【正文】 戶觀景，安裝背景音樂系統(tǒng)，增加社區(qū)文化底蘊(yùn)。自行車場(chǎng)及配電房等公建建筑風(fēng)格與小區(qū)整體規(guī)劃相統(tǒng)一。綠化配以四季鮮花，組團(tuán)花卉；小品雕塑點(diǎn)綴期間，庭院燈。道路兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。一梯四戶，一樓為架空層，可以做綠化或停車場(chǎng)，小區(qū)最好有1：1以上的車位。頂層為高空躍城，贈(zèng)送屋頂花園建議：定位于地中海式的意大利那波里的后現(xiàn)代實(shí)用風(fēng)格。整體采用簡(jiǎn)約的手法，注重平面的干凈，穩(wěn)重，大方，及立體感。色彩方面用穩(wěn)重的土黃色。局部采用一些巴洛克式的門廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進(jìn)門口采用教堂彩色玻璃鑲嵌。外墻材料采用用有質(zhì)感的小規(guī)格面磚。在景觀布置上：以水為主題，以碼頭文化為依托（以意大利拿波里為背景），呼應(yīng)小區(qū)對(duì)面成都港。小區(qū)內(nèi)部設(shè)立三層立體親水園林體現(xiàn)動(dòng)靜相宜的歐洲現(xiàn)代健康時(shí)尚風(fēng)格：首層:坎帕尼亞花園(因拿波里又稱:幸運(yùn)的坎帕尼亞)　　穿越都市的繁華與囂喧，臨近社區(qū)門口(設(shè)立瀑布)，一股清新的水氣迎面撲來，一天的勞累與煩惱煙消云散。洗水石鋪就的園林小徑，高大的樹木，繽紛的花草叢，文藝復(fù)興時(shí)期的雕塑小品點(diǎn)綴其間?？才聊醽唸@以花、草、棕櫚樹等熱帶植物及噴泉水景營(yíng)造自然生態(tài)空間。二層：拿波里廣場(chǎng)(架空層，下設(shè)停車位)　　在通向二層的石梯墻壁上雕刻壁畫或浮雕，廣場(chǎng)上鮮艷的彩磚拼砌圖案，格外奪目，極賦品位，成為點(diǎn)睛之處。巨型假山瀑布使整個(gè)園林充滿動(dòng)感靈氣。設(shè)立別具一格的浮雕流水石墻，讓薄如絲綢的流水中溢出藝術(shù)品位?！　∧貌ɡ飶V場(chǎng)以文化景觀設(shè)計(jì)為概念，運(yùn)用浮雕、瀑布、藝術(shù)長(zhǎng)廊等帶文化色彩的建筑小品，營(yíng)造生活品位。頂層：幸運(yùn)島　　 幸運(yùn)島動(dòng)感水城。這里屬園林動(dòng)態(tài)區(qū)域，以泳池為主要景觀，圍繞泳池的周邊設(shè)施及泳池功能分區(qū)形成動(dòng)感水域?！　》绿烊簧碁┗貌视境?，仿沙灘設(shè)計(jì)的自然風(fēng)格，在池底鋪設(shè)光纖，晚上發(fā)出七彩斑斕的光線，成為幻彩光纖泳池?！? 池畔備有沙灘傘供日光浴使用。沙灘池畔的觀景臺(tái)上設(shè)有椰風(fēng)雅座，安設(shè)沙灘椅。在仿沙灘泳池旁的淺水區(qū)分別設(shè)兒童繽紛水世界和露天水力按摩池?！　≡谶@里，與水親近，酣暢淋漓，盡情釋放你的青春活力，或許不經(jīng)意邂逅了一段浪漫的都市情緣。　　休閑生活彰顯人文關(guān)懷　　幸運(yùn)島除了在泳池的水上娛樂設(shè)施外，在岸上還設(shè)有棋藝坊、親子兒童樂園靜空間、BBQ樂園，棋藝空間。親子兒童樂園設(shè)置各種積木組件、繪畫沙堆等，既有趣又安全，啟發(fā)孩子的創(chuàng)意。BBQ樂園吧可在戶外燒烤其樂融融。在小區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì)上,注重人性,注重品位,設(shè)立在小區(qū)的東面,緊臨府河政府規(guī)劃50米綠化帶,而且緊跟主題,呼應(yīng)成都港的建設(shè),以拿波里的港口建筑風(fēng)情為基調(diào),設(shè)立與小區(qū)可以配套的咖啡館, 匹薩店等歐陸風(fēng)情，另應(yīng)有健身中心，壁球館，……根據(jù)我司收集的市場(chǎng)資料顯示，消費(fèi)者對(duì)面積的選擇主要集中在60㎡90㎡、90㎡120㎡的區(qū)間內(nèi)；其次是60以下針對(duì)單身或者是剛結(jié)婚的夫妻的一居室小的戶型選擇比較多，對(duì)于200㎡以上的大戶型，只有5%的認(rèn)可度；可見消費(fèi)者對(duì)戶型、面積的選擇是以精巧實(shí)用為主流的，兩居室6090㎡的建筑面積受到絕大多數(shù)人的青睞。故在戶型設(shè)計(jì)上，我司建議以70—90平米套二為主、50—60套一、90—120平米套三為輔。從今年樓市來看，大戶型的銷售已經(jīng)受到客戶需求的限制，明年的戶型設(shè)計(jì)將更加理性和現(xiàn)實(shí)。在這樣情況下，戶型設(shè)計(jì)合理、總面積控制在60—90平米以內(nèi)、總價(jià)格在三十萬元以下的偏小戶型將受到市場(chǎng)的追捧。對(duì)于本案的購(gòu)買者來講，他們大多為都市白領(lǐng)，參加工作不久或事業(yè)處于起步階段，手上積蓄不多，而又渴望有屬于自己的安身之所，這樣的市場(chǎng)定位對(duì)這部分人群具有相當(dāng)大的誘惑力。毋庸置疑，在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，價(jià)格可謂是他們心中一個(gè)重要的度量衡，起著很重要的作用。根據(jù)對(duì)周邊同類型物業(yè)的調(diào)查比較，以及對(duì)近一年內(nèi)具有購(gòu)房意向的消費(fèi)者調(diào)查來看，在南延線置業(yè)的消費(fèi)者應(yīng)該都是非常理智的，能夠看到南延線附近的增值空間，愿意支付的最高房屋單價(jià)多為25003000元/㎡左右，然后價(jià)格越往上走，其點(diǎn)擊率就越低。從總體上來看，如果非要用一個(gè)詞概括消費(fèi)者對(duì)南沿線附近物業(yè)的置業(yè)特征，那就是“潛力巨大”。首先是過高的購(gòu)買力，成都工作收入中等的消費(fèi)者相較成都4000以上的房?jī)r(jià)，只能望樓興嘆，但在大成都范圍南延線片區(qū)25003000元/㎡左右就能買到環(huán)境和建筑品質(zhì)較高的的商品房住宅，而且在地鐵通車后，無形拉短了與時(shí)區(qū)的距離。對(duì)開發(fā)商而言，面對(duì)這樣一個(gè)總體目標(biāo)市場(chǎng)，需要準(zhǔn)確把握細(xì)分市場(chǎng)，掌握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)特征，并在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)期實(shí)時(shí)推出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品。因此我們建議將銷售均價(jià)制定在2800元/平米為宜。五、物業(yè)管理既未來小區(qū)生活指引盡善盡美，全力打造“上善之居” 物業(yè)邀請(qǐng)著名物業(yè)公司，最好是上海的出名公司，用愛心、細(xì)心、誠(chéng)心、專心、貼心來為住戶服務(wù)；無論是個(gè)性化深度到家的服務(wù)，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰明，都深切地讓業(yè)主感到現(xiàn)代化住家服務(wù)提供的全新時(shí)尚概念，生活的享受從回家開始。建議最好小區(qū)設(shè)立自己的醫(yī)務(wù)室第五部分 營(yíng)銷大綱該項(xiàng)目占地68畝，如果修建電梯公寓，開發(fā)體量將達(dá)到十八萬平米，以兩室兩廳作為主力戶型，將達(dá)到近2000戶的規(guī)模，入住人群超過5000人。在銷售上我們建議分為兩至三期進(jìn)行，銷售周期控制在一年半至兩年內(nèi)。這樣在銷售過程中我們可以根據(jù)市場(chǎng)反映適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)便于銷控，給外界造成銷售很火的印象。由于前期有很多開發(fā)商已經(jīng)在華陽(yáng)囤積土地，而大部分土地將在2006年集中開發(fā)，因此適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷造勢(shì)不僅非常重要，而且是必不可少。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，我們將項(xiàng)目的銷售分為以下四個(gè)階段來進(jìn)行：第一階段：營(yíng)銷造勢(shì)（導(dǎo)入期）在項(xiàng)目預(yù)熱時(shí)，我們通常會(huì)采用新聞公關(guān)造勢(shì)，新聞公關(guān)是許多樓盤進(jìn)行營(yíng)銷造勢(shì)時(shí)經(jīng)常使用的一種方式，運(yùn)用此舉能夠在短時(shí)間內(nèi)較快提升開發(fā)商及項(xiàng)目的知名度，達(dá)到事半功倍之效。作為位置相對(duì)較遠(yuǎn)的項(xiàng)目，更需求通過營(yíng)銷造勢(shì)來建立樓盤的知名度，吸引客戶前來。出色的新聞公關(guān)必然是依附著有新聞價(jià)值的事件而進(jìn)行，比如最近在成都鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的錦都．畢加索——2005世紀(jì)巨匠畢加索原作中國(guó)（成都）特展，盡管經(jīng)歷了一番是否“真跡”的質(zhì)疑，不可否認(rèn)，主辦者——成都鼎鑫置業(yè)成了最大的贏家，項(xiàng)目策劃者借此事件進(jìn)行系列的宣傳，迅速提升了樓盤的知名度。經(jīng)歷了前幾年的市場(chǎng)歷練，如今的購(gòu)房客戶越來越成熟，對(duì)大多數(shù)客戶來講，開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)是決定客戶對(duì)樓盤購(gòu)買與否的重要砝碼之一，因此我們將通過多種傳播手段，在開盤前的造勢(shì)中構(gòu)造鮮明的品牌價(jià)值，從而消除客戶對(duì)購(gòu)買該項(xiàng)目的顧慮。營(yíng)銷造勢(shì)的目的就是要造成一種銷售的“勢(shì)差”，這種勢(shì)差就是在公眾心中樹立起關(guān)于項(xiàng)目的一種高度，讓公眾對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生期待心理與渴望了解的欲望，這種期待的心理其實(shí)就是促使購(gòu)買行為的潛在力量。第二階段：公開期首先明確產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，熟知他們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度和對(duì)價(jià)格環(huán)境的接受程度。對(duì)我們來講，項(xiàng)目入市初期的營(yíng)銷策劃應(yīng)該是銷售的第一要素，在此期間我們要大量吸收市場(chǎng)信息，調(diào)整戰(zhàn)略部署，不失時(shí)機(jī)的對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行鎖定。經(jīng)歷了前期的蓄勢(shì)，銷售部積累了大量意向性的客戶，此時(shí)我們只要全面掌控推廣好產(chǎn)品內(nèi)在性能，就會(huì)自然而然地消化掉約20%的房源。第三階段：強(qiáng)銷期通過在宣傳大攻勢(shì)和暢快淋漓的快銷風(fēng)光之后，首度的潛力客戶消化貽盡，到第二時(shí)期樓盤滯銷概率較大。此時(shí)我們就需要借助媒體的攻勢(shì)為我們帶來新一輪的客戶購(gòu)買狂潮。能否在短時(shí)間內(nèi)盡快鎖定客戶，是實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)的關(guān)鍵。一般而言到這個(gè)階段，對(duì)許多開發(fā)商而言可能是銷售的“臨界點(diǎn)”，事關(guān)項(xiàng)目投資開發(fā)的成敗，影響利潤(rùn)點(diǎn)的高低。在此期間，我們要不斷變換促銷手段，吸引大量客戶到現(xiàn)場(chǎng)，制造熱賣氣氛。而隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，大量已購(gòu)客戶產(chǎn)生的口碑效應(yīng)，產(chǎn)品形象深入人心，銷售也漸入佳境，在這一階段內(nèi)我們至少要完成60%以上的銷售目標(biāo)。第四階段：清盤期項(xiàng)目銷售到80％，銷售工作進(jìn)入了一段平緩期，這時(shí)進(jìn)入到了最后一關(guān)。通常情況下越往后房子越難賣，此時(shí)由于市場(chǎng)中大量新盤的涌入、跟進(jìn)，其他公司層出不窮的新盤往往吸引了眾多消費(fèi)者的目光，而且消費(fèi)者普遍認(rèn)為剩余的房子沒有什么挑選余地，造成后期銷售出現(xiàn)問題，這就涉及到營(yíng)銷重心的前移。 此時(shí)隨著項(xiàng)目外立面的呈現(xiàn)，購(gòu)房者已經(jīng)不需要再操心諸如質(zhì)量、戶型等問題了，也會(huì)引起部分客戶的關(guān)注。這時(shí)剩余的戶型、樓層都不是很理想，需要采用銷售策略對(duì)余下戶型進(jìn)行推廣，因此售價(jià)將會(huì)成為關(guān)鍵之一。我們可以采用適當(dāng)?shù)恼劭酆投Y品派送對(duì)余下戶型進(jìn)行促銷。此時(shí)我們要我們要充分利用產(chǎn)品本身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)使眾多客戶關(guān)注產(chǎn)品、了解產(chǎn)品并最終成為購(gòu)買者。銷控策略：在整個(gè)樓盤營(yíng)銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。房產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同，它的生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，市場(chǎng)需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷控來實(shí)現(xiàn)微調(diào)。一個(gè)項(xiàng)目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價(jià)偏低，開發(fā)商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節(jié)拍，在導(dǎo)入期、公開期、強(qiáng)銷期、清盤期各安排合理的供給比例，每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng)的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實(shí)現(xiàn)均衡銷售。價(jià)格策略：在銷售價(jià)格的制定上我們建議采用平開高走價(jià)格制定策略進(jìn)行銷售控制。價(jià)格制定策略采用平開高走的樓盤，應(yīng)分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為逐步走高，并留有升值空間，這樣能夠有效給前期已購(gòu)客戶造成房產(chǎn)升值的印象，按照客戶的心理需求來進(jìn)行變化。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。為了以后的高走，需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，量在誰手中誰就能控制價(jià)格。隨著時(shí)間的推移，不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。較低定價(jià)，低折扣。這種定價(jià)較為接近實(shí)際價(jià)格，給人的第一感覺是較為實(shí)際，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。這一策略為后期銷售留下較大的變化余地，當(dāng)需要價(jià)格上調(diào)時(shí)，可直接標(biāo)高定價(jià)，當(dāng)原定價(jià)過高銷售不利時(shí)，可不用直接調(diào)低定價(jià)，而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合明升暗降的調(diào)價(jià)原則。40 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