【正文】 結(jié)并將客戶(hù)的意見(jiàn)及建議及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)反映。（5） 正確處理好個(gè)人利益與公司利益的關(guān)系。密切配合同事的工作。（6） 保質(zhì)、保量、及時(shí)完成公司交給的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。（7） 積極配合財(cái)務(wù)搞好客戶(hù)的按揭辦理及資金回籠工作。E．保安的職責(zé)F．出納的職責(zé)G. 保潔員職責(zé). 公司基本規(guī)定. 銷(xiāo)售員工作細(xì)則（1） 上班時(shí)間為 9：00——18：00，中午 12：00——13：00 為午餐時(shí)間。晚上值班時(shí)間暫定為 18：00——19：00；中午值班時(shí)間為 12：00——13：00 每天各組安排一人輪流值班。值班時(shí)間所來(lái)客戶(hù)依舊輪班接待（2） 每天嚴(yán)格按輪次接待客戶(hù)，因事錯(cuò)過(guò)一概不補(bǔ)接客戶(hù)。（3） 凡進(jìn)入售樓處詢(xún)問(wèn)房子的客戶(hù)，都算輪次?？蛻?hù)是否有誠(chéng)意，銷(xiāo)售員都必須認(rèn)真接待，不得敷衍了事。（4） 在接待客戶(hù)過(guò)程中，銷(xiāo)售員不得夸大其詞，應(yīng)嚴(yán)格按照統(tǒng)一口徑和指標(biāo)來(lái)回答客戶(hù)。（5） 每位銷(xiāo)售員都應(yīng)主動(dòng)、熱情地接聽(tīng)電話(huà)。（6） 電話(huà)客戶(hù)原則上還是按輪次接待。但如果客戶(hù)指名道姓，則視為該銷(xiāo)售員的老客戶(hù)，但一銷(xiāo)售員不能同時(shí)接待兩波客戶(hù)（先接新客戶(hù)，老客戶(hù)后來(lái)除外） 。（7） 老客戶(hù)原則上由原銷(xiāo)售員接待。如該銷(xiāo)售員不在場(chǎng)，其它人員應(yīng)主動(dòng)、熱情接待。16 / 55（8） 如接待較長(zhǎng)時(shí)間后原銷(xiāo)售員才認(rèn)出是自己的客戶(hù)，則視為新客戶(hù)。（9） 老客戶(hù)不算輪次。（10） 如出現(xiàn)一個(gè)客戶(hù)多個(gè)銷(xiāo)售員交叉接待過(guò)，則銷(xiāo)售員間互相協(xié)商，如協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)造成不好影響，則業(yè)績(jī)收交營(yíng)銷(xiāo)部。（11） 每個(gè)組每天保證 56 人上班，其中一人值班。每位銷(xiāo)售員一星期可休息 1 天。（12） 接待客戶(hù)須認(rèn)真、細(xì)致、耐心，不得與客戶(hù)發(fā)生爭(zhēng)吵，如遇客戶(hù)投訴，投訴一次扣傭金 200 元，投訴三次以上，公司將做除名處理。（13） 銷(xiāo)售員不得在售樓處代賣(mài)其它公司的房屋。（14） 合同條款需熟練，解釋準(zhǔn)確，簽訂合同不得涂改、有誤。交秘書(shū)及出納審核后，確保無(wú)誤再交公司存檔。（15） 銷(xiāo)售人員無(wú)權(quán)收取定金，每分錢(qián)需上交公司財(cái)務(wù)（下班時(shí)間除外） 。（16） 銷(xiāo)售部每周一次例會(huì)，時(shí)間暫定為每周三下午 6：00 點(diǎn)開(kāi)始，以便對(duì)工作中遇到的問(wèn)題及銷(xiāo)售中的體會(huì)作一次交流?？偨Y(jié)一周銷(xiāo)售情況，作好下一周工作的安排。（17） 每月銷(xiāo)售第一名設(shè)特別獎(jiǎng) 300～500 元，連續(xù) 3 個(gè)月業(yè)績(jī)最低則自動(dòng)解聘。、簽約流程17 / 554. 項(xiàng)目介紹. 成都市發(fā)展規(guī)劃為加快城市化進(jìn)程，成都市將拆銷(xiāo)郫縣、新都縣、溫江縣和雙流縣，而改設(shè)市轄區(qū)。11 月23 日，成都市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。國(guó)務(wù)院去年 6 月批準(zhǔn)成都市（1995—2020 年）城市總體規(guī)劃方案中，市區(qū)規(guī)劃面積為 3260 平方公里，覆蓋 7區(qū)四縣，而目前成都市市轄區(qū)總面積僅為 422 平方公里。據(jù)悉，根據(jù)國(guó)家民政部對(duì)行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實(shí)際情況，有關(guān)部門(mén)提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)的規(guī)劃。首先，拆銷(xiāo)郫縣，設(shè)置蜀都區(qū)（暫名） ；拆銷(xiāo)溫江縣，設(shè)置柳城區(qū)（暫名） ；拆銷(xiāo)新都縣，設(shè)置桂湖區(qū)（暫名） ，2022 年底啟動(dòng)有關(guān)文字材料準(zhǔn)備工作，2022年上半年上報(bào)省政府審核并報(bào)國(guó)務(wù)院審批。第二步拆銷(xiāo)雙流縣，將雙流縣一分為二，設(shè)置兩個(gè)行政區(qū)：北部地區(qū)以東升鎮(zhèn)為中心，設(shè)置東升區(qū)（暫名） ；南部地區(qū)以華陽(yáng)鎮(zhèn)為中心，設(shè)置華陽(yáng)區(qū)（暫名） 。2022 年啟動(dòng)有關(guān)文字材料和圖標(biāo)資料，2022 年上報(bào)省政府審核并報(bào)國(guó)務(wù)院審批。. 成都市房產(chǎn)發(fā)展基本情況及趨勢(shì). 相鄰房產(chǎn)公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況介紹、優(yōu)劣勢(shì)分析. 項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃內(nèi)容特點(diǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價(jià)格表、售樓細(xì)則等. 該項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)及各種主要市政設(shè)施及配套. 戶(hù)型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析. 物管簡(jiǎn)介. 綜述本項(xiàng)目性?xún)r(jià)比最優(yōu)18 / 555. 民用建筑的一般知識(shí)建筑物，通常又稱(chēng)“建筑” ，是指人們從事工作、生活和活動(dòng)用的房屋和場(chǎng)所，其中，主要是房屋。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在一定程度上反映出時(shí)代的政治經(jīng)濟(jì)背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。自從人類(lèi)能夠進(jìn)行創(chuàng)造性的生產(chǎn)勞動(dòng)以來(lái)，人們一直都在努力為自己創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活場(chǎng)所和空間，以滿(mǎn)足生存需要，并獲精神上的滿(mǎn)足。一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門(mén)窗、屋蓋等主要構(gòu)件組成。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類(lèi)：第一類(lèi)：承重構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。這類(lèi)構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上的各種荷載，所以也稱(chēng)之為“主體結(jié)構(gòu)” 。第二類(lèi)：圍護(hù)分隔構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門(mén)窗等。這類(lèi)構(gòu)件的主要作用是抵御大自然中各種不良因素對(duì)房屋內(nèi)部的干擾。以及采光、通風(fēng)、分隔房屋內(nèi)部空間等。第三類(lèi)：裝飾構(gòu)件。如吊頂，各種線條、門(mén)窗套等能滿(mǎn)足感觀需求的構(gòu)件。它能美化房屋建筑，彌補(bǔ)建筑物存在的缺陷。（1） 以住宅的層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分為：低層住宅（1—3 層） 、多層住宅（4—6 層） 、中高層住宅（7—9 層） 、高層住宅（10 層以上） 。（2） 以住宅的平面布局為標(biāo)準(zhǔn)可分為：點(diǎn)式（塔式、墩式） 、條式（板式）住宅。（3） 以住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺(tái)式住宅、躍復(fù)式住宅、錯(cuò)層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。（4） 以住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料為標(biāo)準(zhǔn)可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)住宅。（5） 以住宅的用途和功能為標(biāo)準(zhǔn)可分為：普通住宅、青老年住宅、別墅式住宅。. 結(jié)構(gòu)用材根據(jù)結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強(qiáng)，防水防滲性能好，但施工速度較漫。19 / 55. 結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基本類(lèi)型。一般多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑物的等級(jí)是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類(lèi)。高級(jí)居住建筑為甲等，中級(jí)居住建筑為乙等。根據(jù)耐久年限的不同可分為一級(jí)（100 年以上，重要建筑） ，二級(jí)（50~100 年，一般性建筑），三級(jí)（25~50 年，次要建筑） ，四級(jí)（15 年以下，臨時(shí)性建筑） 。一般住宅設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國(guó)家頒布法規(guī)性文件確定。設(shè)防烈度分成 1176。~12176。，6176。以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為 7176。設(shè)防地區(qū)，建筑物都應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來(lái)考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，還需報(bào)建委抗震辦審批。除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：（1） 上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應(yīng)。排水系統(tǒng)與防水問(wèn)題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問(wèn)題。（2） 配電系統(tǒng)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶(hù)配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開(kāi)關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。（3） 防盜系統(tǒng)。包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶(hù)防盜門(mén)。（4） 通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。（5） 燃?xì)庀到y(tǒng)。住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮：（1） 外墻：色彩及材質(zhì)。（2） 樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。20 / 55（3） 門(mén)窗：?jiǎn)卧T(mén)、進(jìn)戶(hù)門(mén)、內(nèi)門(mén)及外窗的尺寸、材料。（4） 衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺(tái)面和墻鏡位置及用材。（5） 廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。（6） 其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。按目前市場(chǎng)情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 100~400 元/M 2 屬低檔裝修，400~800 元/M 2 屬中檔裝修，800 元/M 2 以上屬中高檔和高檔裝修。（1） 區(qū)位條件；（2） 小區(qū)環(huán)境與視野；（3） 房屋朝向和面寬大?。唬?） 房屋布局（套型） 、面積和所居層次；（5） 結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；（6） 配套設(shè)施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位）及裝修標(biāo)準(zhǔn)；（7） 物業(yè)管理。21 / 556. 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及計(jì)量技術(shù)規(guī)范.《 商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》 （中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范 JJF1058—1998）摘要. 定義（1） 商品房銷(xiāo)售面積：商品房整幢出售，其銷(xiāo)售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除） 。商品房按“套”或“單元”出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)心者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。（2） 整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上（含 ）的永久性建筑。（3） 套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。（4） 套內(nèi)使用面積：指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計(jì)算。（5） 陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在小平面的投影面積。（6） 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。（7） 共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。（8） 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。（9） 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。. 商品房建筑面積計(jì)算指層高在 以上（含 ）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。. 計(jì)算全部建筑面積的范圍（1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計(jì)算。（2） 自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在 以上部位的上口外圍小平投影面積計(jì)算。（3） 穿過(guò)房屋信道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。門(mén)廳、大廳內(nèi)22 / 55的回廊部分，層高在 以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（4） 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計(jì)算。（5） 突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。（6） 封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。（8） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計(jì)算。（9） 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 （10） 凈高在 以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（11） 有柱雨蓬或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。（12） 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（13） 屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。（14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過(guò) 以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件） 。. 計(jì)算一半建筑面積的范圍（1） 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。（2） 獨(dú)立柱，單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。（3） 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積一半計(jì)算。（4） 無(wú)上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。. 不計(jì)算建筑面積的范圍（1） 層高在 以下的房屋，凈高在 以下的地下室和半地下室。（2） 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。（3） 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。（4） 無(wú)柱的雨蓬。（5） 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。（6） 騎樓、過(guò)街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。（7） 房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園、泳池。（8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。（9） 構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪，煙道，水塔，儲(chǔ)油（水）池、罐，地下人防干、支線等。23 / 55. 共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50096——1999. 術(shù)語(yǔ)（1） 地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/2（2） 半地下室(semibasement)：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò) 1/2 者。. 套內(nèi)使用面積計(jì)算（1） 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳） 、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。（2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與