【正文】 空調(diào)運(yùn)行管理的實(shí)施情況。4．1．2 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：檢查線電壓（正常380V，不能超額定值的177。4．2 異常情況的處置。4．2．3 中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。4．3．3 中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。4．3．6 中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，當(dāng)值管理員不得私自配鑰匙。4．5 對于中央空調(diào)的運(yùn)行情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在《中央空調(diào)運(yùn)行記錄表》表內(nèi)，對于每月的3號之前由機(jī)電維修班組長把上一個月的記錄整理成冊后交機(jī)電維修班存檔，保存期為兩年。3．2 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)組織制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實(shí)施。4．1．2 制定《中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)年度計劃》的原則：中央空調(diào)使用的額度；中央空調(diào)運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4．4 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4．4．4 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。4．4．8 清潔整個冷卻塔外表。檢查電容有無變形、膨脹開列，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。4．5．7 清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。4．7 機(jī)組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。4．7．4 清洗水泵過濾網(wǎng)。4．9 閥類維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。4．10．2 控制部分維護(hù)保養(yǎng)：清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物；檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；交流接觸器維修保養(yǎng)：清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭）如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器清潔鐵芯上的灰塵及贓物；擰緊所有緊固螺栓。1中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；1中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外圍維修。4．11．2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。4．12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 1/6 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。 水電工具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。 制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：需考慮的問題給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。 盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根； 清潔水泵外表；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 3/6水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆。每年應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行兩次清潔、保養(yǎng)。 交流接觸器維修保養(yǎng)： 除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； 除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； 潔鐵芯上的油污及臟物； 查復(fù)位調(diào)簧情況； 緊所有緊固件。 自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 4/6除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)： 閘閥維修保養(yǎng)：檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩；對閘閥閥桿加黃油潤滑；對銹蝕的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)： ，否則拆開潛水泵或排污泵，對線圈進(jìn)行烘干處理。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊） 每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間限制在8小時之內(nèi)，如需延時必須經(jīng)管理。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB13 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 6/6 檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆。 浮球閥維修保養(yǎng)：檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)較直；檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。 熱繼電器維修保養(yǎng)。 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。 檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 電動機(jī)維修保養(yǎng)：，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；清潔電動機(jī)外殼；檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 水電工對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《設(shè)備維保年度計劃》進(jìn)行。 程序要點(diǎn) 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的規(guī)定。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核，《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。4．14 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應(yīng)由機(jī)電維修班主管填寫《停用申請表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前一周通知有關(guān)營業(yè)部門。通過上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外委維修）。4．11．1 檢查壓縮機(jī)油位、油色。 自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：，否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧焊罩內(nèi)的炭化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；清除觸頭表面上的小金屬顆粒，（不要修銼）。4．10 檢測、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。4．7．6 清洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。4．7．2 水泵維護(hù)保養(yǎng)：深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 4/7轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵；檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根（不定期）。4．6．1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)；清潔蒸發(fā)器散熱片；清潔接水盤。4．5．5 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。4．5．1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。4．4．6 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。4．4．2 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 2/74．2 中央空調(diào)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)時應(yīng)按《中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)年度計劃》進(jìn)行。3．4 管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停用中央空調(diào)的情況。2．0 適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。4．4．2 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表上簽名。4．3．4 每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。4．3 中央空調(diào)機(jī)房管理：4．3．1 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修班主管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。d、排除泄露后，啟動中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)無泄露后，機(jī)組方可投入正式運(yùn)行。4．1．3 視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，當(dāng)值管理員應(yīng)及時采取措施予以解決，處理不了的問題應(yīng)及時詳細(xì)地匯報給機(jī)電維修班主管，請求支援解決。3．3 當(dāng)值管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的運(yùn)行管理。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB11 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 1/41．0 目的規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理工作，確保中央空調(diào)良好運(yùn)行。4．3 停機(jī)4．3．1 停壓縮機(jī)。4．2 開機(jī)4．2．1 啟動冷卻塔風(fēng)機(jī)4．2．2 啟動冷卻塔水泵。4．0 程序要點(diǎn)4．1 開機(jī)前的檢查確認(rèn)下列情況正常后方可開機(jī)：4．1．1 電壓表指示是否在額定值的177。 記錄表格《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄》TJROP0714深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB10 中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 1/11．0 目的規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。 對于柴油發(fā)電機(jī)的拆機(jī)維修或調(diào)整應(yīng)由主管填寫《外委維修保養(yǎng)申請單》，經(jīng)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由外委單位完成。 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時應(yīng)進(jìn)行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。b、 如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng) 進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應(yīng)作記號），不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力活動板手）。 程序事點(diǎn) 《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年年初由機(jī)電維修班主管組織柴油發(fā)電機(jī)管理員一起研究制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報公司審批。 適用范國適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在運(yùn)行日記表上簽名。 每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。 柴油發(fā)電機(jī)機(jī)房管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)人機(jī)房，若需要進(jìn)人，須經(jīng)機(jī)電維修班主管同意，并在維修工的陪同下方可進(jìn)人機(jī)房。如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。 柴油發(fā)電機(jī)異常情況的處置 柴油發(fā)電機(jī)“飛車”的處置：柴油發(fā)電機(jī)發(fā)生“飛車”現(xiàn)象時，維修工需沉著、冷靜、迅速果斷地采取措施；切斷油路；將油門開頭拉到停機(jī)位置，如果柴油機(jī)停不下來，可以 拆掉油泵進(jìn)油管或高壓油管；斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進(jìn)氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）；絕對禁止減少或去掉負(fù)載；柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)后，應(yīng)立即查找原因。 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下： 有無異常聲響或大的振動； 無異常氣味； 煙顏色是否正常，是否有漏油（機(jī)油、柴油）、漏水現(xiàn)象； 機(jī)油壓力冷卻水溫是否正常； 頻率偏差是否較大； 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象； 各信號燈指示是否正常； 檢查蓄電池狀況（溫度不能超過45℃，用半導(dǎo)體濕度計）； 回風(fēng)是否順暢； 緊固件是否有松動現(xiàn)象；1 柴油箱油位；1 消音效果是否理想；1 每半個月應(yīng)使備用柴油發(fā)電機(jī)試運(yùn)行半個小時。 職責(zé) 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)檢查柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理工作的實(shí)施。 自動停機(jī)。 停機(jī)：先把柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)扳下 （OFF）位置，讓發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行5分鐘，然后把鑰匙轉(zhuǎn)回“0”位置；如果有緊急情況需停機(jī)，可以在不切斷負(fù)載的情況下把鑰匙轉(zhuǎn)到“0”位置或干脆按下紅色急停按鈕。 確保柴油發(fā)電機(jī)組總空氣開關(guān)在OFF（關(guān)）狀態(tài)。 程序要點(diǎn) 啟動前檢查 檢查機(jī)油油位是否在標(biāo)示刻度線以內(nèi)，不夠加同型號機(jī)油至標(biāo)示線以內(nèi)位置。 對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修班主管盡快補(bǔ)充至計劃中，