【導讀】評估組對該項目進行了全面評估。5日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：。質(zhì)，資質(zhì)證書編號：浙房開1385號。合辦公室、財務(wù)部、企劃部、營銷部和工程部五個科室。門公寓、華龍·玫瑰城、華龍·新城花園、華龍·景泰嘉園、華龍·時代。完成投資額億元，開發(fā)建筑面積萬平方米，已竣工項目銷。華龍·時代廣場項目建筑面積萬平方米，正在銷售中。業(yè)協(xié)會選舉為“副會長”單位。有限公司無銀行借款，無對外擔保，無不良信貸信息，無訴訟事項。截止20xx年12月31日，公司總資產(chǎn)，負債，所有者權(quán)益為。大道，交通方便，外部配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件基本具備。米；其中一期建設(shè)用地面積為平方米，建筑面積為78407平方米。項目計劃于20xx年8月竣工。性，地理位置好，價格適中，定位較為準確，預計可按計劃完成銷售。進度的管理，確保總投資不超過預計水平，保證項目順利實施。要時聘請相關(guān)中介機構(gòu)對在建工程的價值進行評估，以控制貸款風險。開發(fā)有限公司發(fā)放貸款的時間與金額。

　　

【正文】 和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外 “熱錢 ”沖擊我國市場。 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 22 近 年以來建設(shè)部、發(fā)改委、稅 務(wù)總局、國土資源部相繼發(fā)布了一系列政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場 ， 對目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響。 因此，銀行應一方面密切關(guān)注房地產(chǎn)最新政策對本項目的影響；另一方面應加強對業(yè)主的貸后管理。 總投資變動方面 從前面的敏感性分析中可知，總投資對凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期都較敏感，項目各項財務(wù)指標對總投資的敏感性較強。目前項目正進行部分基礎(chǔ)施工，后期工程的投入尚存在一定的不確定性，因此必須加強項目投資進度的管理，確?？偼顿Y不超過預計水平，保證項目順利實施。 建筑條件方面 項目報建手續(xù)齊全，勘 察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)均能滿足項目的要求。區(qū)域內(nèi)外建設(shè)條件較好，各種配套設(shè)施齊全，交通便捷，水、電、氣等均接市政管網(wǎng)。 第六章 擔保分析 根據(jù) 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提供的貸款擔保方案，貸款企業(yè)擬用 “ 華龍陽光星城 ” 一期工程 （土地使用權(quán) 33136 平方米）進行抵押。 項目用地 項目用地位于 玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部 BXE0310303 地塊 ， 是一個完整的方形地塊。 抵押物手續(xù)的合法性 貸款企業(yè)抵押貸款方案已經(jīng)公司股東會通過。 擬抵押的項目用地已取得相關(guān)的《中華人民共和國土地使用證》，項目工程的 各項建設(shè)手續(xù)齊全。 華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 23 抵押物的足值性 項目 地塊處于玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)商務(wù)中心區(qū)，周邊相鄰城市主干道有漩港路、金海大道、銀湖大道， 交通方便 ；該區(qū)域內(nèi)富有商業(yè)開發(fā)價值，并且 土地面積大，形狀規(guī)則，因此 ， 其價值比公司取得成本有較大幅度的提高。 本項目擬抵押物目前未經(jīng)合法的估價機構(gòu)對其價值進行評估（土地使用權(quán)部分的價值僅為初步估值）。 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承諾，將按照銀行信貸規(guī)定在銀行發(fā)放貸款前聘請有資質(zhì)的估價機構(gòu)對抵押物的價值進行評估，完善抵押手續(xù)。 抵押物變現(xiàn)能力 以在建工程（含土地使用權(quán)）作抵押 物（目前未取得預售許可證），由于存在購房戶、建筑商等優(yōu)先受償人，資產(chǎn)處置時涉及多個權(quán)利主體，抵押物和處置的難度較大，變現(xiàn)能力相對較差。 綜上所述，銀行在發(fā)放貸款前，應督促業(yè)主聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)對抵押物進行價值評估，根據(jù)估價結(jié)果在綜合考慮其他因素后，確定貸款額度與放款進度，并辦理抵押登記手續(xù)，確定抵押物的足值性與合法性。 貸款發(fā)放后，應對項目的銷售情況和合作專戶進行實時監(jiān)控，注意按揭貸款與開發(fā)款的總額控制，當按揭貸款注入時，應等額或等比例退出開發(fā)貸款，以確保抵押值足值，防范貸款風險。 第七章 結(jié)論與建議 本項目的 開發(fā)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策與 玉環(huán)縣 的城市總體規(guī)劃及 玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃 ， 臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 具有 二級 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) ，主體資格合法，公司組織機構(gòu)健全，管理層有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，職工素質(zhì)較高。 該項目的各種報批手續(xù)齊全，項目資本金到 位 ，項目各項財務(wù)經(jīng)濟指標可以接受，有較強的借款償還能力，抵押物預估足值（需按項目進度放華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 24 款，且項目市場定位明確，市場前景較好。 但該項目存在以下值得關(guān)注的問題： 抵押物尚未經(jīng)合法的評估機構(gòu)對其價值進行評估； 采取按工程進度放款的方式（即目前抵押物不足以對全部貸款提供擔保）發(fā)放貸款，銀行需隨時對工程情況高度關(guān)注，以保證抵押物足值； 因此，銀行應針對以上幾方面的問題采取相應的措施，采取按進度發(fā)放貸款時應高度關(guān)注項目的進度，并在必要時聘請相關(guān)中介機構(gòu)對在建工程的價值進行評估，以控制貸款風險。 綜合以上分析，本項目在經(jīng)濟上是可行的，市場定位明確，在做好風險防范措施前提下，綜合考慮以上各方面因素后，確定向 臺 州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā)放貸款的時間與金額。華龍陽光星城一期工程 資金貸款申請報告 目 錄 第一章 申報單位及項目概況 ............................................. 1 借款人評價 ........................................................ 1 項目評價 .......................................................... 2 籌資 .............................................................. 3 投資情況 .......................................................... 3 財務(wù)評估 .......................................................... 3 不確定性分析 ...................................................... 3 風險防范 .......................................................... 4 項目擔保風險 ...................................................... 5 結(jié)論 .............................................................. 5 第二章 市場分析 ....................................................... 5 玉環(huán)縣社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 ............................................ 5 房地產(chǎn)市場“發(fā)展態(tài)勢 .............................................. 6 玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場 .................................................. 7 項目市場前景分析 ................................................. 12 第三章 投資估算和籌資評價 ............................................ 17 估算范圍 ......................................................... 17 項目投資構(gòu)成 ..................................................... 17 資金籌措 ......................................................... 17 投資情況分析 ..................................................... 17 資金投入計劃 ..................................................... 18 第四章 財務(wù)評價與效益分析 ............................................ 18 項目財務(wù)效益預測 ................................................. 18 清償能力分析 ..................................................... 19 不確定性分析 ..................................................... 19 第五章 銀行效益與風險防范 ............................................ 20 銀行效益 ......................................................... 20 風險防范 ......................................................... 20 第六章 擔保分析 ...................................................... 22 項目用地 ......................................................... 22 抵押物手續(xù)的合法性 ............................................... 22 抵押物的足值性 ................................................... 23 抵押物變現(xiàn)能力 ................................................... 23 第七章 結(jié)論與建議 .................................................... 23