《關(guān)于審理道路交通事故損害賠償案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》，其中第26條和第27條在維持最高院司法解釋的前提下，規(guī)定了“戶籍登記地在農(nóng)村的受害人，在發(fā)生道路交通事故時(shí)已經(jīng)在城鎮(zhèn)連續(xù)居住一年以上,且有正當(dāng)生活來源的，可以按照城鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算賠償數(shù)額。”廣西壯族自治區(qū)人民政府已審查通過的《廣西道路交通安全條例》，第五十二條規(guī)定：在城鎮(zhèn)生活一年以上并且有固定住所的農(nóng)村居民因交通事故傷亡的，其殘疾賠償金、死亡賠償金、被扶養(yǎng)人生活費(fèi)按自治區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。此外, 云南省公安廳早在2002年的《關(guān)于印發(fā)2002年云南省道路交通事故損害賠償有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的通知》中就明確規(guī)定：不論城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民，平均生活費(fèi)均按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。貴州省自2004年1月1日開始, 即按照該省公安廳《關(guān)于道路交通事故賠償執(zhí)行“一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”的通知》，對在該省發(fā)生的道路交通事故涉及賠償?shù)某擎?zhèn)、農(nóng)村人口均按統(tǒng)一執(zhí)行的城鎮(zhèn)“平均生活費(fèi)”一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)賠償。等等，無疑，這些法規(guī)和法律文件的出臺，體現(xiàn)了“以人為本、平等保護(hù)”的理念，體現(xiàn)了法律的公平、公正原則，得到了最廣大人民群眾的支持和擁護(hù)以及廣大民眾的高度贊賞。自上述地區(qū)的高級人民法院出臺了相關(guān)的指導(dǎo)意見之后，在其下轄法院便出現(xiàn)了很多這樣的判例，在這里我們不一一列舉。同時(shí)，在很多沒有出臺相關(guān)指導(dǎo)意見的地區(qū)，例如北京、武漢、四川、浙江等地，也都出現(xiàn)了相當(dāng)多這樣的判例，這一現(xiàn)象得到了民眾的普遍贊賞和高度稱贊。 另一方面，《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》實(shí)行差別對待，將人身損害賠償區(qū)分為農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民，本身造成了公民在法律面前事實(shí)上的不平等，違反了《憲法》和《民法通則》的規(guī)定，與WTO背景之下的國際做法不相符。但最高法院的司法解釋在賠償理論上采用“勞動能力喪失說”與“繼承喪失說”，立足于對因受害人勞動收入減少造成的損失進(jìn)行賠償，并非為生命定價(jià)?？紤]到我國城鄉(xiāng)之間在勞動收入、生活成本上的實(shí)際差異，該規(guī)定符合中國具體國情，具有一定的合理性。然而，在審判實(shí)踐中，一些地方法院根據(jù)戶籍登記區(qū)分城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民，僅僅因?yàn)閼艏怯浀氐牟煌?，就?shí)行不同的賠償，這種“唯戶籍論”的區(qū)分方式過于簡單和絕對。對于戶籍在農(nóng)村，但進(jìn)入城市居住，在城市有合法生活來源，已經(jīng)融入城市生活的人，除戶籍以外，其生活環(huán)境、工作環(huán)境及生活水平與城鎮(zhèn)居民完全一致，對這一群體，仍然按照農(nóng)村居民標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償是不公平的，且不符合中國社會發(fā)展實(shí)際。這一點(diǎn)，早已成為各地方法院和廣大法律工作者的共識，是極不可取的。