【正文】 檢查保護漆是否完好，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。 液位控制器維修保養(yǎng)：檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；緊固所有螺母。 遠傳壓力表維修保養(yǎng)：檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；查信號線接頭處是否有腐蝕，如腐蝕嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。 檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換。 控制柜維修保養(yǎng)。 水泵維修保養(yǎng)： 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承； 水泵軸如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。 小區(qū)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、 以及控制柜內(nèi)變頻器、變頻器中央處理器的維修保養(yǎng)由專業(yè)人員，其佘維修保養(yǎng)由水電工負責(zé)。 每年的12月15日之前，由機電維修班主管水電工一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。` 機電維修班主管負責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向有關(guān)營業(yè)部門作出解釋。4．11．4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 6/7檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適量調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 5/74．10．1 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維護保養(yǎng)：對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換；送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應(yīng)拆換；檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。4．8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層以破損，如是則應(yīng)重新做保溫層。4．7．3 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）。4．6．2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：配置10﹪的鹽酸溶液（每1㎏）；拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水發(fā)蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時也可用酸汞循環(huán)清洗，（清洗時間為12小時）；酸洗完后用1％的ＮａＯＨ溶液或5％Ｎａ2ＣＯ3溶液清洗15分鐘，再用清水沖洗三次以上；完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外圍維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊以老化則應(yīng)更換）。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 3/74．5．6 擰緊所有緊固件。4．5．2 檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常磨擦相聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承，4．5．3 ，否則應(yīng)整修處理。4．4．7 擰緊所有緊固件。4．4．3 檢查皮帶是否開列或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應(yīng)整修。4．3 制冷技工負責(zé)中央空調(diào)的日常維護保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。4．0 程序要點4．1 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定4．1．1 每年年初由機電維修班主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。3．0 職責(zé)3．1 主管經(jīng)理負責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。4．4．3 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：上一班運行情況未交代清楚；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB11 中央空調(diào)運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 4/4記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；中央空調(diào)機房不干凈；接班人員未到崗；事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。4．3．5 中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠、門窗開啟靈活。4．3．2 中央空調(diào)機房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險品。4．2．2 中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置：視進水情況關(guān)掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關(guān)；堵住漏水源；如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修班主管，同時盡力阻滯進水；漏水堵住后，應(yīng)立即排水；排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB11 中央空調(diào)運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 3/4確認(rèn)濕水已清除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。整改時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。4．0 程序要點4．1 巡視監(jiān)控4．1．1 當(dāng)值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視部位包括：中央空調(diào)主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。2．0 適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運行管理。4．3．2 過5—10分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風(fēng)機。4．2．3 啟動冷凍泵。10%范圍以內(nèi)。2．0 適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的中央空調(diào)設(shè)備的操作。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電維修班主管盡快補充至計劃中。 充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次：1 、清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油； 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的l／2則應(yīng)及時更換；3 、檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請外委維修。2 內(nèi)部除垢：a 、把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口；b、 向散熱器中倒人45。 空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次：1 、 空氣濾清器顯示器： 當(dāng)顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應(yīng)立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù)位；2 、 空氣濾清器： a、 松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯； 濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴咀不可太接近濾芯； c 、 如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風(fēng)筒吹干（注意不能過熱）； d 、 清洗完畢，應(yīng)進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔，此時則應(yīng)更換同型號的濾芯； e 、 如果沒有光點出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時則應(yīng)小心安裝好空氣濾清 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次： 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；2 、檢查電池液位是否在極板上15MM左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB09 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 3/43 、檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃油。 制定《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則：1 、柴油發(fā)電機使用的頻度；2 、柴油發(fā)電機的運行狀況（故障隱患）；3 、合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 職責(zé) 主管經(jīng)理負責(zé)審核《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃執(zhí)行情況。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班： 上一班運行情況未交代清楚； 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； 機房不干凈； 接班人未到崗； 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負責(zé)繼續(xù)處理，接班人助進行。 機房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險物品。 維修工應(yīng)按時開關(guān)柴油發(fā)電機。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用。 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，維修工應(yīng)及時采取措施予以解決。3．2 維修工具體負責(zé)柴油發(fā)電機運行管理。 來“市電”，雙電源轉(zhuǎn)換柜立即自動切換成“市電”，柴油發(fā)電機在空載情況下運行3分鐘自動停機。 自動啟動控制屏柴油發(fā)電機啟動、停機操作 手動啟動： 確保控制屏上各按鈕已經(jīng)復(fù)位，把控制鈕旋到“RUN”（運轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)電機啟動；油發(fā)電機是冷的應(yīng)把預(yù)熱器按鈕按下15秒鐘，在不放松預(yù)熱器按鈕的同時，接著把控制鈕旋到“RUN”（運轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)電機啟動；油發(fā)電機正常情況下，一次自動啟動著車或最多三次自動啟動著車，如果柴油發(fā)電機三次都不能啟動著車，控制屏面板上的故障指示燈會亮，此時應(yīng)查明原因并排除故障后才能再啟動；啟動著車后，應(yīng)檢查有無異常噪音或震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無顯示，在開機10~15秒內(nèi)，油壓達到正常范圍（35~60P、I），如果有不正常情況則應(yīng)做出相應(yīng)整改，待一切正常后合上柴油發(fā)電機總空氣開頭開始供電。 鑰匙啟動控制屏柴油發(fā)電機啟動、停機操作 啟動：1 、 把鑰匙從“0”位經(jīng)過“1”位轉(zhuǎn)到“預(yù)熱”位，在預(yù)熱位等7秒鐘使空氣預(yù)熱，然后繼續(xù)把鑰匙放松，鑰匙回復(fù)到“l(fā)”位；2 、 鑰匙在啟動位置停留的時間最長不要超過5－7秒，如果在上述時間內(nèi)柴油發(fā)電機不能啟動，則應(yīng)把鑰匙立即回復(fù)到“0”位。 檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，不夠加清水至上述位置。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的操作。 二次回路維修保養(yǎng)： 號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管； 接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 4/5 自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)： 用500V搖表測表絕緣電阻，應(yīng)不低于0．5 MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理； 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。 刀開關(guān)維修保養(yǎng)：1 、 檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊；2 、 檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油；3 、 檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調(diào)整或整修處理；4 、 用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ，則應(yīng)進行烘干處理，烘干達不到要求的則應(yīng)更換。 外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進行一次清潔、保養(yǎng)： 1 、測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值降30%~5時，應(yīng)作絕緣油試驗（對外委托試驗），如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120MΩ，則應(yīng)對變壓器線圈進行處理（外委完成）；清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊；3 、擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好；4 、變壓器油位處于指示器下限時，應(yīng)補同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；5 、檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。 《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：1 、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；2 、備品、備件計劃； 具體實施維修保養(yǎng)的時間；深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 2/5 預(yù)計費用。 值班電工負責(zé)對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)。 記錄表格 《變壓器配電柜運行記錄》TJROP0701深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程版 號： A修改號： 0頁 碼： 1/5 目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項性能良好。 機房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。 供配電室管理 非值班人員不準(zhǔn)進人機房，若需要進人，須經(jīng)機電維修班主管，并在值班人員陪同下，方可進人機房。 變配電房發(fā)生火災(zāi)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。