【正文】 均勻，高端產(chǎn)品過多，與市場需求不符；c）、銷售價格低于東莞市平均水平，客戶購買力較強；從以上對企石客戶特征的分析可以看出，多年的房地產(chǎn)市場空白已使企石客戶具備足夠的商品房支付能力，客戶仍多以原始安全、舒適為出發(fā)點，選擇居住環(huán)境，而目前企石鎮(zhèn)相對狹隘的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局嚴重制約著客戶的選擇范圍，據(jù)調查了解到，企石客戶甚至有選擇在周邊鎮(zhèn)區(qū)購房的傾向，選擇自己喜愛的居住環(huán)境成為企石客戶除安全條件之外最重要的原因之一，這與企石目前單一的房地產(chǎn)發(fā)展渠道無疑是背道而馳，市場流通力的阻塞是影響鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展最主要的原因。、地塊開發(fā)時機建議配合目前企石鎮(zhèn)現(xiàn)時經(jīng)濟條件和房地產(chǎn)發(fā)展局勢，我們建議項目地塊應盡早開發(fā)，以能使企石相對低迷多年的房地產(chǎn)市場活躍起來，商品市場的良性競爭一方面能促進房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，另一方面也能帶動后來者（品牌開發(fā)商）參與改造企石鎮(zhèn)經(jīng)濟現(xiàn)狀，加快企石鎮(zhèn)城市化進程。第三部分 項目價值分析本部分主要就中環(huán)發(fā)展商提供的地塊規(guī)劃方案，結合地塊最佳最優(yōu)使用原則對項目地塊投資價值進行分析論證，并對規(guī)劃后地塊的市場價值進行一般性探討，從而判斷取地可行性。一、地塊規(guī)劃方案項目地塊規(guī)劃為兩期開發(fā)，，，符合政府指定用地標準；規(guī)劃經(jīng)濟技術指標：（*說明：本規(guī)劃方案由中環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供）總占地面積：；地上總建面：；其中，；；一期總占地：；總建面：；二期總占地：；總建面：；項目地塊按照一、二期開發(fā)順序，有機結合地形地勢等特征條件，有效地彌補了地塊縱深式結構的弊端，為地塊最優(yōu)最佳化使用提供了堅實的基礎條件?；仡欀皩Φ貕K的分析結論，地塊自身結構條件及周邊配套、資源分布特征對地塊規(guī)劃有一定的限制作用，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：1）、縱深式的地形結構不便于地塊上形成圍合型集中式社區(qū)，地塊的結構特征在一定程度上決定了地塊規(guī)劃上必將偏向于開放式社區(qū)環(huán)境；2）、地塊周邊資源的差異化是構成地塊有效規(guī)劃的限制條件之一，地塊南臨莞企大道，北踞企石山麓，資源差異化一定程度商影響地塊的規(guī)劃；中環(huán)發(fā)展商針對地塊現(xiàn)狀特征條件，有機整合公司資源，對地塊及片區(qū)進行一系列勘察研究，針對企石鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征，提出采用分體式結構策略，規(guī)劃整體上考慮一、二期地塊，以一條長達800多米的臨路步行街拉開序幕，分設內外街鋪，鋪面主要以住宅底商形式為主；住宅規(guī)劃方面，除構筑步行街區(qū)的住宅相峙南北，其他部分采用小組團形式構筑半圍合庭院式社區(qū)環(huán)境，這種設計一方面加大了各單元對景觀、社區(qū)綠化等資源的共享機會，另一方面，相對開放式社區(qū)環(huán)境而言，小組團式結構也有效地提升了住宅的安全度，安全意識從來都是企石客戶最為關注的重要元素之一。整體上，地塊規(guī)劃表現(xiàn)出以下幾個方面的特征：n 商業(yè)方面：項目依仗地形特征，采用步行街形式消祛地塊縱深式結構的弊端；項目地塊縱深較大，且南臨莞企大道，莞企大道是企石鎮(zhèn)與東莞城區(qū)的連接線路，也是企石鎮(zhèn)中心大道，發(fā)展商憑借地塊獨特的位置特征，采用步行街設計方案，一方面有效地解決了地塊因縱深過大而帶來的設計困繞，另一方面，內外街區(qū)的平行式結構促成了社區(qū)內外商業(yè)的的貫通，使內外街區(qū)的發(fā)展協(xié)調統(tǒng)一；另外，二期地塊中間南北貫通設計，一方面降低了內街的單調，另一方面也提升了內外街區(qū)的交流，同時這種橫軸斷開設計也降低了住宅區(qū)人流的擁擠，為社區(qū)生活設置了懸念，增大生活情趣；結構方面，商鋪主要以住宅底商為主，構成一、二連通的步行街，另外在一期地塊入口處設計有集中商場。n 住宅方面：住宅采用半圍合式組團形式，使各單元最大限度共享社區(qū)內外資源；項目整體開放式的社區(qū)環(huán)境是形成住宅安全的最大障礙，因此住宅設計必須兼顧考慮居住安全和舒適，發(fā)展商提出的小組團設計有效地解決了住宅區(qū)安全隱患，大社區(qū)內分設小社區(qū)，在整體開放式社區(qū)環(huán)境中，小組團結構形式有效保障了住宅區(qū)的安全；另外考慮到住宅區(qū)各單元能最大限度共享社區(qū)內外資源，發(fā)展商同時提出采用半圍合式設計方案，使組團內各部分都能共享北向自然資源及社區(qū)內配套資源； 結構方面，住宅主要以高層、小高層洋房為主。二、地塊價值分析秉承著實現(xiàn)地塊價值利用最大化原則，我們對地塊規(guī)劃方案的投資價值作一般性分析，以土地最佳最優(yōu)使用為基本的考量工具，辨證地分析發(fā)展商改造地塊的能力，為政府實施地塊外包政策提供參考依據(jù)。地塊投資價值分析地塊研究分析表明，一、二期地塊已具備基礎開發(fā)條件，開發(fā)前期的拆遷補償亦不是影響地塊價值實現(xiàn)的主要因素，地塊價值實現(xiàn)過程就是規(guī)劃付諸現(xiàn)實的過程，也是發(fā)展商對地塊價值領悟能力和改造能力價值表現(xiàn)的過程。針對地塊規(guī)劃投資價值的考量指標，并結合預期取得的市場價值分析，可以看處，發(fā)展商提出的規(guī)劃方案具備以下幾個方面的價值特征：n 規(guī)劃基本完成地塊改造過程，初步實現(xiàn)土地高利用率目標地塊現(xiàn)時條件較差，一期地塊已基本整平，二期地塊部分為民宅覆蓋，部分為苗圃，資源分布較雜亂，對比規(guī)劃方案，大型社區(qū)環(huán)境已基本完成地塊改造過程，地塊價值得以充分利用；另外，根據(jù)規(guī)劃技術指標顯示，規(guī)劃建筑依據(jù)功能和區(qū)位特征有規(guī)律地加以組合，彰顯大型社區(qū)風范；商業(yè)街區(qū)東西連接，南北貫通，住宅區(qū)以半圍合型庭院式構筑，中間配以綠化等公共資源，土體利用率較高，相比企石鎮(zhèn)雜散民宅，項目地塊的規(guī)劃已完成地塊價值利用的第一步——合理利用國有土地，提高土地利用率。n 規(guī)劃物業(yè)格局甄顯社區(qū)檔次，有助于提升企石鎮(zhèn)城鎮(zhèn)風貌，促進企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展項目地塊規(guī)劃為大型開放式社區(qū)設計，社區(qū)內環(huán)境優(yōu)越，配套齊全，綠樹成蔭，統(tǒng)一規(guī)劃的物業(yè)發(fā)展計劃使得整個社區(qū)建設井然有序，甄顯大型社區(qū)檔次，有助于提升企石鎮(zhèn)城鎮(zhèn)風貌；同比企石鎮(zhèn)雜亂分布的民宅，規(guī)劃用地的投資建設將給企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場帶來革命性的意義。n 集中的商業(yè)規(guī)劃有助于規(guī)范企石市場，形成城鎮(zhèn)核心新商圈綜合企石市場及地塊自身特征條件，規(guī)劃采用較多的商業(yè)配套，主要包含與莞企大道共同構筑的商業(yè)步行街，內外街區(qū)平行設置，規(guī)模宏偉；另外，一期地塊還規(guī)劃有集中式大型商場，商業(yè)格局的合理規(guī)劃促成片區(qū)流通、服務行業(yè)的快速發(fā)展，隨著發(fā)展商集中監(jiān)管制度的進一步實施，地塊上蓋憑借周邊日漸成熟的商業(yè)環(huán)境，一朝噴薄，勢必成為影響企石鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的核心。n 人性化的住宅設計規(guī)劃有效保障入住者安全住宅區(qū)采用半圍合型庭院式建筑格局，一方面加大各單元共享資源利用率，另一方面，相對開放式社區(qū)的安全隱患，規(guī)劃采用小組團式半圍合結構也有利于監(jiān)控社區(qū)安全，真正作到居住在安全、舒適環(huán)境當中。地塊投資價值是地塊潛在的價值，也是發(fā)展商預期的市場化價值，在企石鎮(zhèn)當前房地產(chǎn)市場條件下，結合國內外同類市場發(fā)展特征分析，地塊的規(guī)劃能為本項目帶來極大化價值利用。預期市場價值分析地塊的市場價值即為地塊價值市場化的過程，一般而言，投資價值市場化的過程通過以市場價格形式表現(xiàn)，但區(qū)別于一般商品，土地價值的市場化還表現(xiàn)在土地價值利用的影響結果上。針對現(xiàn)時地塊利用規(guī)劃方案，同比企石及周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場特征，不難發(fā)現(xiàn)，地塊規(guī)劃具備以下兩個方面的市場價值：1）、地塊建設實施將啟動企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展首批航輪，未來企石鎮(zhèn)將陸續(xù)出現(xiàn)以實力發(fā)展商開發(fā)的新局面，企石鎮(zhèn)土地利用率將得到進一步提升，農村不規(guī)范自建房將有所抑減；2）、項目建設實施將與金椅豪園項目形成良性競爭，企石商品房市場將呈現(xiàn)多元化發(fā)展格局，產(chǎn)品力大副提升；同時，隨著項目的竣工交房，成品模型將進一步?jīng)_擊企石市場，內銷市場將有所突破，客戶多層面的選擇空間將使隱性的供求市場初露頭角，交易市場將更加完善和規(guī)范；價值分析結論地塊規(guī)劃以實現(xiàn)價值最大化為基本原則，通過以上對發(fā)展商規(guī)劃方案價值角度的分析可以看出，地塊開發(fā)實施重點在于尋求投資價值與市場價值的契合點，目前規(guī)劃已基本解決了地塊價值挖掘的過程，隨著地塊使用權的轉交，相信發(fā)展商將能憑借其雄厚的資金和改造技術完善項目價值轉化過程。第四部分 可行性研究結論綜上分析，中環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)公司已具備足夠的能力建設東部現(xiàn)代城一、二期地塊，政府土地外包政策必然能為企石鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展帶來革命性的進步。取地可行性分析結論：1）、標地適合由中環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集中開發(fā)建設；2）、標地應盡早開發(fā)，以與企石現(xiàn)狀市場形成呼應，推動企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展；第五部分 附錄地塊規(guī)劃紅線圖東部現(xiàn)代城規(guī)劃方案草案