【正文】 即將開盤，預(yù)售階段（共有房子 800套左右，已排號 800個左右） 一二期已基本售罄，銷售速度約 15套/月 產(chǎn)品形式及規(guī)模 總建筑面積 :120220平方米； 高層 總建筑面積 140000平米； 高層 總建筑面積約 33萬平方米 ；多層 戶型配比 主力面積為 90120平米，高層擬建loft，買一層，得兩層，百變戶型（后期變?yōu)閮蓪油u） 以大戶型為主，主力戶型 120150平米，面積區(qū)間 87260平米一梯兩戶（ 12165三居），一梯 4戶（ 8 108兩居）。四種戶型比例為 1 主力戶型約 250平方米，平層官邸 主要賣點(diǎn) 主題化社區(qū)、綠化、創(chuàng)新的戶型產(chǎn)品形式 地塊價值、主題化的社區(qū) 大盤、突出的園林設(shè)計、品牌開發(fā)商的物業(yè)、車位數(shù)量 資源占有價值、品牌價值、產(chǎn)品價值、內(nèi)部景觀、配套服務(wù) 人群 新烏市人買房比例大，生意人，個體工商戶，小私營企業(yè)主這些都是新購買主力群體 外地來購房的客戶非常多，北京、上海、湖北、廣東的都有南站商貿(mào)客戶占有比例較大。烏市客群主要來自紅山區(qū)、沙區(qū)南部改善性客戶、還有一部分市中心客戶 多以外地人為主，往返多個城市的管理人員及生意人，本地客源很少以新烏市人為主 區(qū)域領(lǐng)先 城市高端 城市領(lǐng)袖 盤點(diǎn)各個占位下產(chǎn)品的未來競爭狀況及短時間內(nèi)的區(qū)承載人群狀況；以快為前提下分析三個占位確定最佳選擇 模式一 項目定位為主流產(chǎn)品，選取就近直接競爭區(qū)域內(nèi)面積區(qū)間、總價區(qū)間相近樓盤進(jìn)行分析 1 2 3 4 5 6 中央郡 宜品家春秋 尚品家園 翠湖藍(lán)灣 雅山新天地 臥龍山莊 西山區(qū)域被認(rèn)知為傳統(tǒng)的棚戶區(qū)，產(chǎn)品總價不高，以多層為主，吸引大量的中低人群，目前克西路價值大大提高，但仍有分流剛性客群的特點(diǎn)，區(qū)域價格平臺為 4500— 5300元 /平米，區(qū)域產(chǎn)品以多層為主，西山路出現(xiàn) 75平米小型產(chǎn)品，主力在 90110平米兩居、三居戶型，消化速度約 85套 /月；克西路以多層為主、躍層類產(chǎn)品為輔，產(chǎn)品追求品質(zhì)，主力在 90110平米兩居、三居戶型，躍層最大做到 180平米 ,單盤消化速度約 95套 /月； 區(qū)域分為兩類人群以外來新烏市人與地緣老烏市人為主，新烏市人包括：做生意的人比例也挺大，個體工商戶，小私營企業(yè)主這些都是新購買主力群體；老烏市人包括：以地緣性客戶及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主 競爭 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 模式一 選擇人群，置業(yè)目的多為自住、置業(yè)敏感點(diǎn)是交通、配套及價格，主流面積在 90— 120平米之間 置業(yè)目的 置業(yè)身份 目標(biāo)區(qū)域 置業(yè)敏感點(diǎn) 需求面積 資產(chǎn)沉淀 能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 完備城市配套 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 220350平米以上 資產(chǎn)沉淀 +投資 私營業(yè)主 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 180220之間 投資 +自住 自由職業(yè)者 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 資源環(huán)境 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 160180之間 提高舒適度 權(quán)力公務(wù)員 水磨溝區(qū)域 +安全性高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 提高舒適度 待遇好的事業(yè)單位 城市核心區(qū)域 +安全性高的地方 生活配套 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 購買自住生活 社會原因想搬家人群 沙區(qū) +新市區(qū) 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 90120之間 購買自住生活 小生意者、職員 工作地點(diǎn)附近 交通條件 /完備生活配套 90120之間 購買自住生活 拆改區(qū)域人群 原居住地點(diǎn)附近 交通條件 /完備生活配套 90120之間 租房或自住生活 新興經(jīng)濟(jì)體員工 工作地點(diǎn)附近 +新市區(qū) 完備生活配套 /交通條件 80100之間 租房或自住生活 外來及對口支援人群 工作地點(diǎn)附近 +公務(wù)員小區(qū) +新市區(qū) 完備生活配套 /交通條件 80100之間 租房或自住生活 地州打工者 哪里便宜去哪 價格 7590之間 典型案例分析 區(qū)域內(nèi)翠湖藍(lán)灣面積以 90100平米為主，主力成交人群以新烏市人為主，生意人為輔 位置 烏魯木齊市沙依巴克區(qū)平川北路 99號； 0991— 5106800 5106900 開發(fā)商：新疆德順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模 項目用地面積 15176平方米，總建筑面積 37940平方米，容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 29%。 產(chǎn)品形式 多層和小高層 戶型配比 主力面積為 82160平米， 105平米為三室兩廳； 94— 95面積占比80%， 130未公開銷售 價格 開盤時均價 3600元 /平方米，目前尾盤價格 5000元 /平米；樓棟定價與面積、位置的關(guān)系不大 銷售狀況 銷售速度 30套 /月，目前項目已經(jīng)是尾盤，只剩 190平米躍層戶型 人群 主力成交人群以新烏市人為主，生意人為輔，公務(wù)員等人群不多 賣點(diǎn) 環(huán)境及未來發(fā)展 配套 醫(yī)保機(jī)構(gòu)：軍區(qū)總醫(yī)院，武警醫(yī)院，煤炭醫(yī)院教育機(jī)構(gòu)：農(nóng)大附中 .、農(nóng)大附小、 71小、 34中、 41中、九家灣學(xué)校購物場所：新北園春市場休閑場所：九家灣水上樂園、騎馬山風(fēng)景區(qū) 信達(dá) 雅山新天地 龍潤 〃 西湖小鎮(zhèn) 翠湖藍(lán)灣 尚品家園 中央郡 臥龍山莊 8月 12月 10月 8月 6月 4月 剩余 25萬平米 (預(yù)計銷售 12個月 ) 剩余 11萬平米，預(yù)計銷售 11個月 剩余 3萬平米，預(yù)計銷售到 10月份 剩余 3000平米，預(yù)計到 8月份 剩余 1000余平米，預(yù)計到 8月初 剩余 1000余平米，預(yù)計到 8月份 西域 印象 剩余 ，預(yù)計明年銷售 10月 12月 典型案例分析 主流模式競爭項目多為尾盤，競爭項目潛在供應(yīng)約 ，集中在中央郡與雅山新天地 模式二 項目定位為差異化產(chǎn)品策略，選取總價區(qū)間相近競爭區(qū)域及區(qū)域樓盤進(jìn)行分析 ?沙區(qū)南板塊被認(rèn)知為城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設(shè)施的區(qū)域，產(chǎn)品總價不低，以高層為主，吸引大量的地緣性客戶，城市南端剛性外溢人口占較大比例，目前平臺均價在 6000元 /平米左右； ?蘇州路地處美居物流園商圈，城市意向明顯，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，區(qū)域以高層為主，面積集中在 90— 160，產(chǎn)品以大三居為主，最大面積在 260平米，目前平臺均價約 5500左右； ?市中心片區(qū)地處城市核心地段，齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達(dá)的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套吸引了烏魯木齊及地州市的中、高端客戶，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層；產(chǎn)品呈現(xiàn)投資和享受型兩類，投資類產(chǎn)品在 40—80之間、享受類產(chǎn)品在 110— 275之間，區(qū)域內(nèi)均價都在 10000以上，高端產(chǎn)品價格達(dá)到 16000/平。 三片區(qū)域價格較高，客戶為烏市中高收入階層，包括商人，企業(yè)的中高管理層，居住改善性客戶等，其中蘇州路板塊客戶分流了大量新市區(qū)客戶，沙南板塊吸引了大量天山區(qū)改善性客戶，市中心片區(qū)客戶輻射烏市各個方向，乃至整個新疆。 競爭 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 模式二 選擇沙南、蘇州路、市中心片區(qū)的客戶屬于對物業(yè)位置、產(chǎn)品有一定要求，收入處在烏市中上階層 置業(yè)目的 置業(yè)身份 目標(biāo)區(qū)域 置業(yè)敏感點(diǎn) 需求面積 資產(chǎn)沉淀 能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 完備城市配套 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 220350平米以上 資產(chǎn)沉淀 +投資 私營業(yè)主 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 180220之間 投資 +自住 自由職業(yè)者 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 資源環(huán)境 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 160180之間 提高舒適度 權(quán)力公務(wù)員 水磨溝區(qū)域 +安全性高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 提高舒適度 待遇好的事業(yè)單位 城市核心區(qū)域 +安全性高的地方 生活配套 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 購買自住生活 社會原因想搬家人群 沙區(qū) +新市區(qū) 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 90120之間 購買自住生活 小生意者、職員 工作地點(diǎn)附近 交通條件 /完備生活配套 90120之間 購買自住生活 拆改區(qū)域人群 原居住地點(diǎn)附近 交通條件 /完備生活配套 90120之間 租房或自住生活 新興經(jīng)濟(jì)體員工 工作地點(diǎn)附近 +新市區(qū) 完備生活配套 /交通條件 80100之間 租房或自住生活 外來及對口支援人群 工作地點(diǎn)附近 +公務(wù)員小區(qū) +新市區(qū) 完備生活配套 /交通條件 80100之間 租房或自住生活 地州打工者 哪里便宜去哪 價格 7590之間 位置 沙依巴克區(qū)和楓雅居西側(cè) 規(guī)模 總建筑面積 140000平米，共 10棟樓，其中 5棟為 20層，其中住宅 18層、商業(yè) 2層、 4棟為 33層、 1棟（ 2層）為公建幼兒園 產(chǎn)品形式 高層、小高層 戶型配比 以大戶型為主，主力戶型 120150平米，面積區(qū)間 87260平米一梯兩戶（ 12 165三居），一梯 4戶（ 8 108兩居）。四種戶型比例為 1 客戶 外地來購房的客戶非常多，北京、上海、湖北、廣東的都有南站商貿(mào)客戶占有比例較大。烏市客群主要來自紅山區(qū)、沙區(qū)南部改善性客戶、還有一部分市中心客戶。 價格 均價 6900 銷售狀況 即將開盤，預(yù)售階段（共有房子 800套左右，已排號 800個左右） 賣點(diǎn) 區(qū)位、產(chǎn)品形式、品牌 配套 已確定只有公建幼兒園，其他未定。項目周邊城市拍套成熟 點(diǎn)評 大盤、品牌開發(fā)商、園林設(shè)計突出、但內(nèi)部有未拆遷居民，極有可能與回遷空間分隔不明顯 經(jīng)典案例 凱旋門所處沙區(qū)南部供應(yīng)趨大，產(chǎn)品總價以 70150萬為主，客戶中生意人，及非地緣高支付能力人群為主 時間 樓盤名稱 7月 9月 8月 10月 12月 11月 2022以后 剩余 21萬平米， (預(yù)計銷售 10個月 ) 剩余 500余平米，由于是尾盤大戶型，預(yù)計銷售到 8月份。 剩余 14萬平米 (預(yù)計銷售 56個月， ) 凱旋門 和楓雅居 錦華名居 金色港灣 漢唐天下 金領(lǐng)時代 E陽臻品 剩余 20220平米，預(yù)計到 10月份 剩余 43萬平米 (預(yù)計銷2430個月 ) 剩余 700平米，預(yù)計到年底 剩余 600平米，預(yù)計到年底 經(jīng)典案例 項目差異化競爭項目主要為馬德里春天和凱旋門，對位競爭項目總供應(yīng)量在 馬德里春天 剩余 700000平米，預(yù)計消化 36個月 模式三 項目定位為跳脫產(chǎn)品，以客戶同源為標(biāo)準(zhǔn)在全市范圍內(nèi)選取高端改善型或投資型項目對位競爭 水磨溝北部為礦業(yè)采空層，不適合建筑高層等高密度項目，價值水磨溝公園等影響，這篇區(qū)域為烏市傳統(tǒng)的低密度高端區(qū)。此區(qū)域的一些項目更加帶動了此區(qū)域的低密度高端印象，已綠城玫瑰園、綠城百合最具有代表性。一個是頂級別墅、一個是高級平層官邸，戶型面積偏大，烏市新疆乃至西北部客戶在此臵業(yè)。市中心的時代廣場為寫字樓商住兩用樓，處于市中心，面積可自由分割，客戶主要 烏市企業(yè)主、投資客。烏市為主。 這幾個項目為代表的跳脫項目價格較高，客戶為烏市收入頂尖階層，包括企業(yè)高層、外國人，居住享受行客戶。烏市內(nèi)部無任何項目進(jìn)行截留，吸引各個方向的客戶。 競爭 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 15 16 14 模式三 選擇水磨溝區(qū)及市中心高總價產(chǎn)品客戶，多具有高支付力，且具有多次置業(yè)經(jīng)驗 置業(yè)目的 置業(yè)身份 目標(biāo)區(qū)域 置業(yè)敏感點(diǎn) 需求面積 資產(chǎn)沉淀 能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 完備城市配套 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 220350平米以上 資產(chǎn)沉淀 +投資 私營業(yè)主 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 180220之間 投資 +自住 自由職業(yè)者 安全性高 +區(qū)域價值高的地方 資源環(huán)境 /優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 160180之間 提高舒適度 權(quán)力公務(wù)員 水磨溝區(qū)域 +安全性高的地方 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 提高舒適度 待遇好的事業(yè)單位 城市核心區(qū)域 +安全性高的地方 生活配套 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 120160之間 購買自住生活 社會原因想搬家人群 沙區(qū) +新市區(qū) 交通條件 /優(yōu)質(zhì)學(xué)校 90120之間 購買自住生活 小生意者、職員