【正文】 步加大以租賃為主的投資性綜合房產(chǎn)經(jīng)營力度； ? 繼續(xù)實行租售并舉、以租賃為主的經(jīng)營策略，走細(xì)分市場、細(xì)分客戶、差異化房產(chǎn)之路，開發(fā)區(qū)內(nèi)房產(chǎn)以出租為主，開發(fā)區(qū)外房產(chǎn)以銷售為主。 保利地產(chǎn) ? 已建、在建商業(yè)面積 150萬平方米，土地儲備 200萬平方米 ? 物業(yè)形態(tài)涵蓋購物中心、商務(wù)辦公、酒店、會展、高端體育休閑 ? 成立商業(yè)經(jīng)營公司 其他 ? 中華企業(yè)： 2022年租金收入預(yù)計達(dá) 8000萬元， 2022年預(yù)計達(dá)到 2億元 ? 大連安達(dá)圣島： 酒店旅游業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)，一動一靜結(jié)合 ? ?? 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 61 因此價值鏈的選擇是另一個必須慎重考慮的變量 價值鏈 房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營 房地產(chǎn)（增量）開發(fā) 房地產(chǎn)中介服務(wù) ? 地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)的獲得 拆遷安置 總體規(guī)劃 ? 房產(chǎn)開發(fā) 房屋設(shè)計 建設(shè)施工 相關(guān)配套 ? 融資管理 /銷售管理 ? 物業(yè)經(jīng)營 /出租 – 酒店經(jīng)營管理 – 商場租售經(jīng)營 – 寫字樓租售經(jīng)營 – 公寓經(jīng)營 ? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場的積壓房、二手房 ? 物業(yè)管理 ? 體育物業(yè)經(jīng)營 ? …… ? 房地產(chǎn)中介 ? 房地產(chǎn)評估 ? 房地產(chǎn)咨詢服務(wù) 房地產(chǎn)金融 ? 融資管理 自有資金 銀行貸款 信托基金 企業(yè)債券 ? 投資管理 直接投入項目 入股項目公司 股權(quán)合作 (土地、資金等 ) 基金管理 ? 項目管理 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 62 三種典型的物業(yè)持有策略 價值鏈 抗風(fēng)險為目的 平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與融資為目的 盈利為目的 將商業(yè)作為盈利模式，以萬達(dá)為代表，需要很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，以及商業(yè)資源整合能力 以抗風(fēng)險為目的，一般持有量很少，或者以底商和配套商業(yè)為主 以平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，適度持有可融資資產(chǎn)為目的，一般只持有較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn) 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 63 企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源 資源能力 資金資源 人力資源 核心能力 ?項目運(yùn)作和土地儲備的前提 ?資金資源對于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替代的關(guān)鍵地位 ? 項目運(yùn)作精英 ? 企業(yè)管理骨干 ? 項目運(yùn)作能力 ? 企業(yè)管理能力 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 64 ? 互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展 ? 品牌化 ? 與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展 ? 規(guī)?；瘮U(kuò)張 ? 快銷 ,快速搶占市場 ? 滾動開發(fā) ? 整合、提升品牌 ? 網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展模式 戰(zhàn) 略 住宅 /商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)經(jīng)營 組合 對業(yè)務(wù)運(yùn)營能力的要求 組織能力保障 ? 深度的市場研究和準(zhǔn)確的客戶定位 ? 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制與創(chuàng)新能力良好的匹配 ? 良好的項目管理能力和開發(fā)全過程的成本控制能力 ? 良好的品牌效應(yīng) ? 優(yōu)秀的營銷和客戶服務(wù)能力 ? 資本運(yùn)作能力 ? 市場研究與產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計體系 ? 項目管理體系 ? 成本控制體系 ? 知識管理體系 ? 客戶管理體系 ? 營銷體系 ? 總體規(guī)劃能力及項目規(guī)劃能力 ? 資本運(yùn)作能力 ? 出眾的招商能力和運(yùn)營能力 ? 整體營銷推廣、品牌建設(shè)和客戶管理能力 ? 與地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)同的能力 ? 良好的商業(yè)經(jīng)營業(yè)績推動商業(yè)房地產(chǎn)的銷售 ? 商業(yè)規(guī)劃體系 ? 與資本市場對接的溝通體系 ? 招商體系 ? 商業(yè)運(yùn)營體系 ? …… ? 住宅房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)項目計劃與資金安排的協(xié)調(diào)能力 ? 商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)之間的有效協(xié)調(diào)，項目滾動開發(fā)節(jié)奏的把握 ? 內(nèi)部資源的計劃與協(xié)調(diào)體系 ? 良好的授權(quán)體系 ? …… 物業(yè)管理 ? 為品牌提供支撐 ? 客戶服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化 ? 快速的客戶投訴反應(yīng)能力 ? 較強(qiáng)的客戶關(guān)系管理能力 ? 物業(yè)管理品牌 ? 客戶服務(wù)體系 ? …… 他們必須很好的與戰(zhàn)略匹配，才能保障戰(zhàn)略的有效實施 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 65 一個經(jīng)典案例：戰(zhàn)略與能力的匹配 聯(lián)邦快遞 與 “ 高價格 ” 對應(yīng)的是客戶區(qū)別對待； “ 重量在 70磅以下 ” 使得自有飛機(jī)隊具備了經(jīng)濟(jì)性； 與 “ 全線 ” 對應(yīng)的是 IT系統(tǒng)、海關(guān)合作、分銷商合作； 與 “ 有保障 ” 對應(yīng)的是貨物跟蹤系統(tǒng)和錯誤修復(fù)能力； 與 “ 快遞 ” 對應(yīng)的是超短的遞送時間和極高的準(zhǔn)確率。 價值定位： ?“以高價格對重量在 70磅以下的包裹提供全線的、有保障的快遞服務(wù)” 運(yùn)營體系： 聯(lián)邦快遞的價值定位中的每一關(guān)鍵點(diǎn)在運(yùn)營系統(tǒng)上都實現(xiàn)了強(qiáng)有力的支撐 核心能力： ?“超短的遞送時間和極高的準(zhǔn)確率， 24小時送達(dá)” 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 66 案例 龍湖的戰(zhàn)略與能力之間的關(guān)系 主要思路 策略 區(qū)域布局 運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險 運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國布局： ?由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群 ?10年左右完成全國基本布局 業(yè)態(tài)布局 在少于競爭對手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模 在每一個城市成為新鴻基： ?在每一個城市成為 ； ?集中于中高端市場，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局； ?可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)； ?適時發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。 集分權(quán)控制 在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入 用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理： ?集分權(quán)視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動態(tài)調(diào)整； ?分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)； ?在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對應(yīng)職能； ?隨時警惕地區(qū)公司諸侯化； ?集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險時間和風(fēng)險點(diǎn)上集團(tuán)管理； ?地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時集權(quán)管理； ?在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理； 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 67 區(qū)域布局：帕爾迪擴(kuò)張模式－立足重慶，布局全國 ? 由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射周邊城市群 ? 用 10年左右的時間完成全國基本布局 ? 2022年進(jìn)入天津 ,完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局 ,2022年進(jìn)入上海、南京基本完成長三角區(qū)域中心城市布局，2022年、 2022年從中心城市向板塊內(nèi)其他重要城市滲透 北京 天津 南京 上海 深圳 廣州 重慶 成都 2022年 2022年 2022年 2022年 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 68 業(yè)態(tài)布局：在每一個城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶） ? 在每一個進(jìn)入的城市成為 ? 集中于中高端市場 ,在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局 ?可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn) (尤其是城市化的前期和中期 ) ?適時發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè) ，讓公司也受益于自己的物業(yè)增值 ?城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層公寓 商業(yè)物業(yè) 擴(kuò)展 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 69 進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)態(tài) ?在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場周期，多業(yè)態(tài)開發(fā)可使地區(qū)公司在不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品間平衡收入，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使每一個進(jìn)入的城市都能成為穩(wěn)固的根據(jù)地。 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層公寓 商業(yè)物業(yè) 擴(kuò)展 購物公園： 后工項目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模； 創(chuàng)業(yè)基地： 后工項目城市創(chuàng)業(yè)者的 LOFT公寓； 濱江住宅： 春森彼岸； 別墅： 悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅； 洋房： 悠山庭院、江與城、后工項目； 寫字樓： 龍湖國際，北部超高層寫字樓； 江景住宅： 酈江的板式住宅與樓王單位； 精裝房： 酈江好望嶺； 商業(yè)： 江與城、春森彼岸、 MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)； 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 70 區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模 運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不金衡帶來的風(fēng)險 在少于競爭對手城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模 區(qū)域 與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險 區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局 單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長 在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時 ,城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 71 商業(yè)物業(yè)成為關(guān)注點(diǎn) 持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： ? 選擇性保留租金價值高或者租金增長快的商業(yè)物業(yè)。 商業(yè)項目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團(tuán)隊迅速取得成功 ?新公司一年內(nèi)謹(jǐn)慎選擇持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過 30%的單個開發(fā)項目； ?新公司一年后兩年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在 60%以內(nèi)的單個開發(fā)仙姑，最好立足于選擇能在本項目實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項目； ?新公司三年后可以拿純商業(yè)項目。 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 72 龍湖盈利模式選擇 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 73 增長階梯 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 74 龍湖集分權(quán)的管控模式 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 75 從戰(zhàn)略到核心競爭力 核心競爭力 ?最佳體驗：圍繞客戶的最佳體驗來設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)以達(dá)成溢價。 ?效率提升：圍繞快速復(fù)制產(chǎn)品模塊與服務(wù)和優(yōu)化流程來加快開發(fā)速度。 ?商業(yè)增值：圍繞商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價值 使命 ?為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會。 產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略 成本戰(zhàn)略 合作伙伴管理戰(zhàn)略 客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略 品牌管理戰(zhàn)略 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 76 最佳體驗 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 77 最佳體驗舉措實例 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 78 效率提升 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 79 效率提升舉措實例 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 80 商業(yè)增值 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 81