【正文】 216。 在項(xiàng)目決策中，根據(jù)市場定位來明確產(chǎn)品定位，從而明確項(xiàng)目投資成本目標(biāo)。216。 依據(jù)施工圖紙制定詳細(xì)的施工預(yù)算，作為總包單位招標(biāo)和項(xiàng)目建設(shè)成本控制的依據(jù)。216。 會審確定合理的項(xiàng)目建設(shè)成本目標(biāo)及責(zé)任劃分，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達(dá)，作為控制目標(biāo)。變更洽商和設(shè)計質(zhì)量相關(guān)216。 對比預(yù)定的目標(biāo)和實(shí)際完成情況，對各合同單位嚴(yán)格按照合同進(jìn)行獎懲；對各職能部門進(jìn)行考核，考核結(jié)果和員工的薪酬掛鉤。項(xiàng)目建設(shè)成本目標(biāo)216。 對預(yù)算內(nèi)施工成本嚴(yán)格按施工預(yù)算實(shí)行總量控制，先經(jīng)監(jiān)理審核每月的實(shí)際工程量，上報項(xiàng)目部審核套量，再交成本管理部審核，經(jīng)董事長審批，撥付中間工程款。項(xiàng)目施工成本216。 預(yù)算外施工成本進(jìn)行合理控制，所有的變更必須先經(jīng)過先經(jīng)監(jiān)理審核，報項(xiàng)目部審核，然后由成本管理員進(jìn)行核算，其中對重大的變更要報請工程管理委員會審批，之后交成本管理部審核，累計進(jìn)入竣工決算中 。216。 采取有效措施避免工程索賠和反索賠。216。 工程結(jié)算時，由成本管理部組織項(xiàng)目部和施工、監(jiān)理單位進(jìn)行核實(shí)、合議確定結(jié)算款項(xiàng)。216。 確定的工程量嚴(yán)格按施工預(yù)算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎罰處置需經(jīng)過有效的審批確認(rèn)；匯總計入工程結(jié)算。216。 甲供材料設(shè)備采購需在項(xiàng)目投資成本目標(biāo)和施工預(yù)算指導(dǎo)下進(jìn)行，涉及重大資金的材料設(shè)備統(tǒng)一公司采購，前期材料部負(fù)責(zé)控制采購成本，凡采購物資超過預(yù)算的，必須說明理由經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)審批。項(xiàng)目最終成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況采購成本216。 規(guī)劃設(shè)計階段依據(jù)項(xiàng)目投資成本目標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計，并用設(shè)計總概算來體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的控制。 成本控制目標(biāo)的確定（一）確定項(xiàng)目成本目標(biāo)應(yīng)遵循：堅持找準(zhǔn)市場標(biāo)桿、確保顧客需求、確保競爭策略要求的方針，遵循價值工程管理，創(chuàng)造顧客價值的原則。在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，必須找準(zhǔn)以下市場標(biāo)桿 ●銷售價格市場標(biāo)桿通過對項(xiàng)目區(qū)域明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤的調(diào)研分析，依據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求找準(zhǔn)銷售價格的市場標(biāo)桿，確定可能實(shí)現(xiàn)的銷售總額。[營銷策劃部] ●工程成本市場標(biāo)桿通過對項(xiàng)目區(qū)域工程地質(zhì)、施工條件、物料行情、已建樓盤工程造價水平調(diào)查、政府收費(fèi)情況調(diào)查，依據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求，找準(zhǔn)工程成本的市場標(biāo)桿。 ●非工程成本市場標(biāo)桿通過對組織資金情況，融資能力，已建樓盤期間費(fèi)用水平調(diào)查，開發(fā)時機(jī)點(diǎn)的分析，找準(zhǔn)非工程成本的市場標(biāo)桿。 確保顧客需求 ●在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，必須[營銷策劃部] 找準(zhǔn)目標(biāo)顧客是誰； 分析目標(biāo)顧客的核心需求及其價值取向的彈性程度； 分析目標(biāo)顧客的一般需求及其價值取向的彈性程度； 將必須確保的目標(biāo)顧客需求表述為定量指標(biāo)或定性描述。 ●在分階段確定成本標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)要向顧客核心需求傾斜，并明確顧客敏感點(diǎn)成本、集中采購成本、確定為賣點(diǎn)工程的園林景觀、節(jié)點(diǎn)工程、會所及樣板區(qū)成本數(shù)額，以保證錢花在最具顧客價值的地方。[兼顧連貫性：如樣板房裝飾設(shè)計、施工材料及施工人員選擇]確保競爭策略要求 ●在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，必須[營銷策劃部] ——調(diào)查分析競爭對手的賣點(diǎn)、優(yōu)勢、降價空間、弱點(diǎn)，對其競爭能力作出綜合評價；——對項(xiàng)目自身資源（土地成本）、組織資源（資金、人力、社會關(guān)系等）情況，組織對經(jīng)營目標(biāo)作出評價；——形成明確的競爭策略；——將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。 ●在分階段確定成本標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)必須滿足競爭策略要求，以保證把錢花在最能提升項(xiàng)目競爭力的賣點(diǎn)工程上。（二）確定項(xiàng)目成本目標(biāo)還應(yīng)遵循：倒逼成本原則通過項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場專項(xiàng)調(diào)研工作，依據(jù)銷售價格市場標(biāo)桿和成本市場標(biāo)桿及項(xiàng)目挖潛措施對項(xiàng)目可能獲得的盈利空間（***元/M2或銷售利潤率）的上限和下限作出準(zhǔn)確判斷和取舍。用公司期望的盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，即：項(xiàng)目總成本=項(xiàng)目預(yù)測市場銷售總額組織期望盈利額（毛利）這樣確定的項(xiàng)目總成本不是對任何一個設(shè)計方案圖紙和開發(fā)活動進(jìn)行測算得出來的成本額，而是用以指導(dǎo)進(jìn)行“限額設(shè)計”和項(xiàng)目開發(fā)策劃的控制指標(biāo)。 用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計成本、初步設(shè)計成本、施工圖設(shè)計成本，即“看菜吃飯”：●在概念性方案設(shè)計和方案設(shè)計評審時應(yīng)同時評審其是否滿足項(xiàng)目總成本要求，若有差距，項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從方案設(shè)計調(diào)整上采取降低成本的主要措施。●在初步設(shè)計階段要實(shí)現(xiàn)成本測算和設(shè)計的良性互動，不斷就各種專業(yè)技術(shù)方案進(jìn)行設(shè)計→測算→優(yōu)化→再測算→再優(yōu)化的工作，將顧客敏感點(diǎn)、賣點(diǎn)工程、建筑風(fēng)格與成本控制有機(jī)結(jié)合，完整而系統(tǒng)地及時完成初步設(shè)計?！裨谑┕D設(shè)計階段要將各種單位工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別倒逼各單位工程的施工圖設(shè)計，進(jìn)行優(yōu)化→挖潛→再優(yōu)化→再挖潛的工作，使依據(jù)施工圖設(shè)計編制的項(xiàng)目成本實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)不突破確定的總成本目標(biāo)。 成本管理流程按照項(xiàng)目開展順序，成本管理分為四個階段：項(xiàng)目前期成本預(yù)測和控制階段、編制成本控制指導(dǎo)書階段、具體成本控制操作階段、工程結(jié)算與總結(jié)分析階段。 目標(biāo)成本管理要求目標(biāo)成本制訂[收集市場標(biāo)桿、顧客需求、競爭策略、目標(biāo)利潤]；目標(biāo)成本管理責(zé)任書[責(zé)任矩陣、實(shí)施指導(dǎo)書]（項(xiàng)目論證后、委托設(shè)計前）；目標(biāo)成本執(zhí)行[設(shè)計、采購（施工、材料）、施工（工程變更）、保修]；目標(biāo)成本修訂等四階段形成持續(xù)改進(jìn)閉循環(huán)《目標(biāo)成本管理及責(zé)任書》的編制及簽訂a) 《目標(biāo)成本管理及責(zé)任書》是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，與《設(shè)計任務(wù)管理指導(dǎo)書》、《工程管理指導(dǎo)書》等，互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成項(xiàng)目經(jīng)營管理指導(dǎo)書內(nèi)容。b) 《目標(biāo)成本管理及責(zé)任書》的制定，應(yīng)按照《責(zé)任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門等。c) 《目標(biāo)成本管理及責(zé)任書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：① 項(xiàng)目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，工程概況，入伙時間。② 地價成本控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點(diǎn)。③ 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)。④ 主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制要點(diǎn)，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要點(diǎn)。⑤ 園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費(fèi)用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制要點(diǎn)。⑥ 開發(fā)間接費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)；包括營銷費(fèi)、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項(xiàng)目的具體控制指標(biāo)詳見《責(zé)任成本管理體系》指引——正在編寫中）注：建立《責(zé)任成本管理體系》d) 營銷費(fèi)的控制包括開發(fā)間接費(fèi)中的“營銷設(shè)施建造費(fèi)”和期間費(fèi)用中的“銷售費(fèi)用”。“營銷設(shè)施建造費(fèi)”額度的確定及實(shí)施過程，均需要規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由規(guī)劃設(shè)計部負(fù)主要控制責(zé)任，并將樣板房裝修費(fèi)用的銷售收回率作為工程部成本控制的考核指標(biāo)之一。“銷售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項(xiàng)目定位完成后制定投放時間和費(fèi)用額度計劃。e) 《目標(biāo)成本管理及責(zé)任書》由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到規(guī)劃設(shè)計、工程、營銷策劃、招投標(biāo)中心、財務(wù)部等各職能部門討論、修改，達(dá)成一致后由各部門負(fù)責(zé)人、主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。 目標(biāo)成本的執(zhí)行a) 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時反映項(xiàng)目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月提出《項(xiàng)目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項(xiàng)目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。b) 《項(xiàng)目動態(tài)成本月評估》應(yīng)包括“變更簽證統(tǒng)計表”（包括設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證）和“項(xiàng)目動態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報總經(jīng)理。（可在成本管理軟件中完成）c) 合同管理人員應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項(xiàng)目的待發(fā)生成本進(jìn)行評估，在軟件中生成“項(xiàng)目動態(tài)成本信息表”。[招投標(biāo)中心]d) 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項(xiàng)，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本管理部提供相關(guān)資料，成本管理部及時組織計算相應(yīng)成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。e) 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料、設(shè)備采購合同的合同造價與目標(biāo)造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。f) 項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)按照《目標(biāo)成本管理及責(zé)任書》對相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。g) 工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項(xiàng)目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項(xiàng)目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。 注：建立《“成本數(shù)據(jù)庫”格式》h) 項(xiàng)目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項(xiàng)目的主要材料用量及主要技術(shù)指標(biāo)，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 目標(biāo)成本的修訂a) 目標(biāo)成本的制訂應(yīng)在項(xiàng)目論證后、委托設(shè)計前完成，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項(xiàng)目動態(tài)成本月評估》中反映即可。b) 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達(dá)2%以上），應(yīng)對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，同時報成本管理部備案。 目標(biāo)成本的評估a) 每月對項(xiàng)目的目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行統(tǒng)計分析；b) 項(xiàng)目結(jié)束后，應(yīng)對項(xiàng)目總體目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行統(tǒng)計分析，有關(guān)數(shù)據(jù)記入成本管理信息庫；c) 根據(jù)評估結(jié)果和目標(biāo)成本責(zé)任體系對有人人員進(jìn)行績效激勵。