【正文】 心和商業(yè)街 ▲ 執(zhí)行要點(diǎn)： 1）籌備設(shè)立“星耀五洲文化藝術(shù)館”，活動當(dāng)天即為“落成揭幕 儀式”，將眾多書畫名家的作品進(jìn)行展示； 2）邀請京津地區(qū)知名書畫家到場，為星耀五洲題詞作畫； 3）安排進(jìn)行書畫名家現(xiàn)場題字作畫、作品現(xiàn)場拍賣、字畫贈予 （重點(diǎn)客戶）、書畫互動的活動環(huán)節(jié)； 4）制作本次活動的藝術(shù)畫冊，贈予參加書畫家和客戶。 ▲具體活動方案將另行提報。 “ 星耀五洲攝影藝術(shù)節(jié) ” 系列活動 ? “星耀五洲攝影藝術(shù)節(jié)”也是本案開盤后節(jié)假日活動的重要構(gòu)成環(huán)節(jié)，其鎖定的是京津地區(qū)“攝影愛好者”圈層，其中不乏項(xiàng)目的目標(biāo)客層。 ? 通過公關(guān)公司與京津地區(qū)“攝影家”協(xié)會達(dá)成深度合作意向，組織本次“星耀五洲攝影藝術(shù)節(jié)”活動，為項(xiàng)目的品牌和營銷工作吸引更多、更廣泛的社會關(guān)注度。 ? 活動時間： 啟動時間 — 2022年 8月 評獎時間 — 2022年 9月 匯展時間 — 2022年 10月 ? 活動地點(diǎn)： 星耀五洲項(xiàng)目現(xiàn)場 ▲ 執(zhí)行要點(diǎn)： 1） 8月開始，針對廣泛題材啟動“星耀五洲 2022攝影藝 術(shù)節(jié)”活動，分專業(yè)組和社會組進(jìn)行； 2）對參與作品進(jìn)行公開評獎和匯展活動，營造整個社 會對本案的關(guān)注度； ▲具體活動方案將另行提報。 小型 SP活動執(zhí)行思路 ? 全年活動以本案 5月開盤為節(jié)點(diǎn)，主要將分為兩個大的階段組織執(zhí)行：開盤前和開盤后。 ? 受項(xiàng)目開盤之前的場地條件限制，主要以小型圈層活動、體驗(yàn)活動為主，同主題活動可考慮在天嘉湖和北京展示中心同期進(jìn)行，由各展示中心的置業(yè)顧問邀約重點(diǎn)客戶，并通過渠道渠道邀約高端圈層客戶。 ? 開盤后，項(xiàng)目現(xiàn)場具備場地條件之后， “ 每周一小型活動、每月一中型活動、重大節(jié)日大型活動 ” 的營銷工作將迅速落地，同時考慮到小型活動的串聯(lián)性和系統(tǒng)化，建議將同類別活動以系列性月度活動貫穿，更便于品牌提升及推廣工作的配合。 ? 各節(jié)點(diǎn)活動須與銷售工作緊密結(jié)合，力求最大限度地促進(jìn)成交。 其它小型 SP活動參考 序號 活動形式 參加對象 活動地點(diǎn) 預(yù)計人數(shù) 初擬時間 1 情人節(jié)圈層活動 圈層渠道客戶 天嘉湖展示中心 約 100人 2月 14日 2 紅酒文化品鑒會 圈層渠道客戶 天嘉湖 \北京展示中心 各 80組 3月 01日 3 健康麗人體驗(yàn)會 認(rèn)籌客戶、渠道客戶 天嘉湖 \北京展示中心 各 60組 3月 08日 4 感悟自然 植樹節(jié)活動 貴族小學(xué)、中學(xué)代表 天嘉湖項(xiàng)目現(xiàn)場 200人 3月 12日 5 品味生活茶藝會 認(rèn)籌客戶、渠道客戶 天嘉湖 \北京展示中心 各 60組 3月 22日 6 庭院文化體驗(yàn)會（沙龍） 認(rèn)籌客戶、渠道客戶 天嘉湖展示中心 各 60組 3月 28日 7 家居文化體驗(yàn)會（沙龍） 認(rèn)籌客戶、渠道客戶 天嘉湖展示中心 各 60組 3月 29日 8 投資講座 認(rèn)籌客戶、渠道客戶 天嘉湖展示中心 各 80組 4月 05日 9 國際建筑大師沙龍 認(rèn)籌客戶、渠道客戶 天嘉湖 \北京展示中心 各 60組 4月 12日 10 養(yǎng)生講座 退休干部、企業(yè)高管 天嘉湖 \北京展示中心 各 60組 4月 19日 11 星耀五洲名師系列講壇一 貴族中學(xué)應(yīng)屆高考生 天嘉湖展示中心 各 100人 4月 25日 12 星耀五洲名師系列講壇二 貴族中學(xué)應(yīng)屆高考生 天嘉湖展示中心 各 100人 4月 26日 13 “ 五洲文化節(jié) ” 系列活動 渠道客戶為主 天嘉湖項(xiàng)目現(xiàn)場 —— 7月全月 14 “ 五洲美食節(jié) ” 系列活動 渠道客戶為主 天嘉湖項(xiàng)目現(xiàn)場 —— 8月全月 15 “ 水上文化節(jié) ” 系列活動 渠道客戶為主 天嘉湖項(xiàng)目現(xiàn)場 —— 9月全月 NO2：精準(zhǔn)媒體推廣。 居住 生活 投資 2022年的推廣要樹立“三個標(biāo)高” 打造推廣的價值鏈條 產(chǎn)品價值 生活價值 購買價值 生態(tài)環(huán)境價值 綜合配套價值 客戶價值 別墅體驗(yàn) 身份尊享 有天有地有生態(tài) 低成本置業(yè)，高品質(zhì)享受 保值升值潛力 生態(tài)宜居 便利 一站式生活 后顧無憂 傳播價值 生活模式的改變 規(guī)避風(fēng)險 物超所值 居住升級 國際趨勢 商務(wù)、娛樂、休閑、購物、醫(yī)療、教育 全生活配置（超配）超乎想象 推廣口號 我的別墅不是夢 一人一個別墅夢 抄金融危機(jī)的底 抄生態(tài)別墅的底 居住與世界同步 21世紀(jì)人居方向 別人來這里度假 我在這里生活 高層產(chǎn)品 — 投資價值訴求 一、投資機(jī)遇的訴求支持點(diǎn)： 成 本 價： 購買第一期產(chǎn)品，就是發(fā)展商幫你賺錢！ 大市場回暖： 08年調(diào)整， 09年筑底， 10年回暖！ 價 值 拉升：公建建設(shè)期到成熟期！ 2022年水面呈現(xiàn)、公建立面完成、高爾夫試打； 2022年酒店、滑雪場正式開業(yè)。 產(chǎn)品 爬 坡：開發(fā)方向 —— 從低端產(chǎn)品，到國際大師設(shè)計的世界級豪宅！ 二、投資保障： 買一期，享受“無理由退房”，投資零風(fēng)險！ 三、推廣口號： “ 買一套賺一套！ ” 天津本地推廣策略 ? 策略 1： 炒作板塊價值，建立區(qū)域認(rèn)同（津南發(fā)展） ? 策略 2： 以小別墅產(chǎn)品強(qiáng)勢引爆市場（超高性價比） “城市精英的別墅年” ? 策略 3： 深化產(chǎn)品賣點(diǎn)，營造超前生活方式 ? 策略 4： 強(qiáng)化稀缺性，植入可持續(xù)性（人居價值） ? 策略 5： 耳濡目染，口碑滲透 ? 策略 6： 投資價值引導(dǎo) ?產(chǎn)品主義與利益最大化原則： —— 小別墅＝洋房的價格＋別墅的享受 —— 100萬，在天津你能享受到的最好生活 北京市場推廣策略 ? 策略 1：全面放大天津城市的未來潛力 ? 策略 2：營造“京津一體化、從雙城到同城”的生活模式 ? 策略 3：樹立大首都圈高端別墅住區(qū)的產(chǎn)品價值（主打獨(dú) 棟別墅和企業(yè)會所） ? 策略 4：延展世界島規(guī)劃的唯一性和稀缺性 ? 策略 5：宜居生態(tài)、休閑度假的概念引導(dǎo) ? 策略 6：投資信心的建立，投資價值的樹立 其它外地市場推廣策略 ? 主線策略： 炒作本案巨大的投資價值和投資機(jī)遇 ? 支線策略： 賣天津的城市和區(qū)域板塊潛力 賣項(xiàng)目的整體規(guī)劃 賣項(xiàng)目產(chǎn)品的抗跌性 賣未來的全球化生活方式 賣稀缺性和唯一性 賣口碑 ? 在天津，在環(huán)渤海，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三極，擁有自己的別墅 媒體策略建議 ? 以“精準(zhǔn)營銷”法則為策略執(zhí)行基礎(chǔ)，在保證實(shí)效媒體投放的同時，充分針對目標(biāo)客戶進(jìn)行精準(zhǔn)、有效的媒體攻擊，力求針對 “ 目標(biāo)分眾制定不同媒體策略 ”。 ?由剛變?nèi)?， 由單向傳播變互動傳播 ，由持續(xù)高強(qiáng)度投放轉(zhuǎn)為配合活動節(jié)點(diǎn)的點(diǎn)式的 脈沖式投放 。 ? 多點(diǎn)整合營銷傳播模式。 ? 利用新聞性媒體宣傳刺激口碑傳播。 NO3：對高客流區(qū)的人群宣傳攔截 ?京津城際天津站出口： 每天的客流量達(dá)到 3萬人次，建議設(shè)立宣傳點(diǎn)，進(jìn)行長期的項(xiàng)目資料派發(fā)。 ?對天津機(jī)場進(jìn)行封殺。 ?首都機(jī)場： 每年總客流量達(dá)到超過 6000萬人次，可借鑒 “ 攜程模式 ” 進(jìn)行長期的項(xiàng)目資料派發(fā)。 ?各高速公路天津收費(fèi)站出口，派發(fā)項(xiàng)目資料： 因?yàn)樘旖虻穆肪W(wǎng)較為復(fù)雜，可考慮設(shè)計制作 “ 天津地圖版本 ” 的工具型項(xiàng)目宣傳資料，使外地到津的客戶能夠長期保留和閱讀。 NO4：全面到位的銷售道具。 一部電影和一本書； 一本價值白皮書； 一套針對不同產(chǎn)品的產(chǎn)品樓書； 一套完整項(xiàng)目價值的現(xiàn)場銷講道具。 “ 一部寫實(shí)紀(jì)錄片 ” +“ 一本書 ” ? 仿效 Discovery的寫實(shí)拍攝模式，對星耀五洲項(xiàng)目的規(guī)劃構(gòu)思、區(qū)域形成、板塊價值、建筑施工、未來生活情境等進(jìn)行模擬拍攝，形成一部既能引起受眾興趣，又能反應(yīng)本案非凡價值的寫實(shí)性紀(jì)錄片 — 《 The World》 。 ? 借勢 《 紀(jì)錄片 》 ，擴(kuò)大宣傳，升華形象。 ? 根據(jù)前期拍攝的 《 紀(jì)錄片 》 ，邀請著名作家或權(quán)威人士，寫一本關(guān)于本項(xiàng)目的書，提升項(xiàng)目的人文氣質(zhì)，強(qiáng)化項(xiàng)目的人文形象。 ? 執(zhí)行時間： ? 素材收集： 09年 11月前； ? 出版時間： 09年底或 010年處出版 一套針對不同產(chǎn)品的產(chǎn)品樓書 ?形式： 針對項(xiàng)目 09年所推出的不同產(chǎn)品，制作高層和別墅兩套產(chǎn)品樓書。特別是針對高層的產(chǎn)品樓書，應(yīng)力求提升產(chǎn)品力和價值潛力。 ?執(zhí)行要點(diǎn)： 1）以產(chǎn)品手冊的形式對各類產(chǎn)品的賣點(diǎn)和性價比進(jìn)行剖析； 2）結(jié)合項(xiàng)目整體價值，對未來生活模式和人居價值進(jìn)行闡釋； 3）整體調(diào)性應(yīng)力求國際化、高品位，風(fēng)格清新、高雅。 一套完整項(xiàng)目價值的現(xiàn)場銷講道具 ?項(xiàng)目價值道具： 津南區(qū)未來規(guī)劃、星耀與中信強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、中國房地產(chǎn)公信企業(yè)、 100強(qiáng)企業(yè)、 社會關(guān)注、工程進(jìn)度展示墻、獎項(xiàng)展示、大師墻、公建、宣傳片。 ?操作細(xì)節(jié)把控： 全銷售顧問、簽約組人員必須熟悉整個銷售道具及根據(jù)既定的銷講流程完 整的向客戶闡述及引導(dǎo)。 根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度，及時更新現(xiàn)場道具內(nèi)容。 NO5：方便、快捷的交通系統(tǒng) 一個 711巴士隊(duì) ?形式： 組建一個浩浩蕩蕩的車隊(duì)，每天早上 7點(diǎn)，晚上 11點(diǎn)，兵分幾條線，不間斷往返市區(qū)與項(xiàng)目之間。 ?執(zhí)行要點(diǎn)： 在 3月前完成車體及車內(nèi)項(xiàng)目廣告的裝飾； 每天在接載客戶時，由專職銷售人員專門沿路銷講，播放項(xiàng)目宣傳片； 為了滿足 5月開盤后客戶量不斷提升的需要，建議在 4月前適當(dāng)增加購置巴士數(shù)量。 開通星耀五洲公交專線 ? 2022年必須要與公交部門合作，開通從項(xiàng)目到市區(qū)重要區(qū)域的公交巴士專線； ? 建議開通至少 1— 2條專線或以項(xiàng)目命名的中轉(zhuǎn)站。 現(xiàn)場大型停車場的開辟 ? 解決重大活動時期的停車問題； ? 建議能夠滿足同時停放 2022輛車以上的需求。 讓目標(biāo)客戶，非 看 不可！ 的核心手段： NO1：精雕細(xì)刻的生活體驗(yàn)樣板區(qū) 以現(xiàn)場為根本 —— 星耀五洲 2022年工作重點(diǎn) 制造四重體驗(yàn)與感動 ? 第一重： 動線與交通系統(tǒng)。 津港公路 → 五洲大道 → 項(xiàng)目現(xiàn)場 沿線的 視覺系統(tǒng)構(gòu)建 。 ? 第二重： 現(xiàn)場銷售中心。 ? 第三重： 樣板 示范區(qū) + 實(shí)樓樣板間的 精心打造 。 ? 第四重： 服務(wù)體驗(yàn)。 保安、保潔、工程、物業(yè)管家、銷售團(tuán)隊(duì)的綜合性服務(wù)體系。 第一重：動線與交通系統(tǒng) 津港公路沿線路牌 + 指示系統(tǒng) 津 港 公 路 津 港 公 路 示意① 示意② 五 洲 大道視覺包裝 ● 道旗 津 港 公 路 ▅ 跨街路牌 五 洲 大 道 現(xiàn)場入口處包裝： 以大型路牌或精神堡壘的形式進(jìn)行包裝 五 洲 大 道 本案 第二重：現(xiàn)場銷售中心 銷售中心：打造全功能型體驗(yàn)館 銷售中心除了滿足日常銷售接待功能外，更要注重項(xiàng)目的未來生活方式、生活理念的核心元素裝飾，從而引導(dǎo)客戶客戶向往。 ?具備功能： 樓盤介紹、餐飲休閑、生活理念服務(wù)； 展示功能、體驗(yàn)功能、實(shí)用功能、會務(wù)功能、行政辦公功能、客服中心； 通過現(xiàn)場包裝和銷售團(tuán)隊(duì)的服務(wù)，應(yīng)造高端的休閑度假氛圍和服務(wù)體驗(yàn)。 銷售中心戶外包裝 利用戶外墻體廣告展現(xiàn)項(xiàng)目核心賣點(diǎn) “運(yùn)動生活就在家門口”的未來生活理念展示 制作建議： 除了使用現(xiàn)代高新科技手段，設(shè)計讓客戶參與性的節(jié)目 外，現(xiàn)場某些暗含與項(xiàng)目主導(dǎo)的生活理念的飾品，將會 讓客戶因受引導(dǎo)而喚起購買沖動。 執(zhí)行要點(diǎn)： 1）可在銷售中心內(nèi)的公共活動或著客戶休息的區(qū)域進(jìn)行 軟性的裝飾，如把表現(xiàn)“未來水世界、高爾夫、滑雪 場等運(yùn)動主題的皮劃艇、摩托艇、滑雪運(yùn)動器材、高 爾夫用品等真實(shí)器材和裝飾畫相結(jié)合在現(xiàn)場裝點(diǎn)。 2）在 2月底需與裝修公司、廣告公司確定裝飾方案； 4月中下旬前裝飾到位。 津南區(qū)整體規(guī)劃模型到位 制作建議： 制作成可懸掛式模型，