【正文】 職責(zé) 維修部長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織水池（箱）清洗及消毒工作，并組織好清洗過(guò)程，確保住戶的正常時(shí)間用水。 水電表檢查與違規(guī)處罰 公司機(jī)電維修中心，季度檢查時(shí)對(duì)管理處水電表進(jìn)行檢查核對(duì)。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB02 供水供電管理規(guī)定版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/2 目的規(guī)范供水供電管理，執(zhí)行國(guó)家水電的相關(guān)法規(guī)，提高供水電供質(zhì)量。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處機(jī)電維修人員值班工作。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB01 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 2/2 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫(xiě)調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電主管同意并簽字方可調(diào)班。 程序要點(diǎn) 供水、供電、相關(guān)手續(xù)辦理及業(yè)務(wù)聯(lián)系。 用戶私自“破壞表封”進(jìn)行盜竊水電的處3—10倍罰款。 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)出停水告示，并通知用戶單位。取回衛(wèi)生防疫站的《水質(zhì)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，原件在管理處存檔。用試電筆確認(rèn)各輸出回路已送電，送電完成. 自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)：合上發(fā)電機(jī)控制電源；合上發(fā)電機(jī)配電柜總開(kāi)關(guān)。 異常情況處置 觸電處置。 記錄表格 《變壓器配電柜運(yùn)行記錄》TJROP0701深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 1/5 目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好。 刀開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：1 、 檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊；2 、 檢查刀開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；3 、 檢查刀開(kāi)關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過(guò)熱痕跡，如有問(wèn)題則進(jìn)行機(jī)械調(diào)整或整修處理；4 、 用500V搖表測(cè)量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ，則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。 檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，不夠加清水至上述位置。3．2 維修工具體負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理。 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。 制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則：1 、柴油發(fā)電機(jī)使用的頻度；2 、柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況（故障隱患）；3 、合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修班主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中。4．3．2 過(guò)5—10分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)。4．2．2 中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置：視進(jìn)水情況關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組，拉下總電源開(kāi)關(guān)；堵住漏水源；如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修班主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；漏水堵住后，應(yīng)立即排水；排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB11 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 3/4確認(rèn)濕水已清除，各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。3．0 職責(zé)3．1 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。4．4．7 擰緊所有緊固件。4．7．3 檢查彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油。 每年的12月15日之前，由機(jī)電維修班主管水電工一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換。 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。 液位控制器維修保養(yǎng)：檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；緊固所有螺母。 控制柜維修保養(yǎng)。` 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 6/7檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適量調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。4．6．2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：配置10﹪的鹽酸溶液（每1㎏）；拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水發(fā)蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時(shí)間為24小時(shí)也可用酸汞循環(huán)清洗，（清洗時(shí)間為12小時(shí)）；酸洗完后用1％的ＮａＯＨ溶液或5％Ｎａ2ＣＯ3溶液清洗15分鐘，再用清水沖洗三次以上；完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請(qǐng)外圍維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊以老化則應(yīng)更換）。4．4．3 檢查皮帶是否開(kāi)列或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個(gè)月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修。4．4．3 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：上一班運(yùn)行情況未交代清楚；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)TJWISB11 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁(yè) 碼： 4/4記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；中央空調(diào)機(jī)房不干凈；接班人員未到崗；事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。4．2．3 啟動(dòng)冷凍泵。 充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行600小時(shí)進(jìn)行一次：1 、清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤(rùn)滑油； 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過(guò)新裝時(shí)的l／2則應(yīng)及時(shí)更換；3 、檢查傳動(dòng)裝置是否靈活，啟動(dòng)電機(jī)齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請(qǐng)外委維修。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃執(zhí)行情況。 維修工應(yīng)按時(shí)開(kāi)關(guān)柴油發(fā)電機(jī)。 來(lái)“市電”，雙電源轉(zhuǎn)換柜立即自動(dòng)切換成“市電”，柴油發(fā)電機(jī)在空載情況下運(yùn)行3分鐘自動(dòng)停機(jī)。 適用范國(guó) 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)柴油發(fā)電機(jī)的操作。 外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對(duì)小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)： 1 、測(cè)定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測(cè)定的數(shù)值降30%~5時(shí)，應(yīng)作絕緣油試驗(yàn)（對(duì)外委托試驗(yàn)），如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120MΩ，則應(yīng)對(duì)變壓器線圈進(jìn)行處理（外委完成）；清掃變壓器外殼，變壓器漏油時(shí)應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊；3 、擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過(guò)熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；4 、變壓器油位處于指示器下限時(shí)，應(yīng)補(bǔ)同型號(hào)絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；5 、檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換地線。 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。 巡視內(nèi)容：1 、變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運(yùn)行是否超溫（85℃）；2 、有無(wú)異常響聲或氣味； 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；4 、單相、三相電壓是否在額定值的177。 變配電房拉、合閘時(shí)，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。注水清洗消毒工作完成，為確保用戶的正常用水，必須在用戶使用水前3個(gè)小時(shí)使水達(dá)到標(biāo)定的水位高度。 適用范圍適用于小區(qū)二次供水的管理。 機(jī)電主管，進(jìn)行季度節(jié)電節(jié)水技術(shù)培訓(xùn)，禁止長(zhǎng)明燈長(zhǎng)流水浪費(fèi)資源。做好各種檢查記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。 交接班后所發(fā)生的問(wèn)題由接班人負(fù)責(zé)。 職責(zé) 機(jī)電主管負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控。 有下列情況之一不能交接班 上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，值班室、設(shè)備間不清潔。 申報(bào)用水、用電、居民/商業(yè)指標(biāo)，了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供水電移交資料。 盜竊水電數(shù)量較大，不接受處罰的沒(méi)收其供水供電設(shè)施，并立即停止水電供應(yīng)。 程序要點(diǎn) 水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃管理處的二次供水水池（箱）必須保證每年清洗2次，維修部長(zhǎng)在每次清洗水池前，將清洗計(jì)劃報(bào)告給主任。如“監(jiān)測(cè)報(bào)告”結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)由管理處主任安排最近一個(gè)雙休日，重新清洗和消毒水池（箱），必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門(mén)派人監(jiān)督全過(guò)程，直至監(jiān)測(cè)合格為止。用試電筆確認(rèn)輸出回路已送電，送電完成 在配電變壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下： 拉開(kāi)高、低壓兩側(cè)電源；2 、驗(yàn)電，確認(rèn)無(wú)電； 兩側(cè)分別掛三相短路接地線；a）拉開(kāi)高、低壓兩側(cè)電源；做安全圍攔，掛上：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于高、低壓開(kāi)關(guān)處。發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救： 拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)、拔去插頭或熔斷器；2 、用干燥的木棒、竹竿移開(kāi)電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；3 、用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源； 防止觸電者在斷電后跌倒；5 、如果觸電者尚未失去知覺(jué)，則必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化；6 、如果觸電者已失去知覺(jué)，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院；7 、如果觸電者的呼吸、脈博及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。 適用范回適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。 熔斷器維修保養(yǎng)： 新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；2 、 檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。 檢查電池液液位是否在極板面上15MM左右，不夠加蒸餾水至上述位置。4．0 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控 維修工應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行并每隔1小時(shí)進(jìn)行一次記錄。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。 《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：1 、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；2 、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；3 、預(yù)計(jì)費(fèi)用；4 、備品、備件計(jì)劃。對(duì)于突發(fā)性的柴油發(fā)電機(jī)故障，先經(jīng)機(jī)電維修班主管口頭批準(zhǔn)后，先組織解決而后寫(xiě)出《 事故報(bào)告》并上報(bào)公司。4．3．3 全部關(guān)機(jī)后，嚴(yán)禁將總電源開(kāi)關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機(jī)繼續(xù)預(yù)熱以便下次啟動(dòng)。4．2．3 中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。3．2 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)組織制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。4．4．8 清潔整個(gè)冷卻塔外表。4．7．4 清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。4．11．2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。 制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：需考慮的問(wèn)題給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 交流接觸器維修保養(yǎng)： 除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； 除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； 潔鐵芯上的油污及臟物； 查復(fù)位調(diào)簧情況； 緊所有緊固件。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 浮球閥維修保養(yǎng)：檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)較直；檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。 檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核，《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：，否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧焊罩內(nèi)的炭化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；清除觸頭表面上的小金屬顆粒，（不要修銼）。4．6．1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)；清潔蒸發(fā)器散熱片；清潔接水盤(pán)。4．4．2 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。4．4．2 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表上簽名。4．1．3 視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決，處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給機(jī)電維修班主管，請(qǐng)求支援解決。4．2 開(kāi)機(jī)4．2．1 啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)機(jī)4．2．2 啟動(dòng)冷卻塔水泵。 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)應(yīng)進(jìn)行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。 適用范國(guó)適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等