湖南婁底聯(lián)眾項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-14 04:32本頁面
【正文】 ：目前婁底的底星路和婁星路的臨街商鋪租金在30元∕月M2左右，而四一八建材市場的租金均價也在30元∕月M2左右。因此，我們將地塊作為專業(yè)市場的租金設(shè)定第一層租價35元∕月M2，第二層租價為5元∕月M2，兩層連體出租，以均價20元∕月M2進行招租，經(jīng)營期暫定為10年，則：216。 每年的租賃收入為：20元∕月M265000 M212月＝1560萬元216。 10年的租金總收入為：1560萬元10年＝15600萬元收入總計銷售收入+租金收入＝850＋15600＝16450萬元（三）稅金估算多層住宅的銷售稅金及附加： 850%＝47萬元專業(yè)市場租賃的營業(yè)稅及房產(chǎn)稅：15600（%＋12%）＝2730萬元稅金總和為： 銷售稅金+租賃稅金＝47＋2730＝2777萬元（四）開發(fā)利潤估算總收入總成本＝16450－（7088＋2777）＝6585萬元（五）所得稅估算開發(fā)利潤33%＝658533%＝2173萬元（六）經(jīng)營凈利潤估算開發(fā)利潤所得稅＝6585－2173＝4412萬元（七）盈利分析投資利潤率=利潤總額／總投資額100% ＝6585／7088100%＝%投資凈利潤率=稅后利潤／總投資額100% ?。?412／7088100%＝%B方案：全部銷售（一）開發(fā)總成本估算投資成本：6888萬元銷售費用估算表13 銷售費用估算表項 目計算依據(jù)合計（萬元）市場推廣費銷售收入%407銷售代理費銷售收入%407合 計814成本總和：1.＋2.＝6888＋814＝7702萬元（二）收入估算多層住宅銷售收入估算850元∕M210000 M2＝850萬元專業(yè)市場銷售收入估算根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目前婁底的底星路和婁星路的臨街商鋪租金在30元∕月M2左右，而四一八建材市場的租金均價也在30元∕月M2左右。我們在為專業(yè)市場定價時考慮兩個因素：按照商業(yè)市場的規(guī)律，專業(yè)市場一方面是由于規(guī)模大，供應(yīng)量大；另一方面，業(yè)主的經(jīng)營自主性低，轉(zhuǎn)手比較困難，一般來說，的銷售價格比臨街門面房要低。按十年的回報期計算，將租金折算成銷售價格，即銷售的單價=年租金10，即地塊專業(yè)市場的銷售單價設(shè)定在3000元∕M2左右。因此，我們預(yù)估該地塊專業(yè)市場的銷售單價為3000元∕M2，則銷售收入為：3000元∕M265000 M2＝19500萬元收入總計1.＋2.＝850＋19500＝20350萬元（三）稅金估算 20350%＝1119萬元（四）開發(fā)利潤估算總收入總成本＝20350－（7702＋1119）＝11529萬元（五）所得稅估算開發(fā)利潤33%＝1152933%＝3805萬元（六）經(jīng)營凈利潤估算開發(fā)利潤所得稅＝11529－3805＝7724萬元（七）盈利分析投資利潤率=利潤總額／總投資額100% ＝11529／7702100%＝%投資凈利潤率=稅后利潤／總投資額100% ?。?724／7702100%＝ %216。 租售結(jié)合與全銷售方式對比：從以上兩個方案的分析來看，采用租售的方式，總投入為7088萬元，當住宅全部銷售時，專業(yè)市場采用租賃的方式，十年的回報為15600萬元；采用全部銷售的方式，總投入為7702萬元，當專業(yè)市場全部銷售時，所得到的收益為19600萬元。如果采用全部租賃，由于本項目規(guī)模大，進行統(tǒng)一招商將會面臨相當大的壓力。同時，由于采用租賃方式，因此項目前期投入大，資金回收期長，對發(fā)展商的資金提出相當高的要求。如果采用全部銷售方式，發(fā)展商能夠一次性回籠資金，及時緩解資金的壓力。但從專業(yè)市場的操作來看，全部銷售對項目后期經(jīng)營是不可取的，同時全部銷售也是相當困難的。另一方面，項目的規(guī)模大，就婁底目前的市場購買力來看，全部消化也是相當困難的，商鋪供應(yīng)將會出現(xiàn)供過于求的局面，導致項目銷售陷入困境，直接影響到項目的發(fā)展。從長遠的回報來看，我們建議專業(yè)市場采用租售結(jié)合的方式，以租為主要，銷售為輔。通過商鋪的銷售來實現(xiàn)投資的回收，同時，發(fā)展商持有大部分商鋪租賃作為長期收益。通過測算，如果本地塊專業(yè)市場，銷售40%左右的商鋪即可總投入的收支平衡，發(fā)展商持有60%的商鋪用于租賃；216。 總投入的收支平衡：65000 M240%3000元∕M2=7800萬元總投入7702萬元216。 每年租金收入約為：65000 M260%20元∕M212月=936萬元A、C、D區(qū)縱深地塊兩種開發(fā)方案的優(yōu)劣分析對比項目專業(yè)市場步行街+住宅土地控制權(quán)聯(lián)眾公司擁有土地使用權(quán)分成為獨立產(chǎn)權(quán)出售，聯(lián)眾公司沒有土地控制權(quán)收益形式通過租賃的形式來實現(xiàn)持續(xù)性的收益回報 通過銷售的方式來實現(xiàn)收益回報，步行街的小部分商鋪通過租賃來實現(xiàn)收益收益回報主要通過租賃來實現(xiàn)租賃回報，資金回收期長主要通過銷售來實現(xiàn)收益回報，前期銷售商鋪，通過商鋪銷售后的資金滾動發(fā)展住宅，回收期較短風險分析項目規(guī)模大，招商有相當難度項目前期一次投入大，對資金量要求要先步行街后住宅，項目啟動資金分步投入，滾動發(fā)展。結(jié) 論通過對第三部分的可行性分析可見，各個方案都將會帶來巨大的經(jīng)濟和社會效益。本項目的建成將直接為社會提供逾萬人的就業(yè)機會，將很大程度上解決市場周邊的就業(yè)壓力和帶動周邊區(qū)域相關(guān)行業(yè)的同步發(fā)展，為繁榮周邊區(qū)域經(jīng)濟起到重要作用。本項目將建成婁底市的中央財富區(qū)，集商品交易、產(chǎn)品信息交流與發(fā)展、物質(zhì)流通、人才培養(yǎng)為一體的商貿(mào)基地，并加快對內(nèi)、對外的交流與合作，促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)，為當?shù)貛砜捎^的稅收，并將極大地繁榮當?shù)亟?jīng)濟。從A、C、D區(qū)縱深地塊的兩種方案的初步分析數(shù)據(jù)來看，第一種方案的總投資為7125萬元，凈利潤為5098萬元，凈利潤率為71%，投資回收期為兩年左右；第二種方案的總投資為5836萬元，凈利潤為2695萬元，凈利潤率為46%。由于第二種方案在運作過程中，大體量的商業(yè)面積是用來出租經(jīng)營的，因此資金回籠較慢，財務(wù)成本會高很多，并造成非常大的資金壓力，從而最終影響本項目的利潤率。雖然婁底市的城市規(guī)模比較小，但畢竟地塊屬于市中心罕有地塊，開發(fā)價值明顯高于其他區(qū)域，屬于市中心的黃金地段。從總體上看，如果做大體量的專業(yè)市場本身具有的商業(yè)風險就很大，因此，我司建議采用第一種方案，開發(fā)以商貿(mào)與住宅結(jié)合的項目為最佳。36凌峻中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè)
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