【正文】 （清除污垢）：配置10﹪的鹽酸溶液（每1㎏）；拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水發(fā)蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時(shí)間為24小時(shí)也可用酸汞循環(huán)清洗，（清洗時(shí)間為12小時(shí)）；酸洗完后用1％的ＮａＯＨ溶液或5％Ｎａ2ＣＯ3溶液清洗15分鐘，再用清水沖洗三次以上；完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請(qǐng)外圍維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊以老化則應(yīng)更換）。4．7 機(jī)組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。4．7．1電動(dòng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)：否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象，如有應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承；檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦客現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。4．7．2 水泵維護(hù)保養(yǎng)：深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 4/7轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵；檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根（不定期）。4．7．3 檢查彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）。4．7．4 清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。4．7．5 擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。4．7．6 清洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。4．8 制冷技工每半年對(duì)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層以破損，如是則應(yīng)重新做保溫層。4．9 閥類維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對(duì)閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。4．9．1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)；檢查是否泄露，如是則應(yīng)加壓填料；檢查閥門(mén)開(kāi)閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤(rùn)滑油；如閥門(mén)破裂或開(kāi)閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門(mén)；檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊4．9．2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維護(hù)保養(yǎng)：干燥過(guò)濾器：檢查干燥過(guò)濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過(guò)濾器；電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥：通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠，如有問(wèn)題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥；對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。4．10 檢測(cè)、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 5/74．10．1 檢測(cè)器件（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）維護(hù)保養(yǎng)：對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換；送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使用；檢測(cè)傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn)，對(duì)于不合格的傳感器應(yīng)拆換；檢查裝檢測(cè)器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。4．10．2 控制部分維護(hù)保養(yǎng)：清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物；檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；交流接觸器維修保養(yǎng)：清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭）如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器清潔鐵芯上的灰塵及贓物；擰緊所有緊固螺栓。熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的則應(yīng)更換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：，否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧焊罩內(nèi)的炭化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；清除觸頭表面上的小金屬顆粒，（不要修銼）。信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 6/7檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適量調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。1中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出的信號(hào)是否正常，否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器；1中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問(wèn)題，則申請(qǐng)外圍維修。4．11 壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：制冷技工每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢修、保養(yǎng)。4．11．1 檢查壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油。4．11．2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。4．11．3 具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù)：壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻（）；縮機(jī)運(yùn)行電流（正常為額定值，三相基本平衡）；壓縮機(jī)油壓（正常1015㎏ｆ/㎝2）；壓縮機(jī)外殼溫度（正常85℃以下）；吸氣壓力（—㎏ｆ/㎝2）；排氣壓力（㎏ｆ/㎝2）；檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動(dòng)；檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。通過(guò)上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外委維修）。4．11．4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。4．12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí)，如必須超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由主管填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)并征得營(yíng)業(yè)部門(mén)的同意后方可延時(shí)。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 7/74．13 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修班主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機(jī)電維修班主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫(xiě)出《————事故報(bào)告》并上報(bào)公司。4．14 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時(shí)，應(yīng)由機(jī)電維修班主管填寫(xiě)《停用申請(qǐng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前一周通知有關(guān)營(yíng)業(yè)部門(mén)。如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時(shí)內(nèi)向有關(guān)營(yíng)業(yè)部門(mén)作出解釋。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/6 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核，《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。` 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。 水電工具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。 管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。 程序要點(diǎn) 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的規(guī)定。 每年的12月15日之前，由機(jī)電維修班主管水電工一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：需考慮的問(wèn)題給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容；維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；備品、備件計(jì)劃；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 2/6具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；預(yù)計(jì)費(fèi)用。 水電工對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《設(shè)備維保年度計(jì)劃》進(jìn)行。 小區(qū)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、 以及控制柜內(nèi)變頻器、變頻器中央處理器的維修保養(yǎng)由專業(yè)人員，其佘維修保養(yǎng)由水電工負(fù)責(zé)。 水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。每年上、下半年應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行清潔、保養(yǎng)。 電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；清潔電動(dòng)機(jī)外殼；檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 水泵維修保養(yǎng)： 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承； 水泵軸如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。 盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根； 清潔水泵外表；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 3/6水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆。 檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。 檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 控制柜維修保養(yǎng)。每年應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行兩次清潔、保養(yǎng)。 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。 檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。 檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換。 交流接觸器維修保養(yǎng)： 除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； 除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； 潔鐵芯上的油污及臟物； 查復(fù)位調(diào)簧情況； 緊所有緊固件。 自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。 熱繼電器維修保養(yǎng)。檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應(yīng)更換；查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 4/6除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。 信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)： 檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。 遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；查信號(hào)線接頭處是否有腐蝕，如腐蝕嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。 閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)： 閘閥維修保養(yǎng)：檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩；對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；對(duì)銹蝕的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 5/6 止回閥維修保養(yǎng)：檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。 浮球閥維修保養(yǎng)：檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)較直；檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。 液位控制器維修保養(yǎng)：檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；緊固所有螺母。 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)： ，否則拆開(kāi)潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。 檢查密封圈是否老化，如老化則應(yīng)更換； 檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆。 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 明裝給排水管維修保養(yǎng) 檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 6/6 檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。 檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊） 每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間限制在8小時(shí)之內(nèi)，如需延時(shí)必須經(jīng)管理