【正文】 發(fā)主要集中在新城區(qū)，比比皆是，百花齊放、百家爭鳴，同時，教育局、廣電局、西充中學、法院、新化書城、農(nóng)業(yè)銀行、信用聯(lián)社、武裝部、審計局、人大、人民醫(yī)院、建設局、電力大廈等單位也落于此地。由此可見，更為新區(qū)的發(fā)展增添了亮麗的風景線。２、新區(qū)的房地產(chǎn)　 目前西充的房地產(chǎn)市場正逐步走向成熟，但絕大多數(shù)開發(fā)商認為品牌就是打廣告，賣房子就是打廣告，通過對市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銷售部竟沒有一個銷售人員主動上前給我們介紹房子，而且是一問三不知。這說明它的銷售管理比較混亂。我們發(fā)現(xiàn)無論從建筑材質(zhì)還是園林規(guī)劃，西充樓盤都做得很不錯的，戶型也比較合理，應該是切合市場需求的。但是有營銷思想相對欠缺，就象臨湖的房子不做成湖景房，這樣樓盤的品牌就很難創(chuàng)建，也很難創(chuàng)造出輝煌的業(yè)績。開發(fā)的商品沒有創(chuàng)意：　對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最終贏是贏在開發(fā)模式，贏在企業(yè)戰(zhàn)略和品牌塑造，贏在銷售策劃，這是兵法對劍法的勝利。目前西充的樓盤有創(chuàng)意的不多，多數(shù)還是停留在產(chǎn)品的初級階段．不過，新區(qū)最近一個樓盤在開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)過程中，著眼于提高整個樓盤的素質(zhì)，重視通過規(guī)劃的引領，達到房地產(chǎn)業(yè)的和偕發(fā)展，目前西充以集中消費為導向，以居住環(huán)境舒適宜人為己任的樓盤項目還很缺乏，但這都是西充房地產(chǎn)的未來發(fā)展之路，說明西充的房地產(chǎn)業(yè)極具空間。　新城區(qū)的房地產(chǎn)市場價格：區(qū)域或樓盤名稱銷售均價（元／平米）蓮花湖近郊房地產(chǎn)項目約１０００左右碧桂園約１１００左右中海紫荊苑約１１００左右二、項目情況：　明珠花園項目位于新城區(qū)園林路，環(huán)境良好，總建面約５萬平米，東與中海紫荊苑相接，西臨建設路，正對建設路小學．項目優(yōu)勢：　地理位置優(yōu)越：從縣城總體規(guī)劃土上看，項目位于新城區(qū)中心地段，無　論到老城區(qū)或是到安漢廣場都非常便捷．　規(guī)劃優(yōu)勢：樓盤按地勢采用了常規(guī)的向心圍合，保留了大面積中心綠化空間，輕輕巧巧的保證了每棟樓的視野空間，讓每戶人都可欣賞到那優(yōu)美的景觀，項目劣勢：　戶型的設計：一梯多戶的單體樓宇，對房間的通風采光及戶與戶之間的私密性都有一定影響．三、項目銷售時間計劃：　預熱階段：０７年６月１日－９月３０日　此階段主要面向市場傳達項目信息，同時進行項目前期排號工作，為項目正式開盤作好充分鋪墊及客戶儲備?！。对拢比眨常叭眨骸∪藛T進場，售樓部開放，接受咨詢，人員市場宣傳，做前期咨詢儲備，了解客戶需求及價格摸底?。吩拢比杖藛T正式認購：　開始針對市場制定樓盤價格，對有購買欲望的客戶進行內(nèi)部認購，收取內(nèi)部認購金?！￠_盤提前告之；９月１日更換路牌及晉城大道戶外廣告內(nèi)容，售樓部電話通知儲備客戶，電視廣告同時告之開盤時間?！￠_盤階段：１０月１日－０８年１月３０日　開盤時間：１０月１日，地點在項目現(xiàn)場，項目開盤慶典儀式，住宅項目前期認購客戶現(xiàn)場正式簽約，　　持續(xù)結(jié)案階段：０８年２月１日－５月３０日　實現(xiàn)項目快速銷售 １、消化意向客戶 ２、在占領的高地上，讓明珠花園的大旗高高飄揚　手段：利點攻擊+體驗式營銷＋主題活動＋強有力的銷售促銷。四、項目整合推廣：　　?。?、推廣的媒介選者路牌廣告；選者地點同商業(yè)部分，一邊為住宅，一邊為商業(yè)，；電視廣告；西充電視臺電視廣告短片；項目圍墻廣告；工地現(xiàn)場戶外廣告，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告。售樓宣傳資料及ＤＭ單?！。?、媒介投放策略：　采用蔬密結(jié)合的二輪投放；硬性廣告與軟性廣告相結(jié)合，交替進行第一輪：預熱期：　硬性廣告：路派、電視、工地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告一次性全部投放；　軟性廣告：樓盤ＤＭ單　人員宣傳廣告：從進場開始，在此期間每天派遣２－３人在城內(nèi)，鄉(xiāng)下３人人員ＤＭ單派發(fā)，在派發(fā)過程中講解樓盤亮點和特色。　將項目信息從視覺、聽覺、感覺立體灌輸給市場，激發(fā)客戶的關注力度，吸引客戶到現(xiàn)場進行了解，達到樓盤的膠質(zhì)狀態(tài)。內(nèi)部認購期：　密度軟性廣告跟進：通過介紹樓盤的宣傳資料將人員分散到市場，以走出去的方式尋找目標客戶群，對目標客戶群無論是單位還是個人主動上門逐個點殺?！∪嗣}營銷：充分利用任何客戶資源，實行１帶２，２帶４的人際網(wǎng)絡銷售。銷售政策的促進及變化：一系列的促銷活動把樓盤從膠質(zhì)轉(zhuǎn)化為假井噴。第二輪：開盤期：　電視廣告的炒作：通過對內(nèi)部認購的客戶儲備，開盤時畢有空前的火暴，借事造勢，利用新聞媒體進行炒作，打動一批潛在客戶及觀望客戶。　路牌廣告畫面的更換：以新的形象及賣點吸引客戶的購買欲望并轉(zhuǎn)化為實際行動。　人員派遣廣告：密集在街上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上、社區(qū)中心全面深入宣傳，把項目輻射到每個角落，強烈轉(zhuǎn)化客戶的意識，把樓盤的銷售工作引入真正的井噴。?。?、推廣階段總目標：216。 提升明珠花園的項目價值和市場美譽度；216。 突出項目的主要賣點，體現(xiàn)樓盤個性；216。 預熱市場、營造熱銷氣氛，給目標客戶強烈的銷售感染力；216。 展示本項目美麗、親和的市場形象；　４、階段分期量化：預熱期完成工地現(xiàn)場、售樓處、的包裝，營造具有震撼力的銷售動線；通過戶外廣告和軟廣告告之樓盤信息，特色突出，引起市場關注，達到知曉度８０％；銷售道具制作完成；物業(yè)管理以及認購合同等各類法律文件準備齊全；內(nèi)部認購期利用前期儲備客戶資源，聚集前期人氣，制造市場知名度；吸引目標客戶參觀現(xiàn)場，預熱市場，簽定認購協(xié)議；市場知曉１００％，目標銷售３０％為開盤作準備；開盤期引爆市場；營造熱銷氣氛，給目標客戶強烈的銷售感染力；市場滲透力度６０％，目標銷售４０％持續(xù)期逐步釋放賣點，不斷引起市場關注；利用多種媒體和公關手段，擴大市場份額；滲透度９０％，目標銷售２０％利用小區(qū)形象和客戶推薦，保持市場影響力；通過各種促銷方式，保持品牌知名度和美譽度；成功退出市場。滲透力度１００％，目標銷售１０％五、項目銷售計劃　項目整體推案銷售計劃如下：時間項目生命周期銷售率銷售回籠（合同金額／萬元）６月準備期８０％５０００７－９月內(nèi)部認購期１０－１月開盤期２－５月持續(xù)期六、優(yōu)良的終端銷售：所謂銷售終端，是指商品的最終銷售對象——消費者。即拋開傳統(tǒng)的銷售方式，針對銷售商品的具體情況和目標客戶群的特點，選擇合適的地點、合理的時間，直接面對商品銷售終端——客戶，以最直接的方式、最短的時間內(nèi)讓目標客戶接受該商品。 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，有其的特殊性，利用銷售終端的銷售方式，可以一改以往只能在樓盤售樓部坐著等客戶上門買房，傳統(tǒng)的方式更像守株待兔，坐享其成，而引入銷售終端后，實施“走出去”的戰(zhàn)略，拓寬客戶資源，與目標客戶建立良好的信息溝通方式，實時實地為目標客戶服務。銷售終端的利用，在目前市場競爭激烈的樓市，尤其是新開盤入市的樓盤，確實是一種全新的營銷模式。因為房子的特殊性，所以營銷模式上更應該推陳出新，打破房地產(chǎn)銷售模式的常規(guī)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思維方式，大膽有所作為，為營銷界建立標竿。 通常，樓盤的銷售渠道選擇，較常采用的方式是在項目現(xiàn)場設立售樓部，直接面對目標客戶，誠然，這也是由于房子具有不可移動性所造成的。也就因為這樣的原故，似乎我們早早為自己下了一個固定的定義，買房子只能通過現(xiàn)場售樓部才可以完成。然而，隨著商品經(jīng)濟的不斷發(fā)展、成熟，人們消費意識日趨理性，國內(nèi)自創(chuàng)的、國外引進的營銷概念，接踵而至，在中國掀起了一股全新營銷熱潮。房地產(chǎn)，也應該乘勢而上，以消費者為導向，創(chuàng)造出更多貼近消費者的銷售渠道，調(diào)動人們的購房欲望。 當你要買房時，面對鋪天蓋地的樓盤廣告，你能很快地從中找出你所想要的房子嗎？面對名目繁多的營銷手法，開發(fā)商們能利用最短的時間、最低的成本、最快的速度將房子銷售出去，在競爭激烈的市場環(huán)境下，脫穎而出嗎？我們的優(yōu)良銷售終端，重點強化了以下幾點：１、 選擇合理的時間。由于人們的出行時間各不相同，要根據(jù)目標客戶群的出行時間，選擇地點，提高樓盤的認知率。但同時，人員的全部時常拓展時間不宜過長，一般為3045天為宜，因為做得太久了，會被目標客戶弱視化，沒有興趣上門了解咨詢；２、 多種媒體宣傳配合。在設立展場之初，要通過多種宣傳渠道發(fā)布樓盤信息，提升樓盤形象，引起目標客戶的關注，在短期內(nèi)形成市場的熱點，人們的談資，目標客戶可以到展場或樓盤現(xiàn)場售樓處完成商品交易；３、 賣場的形象設計要統(tǒng)一。賣場的包裝設計要與樓盤的VI相一致，接待人員用語、禮儀等規(guī)范，整個賣場形象好、新穎，檔次高，突顯樓盤的特色，提升項目的形象及品牌；４、 宣傳物料齊全。在賣場，宣傳物料要準備充足，配合現(xiàn)場接待人員，派發(fā)項目的宣傳資料，如樓書、宣傳折頁、戶型單張等；５、 樓盤現(xiàn)場銷售人員口徑要統(tǒng)一，以免讓客戶產(chǎn)生其他疑慮，通過現(xiàn)場的配合，增加客戶對項目的信心及購買欲；６、銷售現(xiàn)場的宰客能力，對上門了解的客戶，充分了解其需求量及所顧慮的問題，充分分析，對癥下藥，運用專業(yè)知識解決實際問題，促成交易。７、房源的推出，根據(jù)市場的接受量及樓盤房源的實際情況，有節(jié)奏，有控制性的逐步推出，避免樓盤銷售的爛尾炎。　　　　　　　　　　　　　成都振雄房地產(chǎn)策劃管理公司　　　　　　　　　　　　　　　?。玻埃埃纺辏翟拢保叭?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。