【正文】 等設(shè)施會(huì)所、教育、運(yùn)動(dòng)、休閑等設(shè)施齊備會(huì)所、運(yùn)動(dòng)、休閑等設(shè)施會(huì)所、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施組團(tuán)布局圍合式半封閉住宅小區(qū)組團(tuán)獨(dú)立，以中心花園廣場為中心半圍合式住宅小區(qū)、中心花園廣場以九龍廣場為中心半圍合布局景觀設(shè)計(jì)架空層綠化和休閑區(qū)、中庭花園設(shè)置羅馬廣場，萊茵廣場，休閑草坡中心花園、庭院綠化中心花園、廣場賣點(diǎn)經(jīng)典小戶型臨江觀景廣場、位置市場定位白領(lǐng)一族（中低檔）中高檔中檔中高檔銷售率50%左右80%左右60%左右70%左右營銷策略廣告用語：一切為您做的五星家園廣告用語：蝶戀花、人戀家廣告用語：與新重慶同行，實(shí)力塑造經(jīng)典優(yōu)勢利用其品牌效應(yīng)，定位小戶型，地理位置優(yōu)越景觀好，臨江邊，交通便捷，以人為本的設(shè)計(jì)概念，星級服務(wù)小區(qū)配套齊全，景觀好，地理位置優(yōu)越。緊臨重慶最大廣場九龍廣場、動(dòng)物園、區(qū)委政府、輕軌車站旁，交通方便劣勢布局及綠化較差小區(qū)布局不盡合理密度大人流量大，有噪音智能化 B．星河世家、桃源佳境、晉渝彩園、金華大廈樓盤名稱桃源佳境星河世家晉愉城市彩園金華大廈開發(fā)商重慶亞城房地產(chǎn)開發(fā)公司重慶金鵬物業(yè)有限公司重慶晉愉地產(chǎn)股份有限公司重慶渝北金華實(shí)業(yè)有限公司地址楊家坪西郊二村楊家坪直港大道楊家坪轉(zhuǎn)盤陳家坪石楊路規(guī)劃形態(tài)底商住宅住宅小區(qū)底商住宅單體底商住宅占地面積20余畝23畝7000㎡11250㎡總建筑面積50000㎡5萬㎡80000㎡51779㎡容積率綠化率32%38%37%34%棟數(shù)5222層數(shù)159和182018結(jié)構(gòu)類型框架剪力墻框架框架煎力墻框架剪力強(qiáng)總戶數(shù)300380390320車位數(shù)150個(gè)160個(gè)150150個(gè)主力戶型一室一廳至兩室二廳三室二廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳主力面積100㎡以下11020080130 128137旺銷戶型小戶型中、小戶型中、小戶型中、小戶型旺銷面積60和100平米120左右100㎡以下120平米左右主力價(jià)位15501700190021002000230016001800起價(jià)1500185018001530均價(jià)1600205021001700預(yù)售日期交房日期配套配套較差會(huì)所、休閑等設(shè)施會(huì)所會(huì)所、娛樂等設(shè)施組團(tuán)布局半圍合式小區(qū)半圍合式住宅小區(qū)兩棟塔樓塔樓景觀設(shè)計(jì)庭院綠化庭院綠化屋頂綠化樓前綠化賣點(diǎn)低價(jià)位位置位置、輕軌市場定位中低檔中檔中檔中低檔銷售率40%左右50%左右60%左右40%左右營銷策略廣告用語：盡享自然大氧吧溫馨世家、幸福生活力推輕軌概念及多重優(yōu)惠優(yōu)勢價(jià)位經(jīng)濟(jì)，總價(jià)不高處于熱銷樓盤地段，景觀較好緊鄰楊家坪轉(zhuǎn)盤、輕軌車站，有8000㎡立體綠化休閑廣場地理位置優(yōu)越，緊鄰街邊劣勢位置稍偏戶型面積過大、密度大區(qū)內(nèi)環(huán)境較差，由于臨街，有噪音。戶型面積過大、容積率高智能化 ②關(guān)聯(lián)區(qū)域潛在競爭項(xiàng)目 以沙坪壩區(qū)類似項(xiàng)目為主：樓盤名稱天驕年華芳草地城市先鋒學(xué)林雅苑開發(fā)商協(xié)信置業(yè)有限公司重慶武城房地產(chǎn)有限公司同創(chuàng)置業(yè)地址沙坪壩區(qū)鳳天新城沙坪壩區(qū)鳳天路沙坪壩學(xué)府路1號規(guī)劃形態(tài)住宅住宅住宅和臨街門面占地面積130畝左右8畝左右100畝左右總建筑面積270000㎡20000㎡210000㎡容積率綠化率47%38%42%棟數(shù)2（一期）13（一期）層數(shù)8—18161227結(jié)構(gòu)類型框架、板式高層框架框架、板式高層總戶數(shù)一期200108一期340車位數(shù)130100150主力戶型二房二廳至四房二廳四室二廳三衛(wèi)二房二廳、四房二廳主力面積120—150㎡193—260㎡（躍層）130—140㎡旺銷戶型二房二廳、三房二廳三室二廳三室二廳的錯(cuò)層旺銷面積80140㎡130160㎡90140㎡主力價(jià)位29—38萬元/套50—75萬元/套30萬元/套起價(jià)210026002100均價(jià)2400—250029002400預(yù)售日期交房日期一期：，二期：一期：配套因特網(wǎng)，園藝設(shè)計(jì)以“聲音”“時(shí)間”為主的竹林泉小區(qū)、廣場區(qū)、果之園、松園、水池、兒童樂園、游泳池。羽毛球場、大型會(huì)所、酒店等。衛(wèi)星接受天線、直飲水、游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場、幼兒園，緊臨各大學(xué)府。組團(tuán)布局半圍合式、組團(tuán)住宅小區(qū)塔樓半圍合式、組團(tuán)住宅小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中心廣場、園林景觀樓前小廣場中心廣場、園林景觀賣點(diǎn)沙區(qū)區(qū)委區(qū)府進(jìn)駐沙區(qū)區(qū)委區(qū)府進(jìn)駐、品牌重大科技園、高校市場定位中檔偏高高檔中檔偏高銷售率50%左右40%左右70%左右營銷策略廣告轟炸集團(tuán)購買、直銷、廣告優(yōu)勢1. 品牌突出；；2. 生活配套設(shè)施完善；。；；；。1. 比鄰高校，文化濃厚；；；。劣勢1. 周邊交通不理想2. 社區(qū)不成熟3. .產(chǎn)品鏈太長1. 背靠火葬場2. 戶型太大。1. 戶型稍大；2. 地勢稍偏；3. 密度稍大。智能化 （3）競爭產(chǎn)品SW分析。 ①優(yōu)勢 ◇各主要競爭樓盤所處微觀區(qū)位大部分在社區(qū)相對成熟的地段或是開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；◇各樓盤大多有一些天然可資利用的優(yōu)勢資源，如臨江、市政廣場、輕軌；◇各樓盤內(nèi)部規(guī)劃比較合理，景觀層次豐富，綠化率較高，內(nèi)部配套完善；◇宣傳推廣深入，品牌形象突出；◇產(chǎn)品新技術(shù)、新設(shè)備運(yùn)用成熟，如智能抄表、綜合布線、安放監(jiān)控、變頻空調(diào)、分質(zhì)供水等。②劣勢◇樓盤規(guī)模不大，缺乏上百畝規(guī)模的大型居住小區(qū)，規(guī)?；?、集約化經(jīng)營相對稍差；◇市場研究不太充分，部分樓盤大戶型過多，導(dǎo)致部分積壓；◇內(nèi)部規(guī)劃存在局部缺陷，容積率過高，建筑密度過大，間距過小；◇配套設(shè)施太泛濫，趨向貴族化，導(dǎo)致部分閑置；◇宣傳主題中文化韻味不足，缺乏思想內(nèi)涵；（4）競爭產(chǎn)品的市場反饋從市場反饋的信息來看，旺銷的樓盤應(yīng)具備以下全部或大部分特征：①區(qū)位合理、地段優(yōu)越、交通方便、社區(qū)成熟；②規(guī)劃合理、景觀豐富、環(huán)境優(yōu)美、住區(qū)安靜安全；③配套完善、配置超前、設(shè)備先進(jìn)；④周邊競爭項(xiàng)目少、品牌推廣得力；⑤戶型合理、面積適中（多為中小套型）、室內(nèi)平面布局科學(xué)；⑥價(jià)位合理、總價(jià)控制較好（1025萬元）、產(chǎn)品性價(jià)比較高；⑦物業(yè)管理到位、社區(qū)服務(wù)全面。4．目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)期市場份額（1）影響預(yù)期市場份額的因素影響該目標(biāo)項(xiàng)目可能獲取到的預(yù)期市場份額的相關(guān)因素為：①項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)全部潛在客戶形成總承購力根據(jù)對項(xiàng)目引力片區(qū)近三年可能形成的市場承購力的評估，全部潛在客戶將產(chǎn)生約27億元的有效購房需求。②愿意到項(xiàng)目所在地附近（陳家坪至石坪橋沿線一帶）購房的客戶比例根據(jù)對潛在客戶意向置業(yè)區(qū)域的調(diào)查分析，%。③項(xiàng)目所在地附近（陳家坪至石坪橋沿線一帶）的競爭項(xiàng)目個(gè)數(shù)根據(jù)對高新區(qū)有關(guān)管理部門的調(diào)查，近期在陳家坪和石坪橋地區(qū)正在以及即將開發(fā)的項(xiàng)目估計(jì)3個(gè)，三年內(nèi)隨著該地帶的不斷成熟而繼續(xù)跟進(jìn)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)510個(gè)，近三年可能發(fā)生競爭的預(yù)期項(xiàng)目估計(jì)總共10個(gè)左右，三年中預(yù)期開發(fā)總面積估計(jì)40萬平方米左右。④目標(biāo)項(xiàng)目可能開發(fā)規(guī)模目標(biāo)項(xiàng)目所占土地面積93500平方米，—。⑤目標(biāo)項(xiàng)目的引力系數(shù)目標(biāo)項(xiàng)目定位中檔，基本指導(dǎo)思想為“總價(jià)適中，規(guī)劃科學(xué)，戶型合理，環(huán)境一流，配置先進(jìn)”，以“高品質(zhì)產(chǎn)品、中偏低價(jià)位、適當(dāng)總價(jià)、靈活付款”來吸引潛在客戶。（2）目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)期市場份額估算 項(xiàng)目預(yù)期市場份額=項(xiàng)目所在地區(qū)承購力項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)規(guī)模 247。該地區(qū)預(yù)計(jì)總開發(fā)規(guī)模（1+項(xiàng)目引力系數(shù)）估算結(jié)果如下表：引力片區(qū)全部客戶總承購力（億元）愿購陳家坪及石坪橋地區(qū)的客戶比例陳家坪及石坪橋地區(qū)的承購力（億元）該地區(qū)近三年預(yù)期開發(fā)總規(guī)模（萬㎡）目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)規(guī)模（萬㎡）目標(biāo)項(xiàng)目引力系數(shù)目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)期市場份額（億元）27%40（三）市場研究結(jié)論 1．重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場正處在第二輪發(fā)展周期的迅速上漲期。 2．受大環(huán)境影響，地塊所在地區(qū)樓市也處在一個(gè)逐漸上升勢頭，區(qū)域市場中不斷推出許多高品質(zhì)高價(jià)樓盤，但缺乏上規(guī)模的優(yōu)質(zhì)中低價(jià)樓盤。 3．當(dāng)前受市場追捧的暢銷產(chǎn)品是區(qū)位優(yōu)越、交通方便、社區(qū)成熟、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃科學(xué)、布局合理、配套完善、配置超前、戶型優(yōu)秀、面積適度、價(jià)位適中的中小套型。 4．考慮到本案地塊具體開發(fā)經(jīng)營條件，本項(xiàng)目定位為“中偏高品質(zhì)，中偏低價(jià)位”的大型中檔普通住宅小區(qū)，主流目標(biāo)客群為家庭月入2000以上的各類客戶，主力總價(jià)10—25萬元，主力面積60—120平方米，主力戶型2室2廳3室2廳。 5．目標(biāo)項(xiàng)目的潛在客戶群主要集中分布在從石橋鋪至楊家坪的沿線區(qū)域，其核心片區(qū)集中在其中的陳家坪至石坪橋一帶。 6．項(xiàng)目客戶片區(qū)中，在其現(xiàn)有支付能力下可形成約27億元的有效需求，其中，可能被陳家坪及石坪橋吸引的需求量合計(jì)約為7億元左右。 7．考慮到近三年內(nèi)附近地區(qū)競爭項(xiàng)目的影響及本項(xiàng)目的競爭實(shí)力，按附近地區(qū)高品質(zhì)樓盤平均單價(jià)估算，其可能受到市場認(rèn)可的有效需求規(guī)模約為23萬平方米。 8．主要市場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議： 總開發(fā)規(guī)模：≤23萬平方米 60140平方米/戶 10—20萬元/戶 1700—1900元/平方米 1650元/平方米左右 2000元/平方米左右 1800元/平方米左右戶型面積建議總價(jià)（元）建議戶型建議比例60平方米以下10萬以下一室一廳、一室二廳10%6080平方米10萬—15萬兩室一廳、兩室二廳25%80120平方米15萬—20萬 三室二廳單衛(wèi)、三室二廳雙衛(wèi)50% 120140平方米20萬—30萬三室兩廳、四室兩廳、10% 140平方米以上30萬以上四室兩廳、錯(cuò)層、躍層5%五、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 （一）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 1．規(guī)劃依據(jù) （1）本報(bào)告的市場研究結(jié)論（2）政府對該地塊的規(guī)劃限制（3）該地塊的地質(zhì)初步勘察（4）地塊的地形條件2．指導(dǎo)思想（1）注重市場需求（2）關(guān)注生態(tài)環(huán)保（3）突出技術(shù)創(chuàng)新（4）強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益（5）彰現(xiàn)“大宅門”文化內(nèi)涵3．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）第一套規(guī)劃方案（現(xiàn)提供方案） ①規(guī)劃控制指標(biāo) 容積率：（其中，） 建筑密度：20% 綠地率：40% ②總用地面積：93546平方米 其中：道路廣場面積：14030平方米 建筑占地面積：18710平方米 綠 地 面 積：37420平方米 ③總建筑面積：197060平方米 其中：住宅：176980平方米 車庫：14580平方米 會(huì)所：3500平方米 托幼：2000平方米 ④總居住人口：4700人 總 戶 數(shù)：1344戶 ⑤建筑物棟數(shù)：28棟（2）第二種規(guī)劃方案（建議方案） ①規(guī)劃控制指標(biāo) 容積率：（其中，） 建筑密度：30% 綠地率：40% ②總用地面積：93546平方米 其中：建筑占地面積：28064平方米 綠 地 面 積：37420平方米 ③總建筑面積：280640平方米 其中：住宅：243220平方米 車庫：31920平方米 會(huì)所：3500平方米 托幼：2000平方米④總居住人口：6000人 總 戶 數(shù)：2000戶 ⑤建筑物棟數(shù)：30棟（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局本部分參照第一套“方案”文本內(nèi)容。（三）建筑物規(guī)劃本部分參照第一套“方案”文本內(nèi)容，建筑物以小高層為主。六、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評估 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估的基礎(chǔ)條件 1．土地使用條件①地塊土地使用面積93546平方米；②現(xiàn)狀土地級別67級，該級國有劃撥用地轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)交土地出讓金為11292元/平方米；③現(xiàn)有土地使用者為海外集團(tuán)針織總廠，其轉(zhuǎn)讓該塊土地的條件為：按銷售價(jià)格（單價(jià)1530元/平方米）的30%分成 2．規(guī)劃允許條件根據(jù)調(diào)查，—。 3．重慶房地產(chǎn)經(jīng)營的有關(guān)政策法規(guī)及規(guī)費(fèi)條件據(jù)調(diào)查