住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬問(wèn)題探討-資料下載頁(yè)
2025-03-27 00:05本頁(yè)面
【正文】 定的缺失，產(chǎn)生不公平，不能徹底解決開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，可能會(huì)引發(fā)一些新型的案件和問(wèn)題，需要對(duì)開(kāi)發(fā)商的所屬權(quán)利作出更明晰的限制和解釋。 (1)堅(jiān)持我國(guó)《物權(quán)法》的價(jià)值取向，進(jìn)一步限制開(kāi)發(fā)商的所有權(quán)權(quán)利 要堅(jiān)持我國(guó)《物權(quán)法》和相關(guān)司法解釋“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的價(jià)值取向，平衡利益，徹底解決停車(chē)位歸屬這個(gè)“硬骨頭”，必須進(jìn)一步解釋?zhuān)拗崎_(kāi)發(fā)商的所有權(quán)權(quán)利，以預(yù)防問(wèn)題和不公的產(chǎn)生。筆者建議，可以從以下幾個(gè)角度來(lái)進(jìn)一步限制： ①限制開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格或出租價(jià)格，規(guī)制開(kāi)發(fā)商以不合理價(jià)格出售或出租給業(yè)主的行為，防止二次獲利產(chǎn)生不公的情況的發(fā)生。因此，可以規(guī)定由相關(guān)部門(mén)設(shè)定開(kāi)發(fā)商所有停車(chē)位的銷(xiāo)售和租賃價(jià)格的上限?！ 、诒仨氁?guī)定開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售證時(shí)向購(gòu)房人明確告知車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量、分配租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)或最高售價(jià)等情況，保證購(gòu)房人的信息知悉權(quán)利。 ?、垡?guī)定開(kāi)發(fā)商在按照配置比例把停車(chē)位處分給業(yè)主后，還應(yīng)當(dāng)保留一部分不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的停車(chē)位，或在小區(qū)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地預(yù)留可修建停車(chē)場(chǎng)的空間，以適應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展小區(qū)車(chē)位配置比例提高、增加“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”的停車(chē)位的需要?！ ?2)部分修改《物權(quán)法》第74條的內(nèi)容 限制停車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格上限在實(shí)際中操作不容易，因此筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)直接對(duì)《物權(quán)法》第74條作出修改，改變把規(guī)劃的停車(chē)位的所有權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)定，參考臺(tái)灣地區(qū)的歸屬分類(lèi)，分為三類(lèi)：法定共有、法定備用、自由專(zhuān)有三種停車(chē)位?！ 、俜ǘü灿型＼?chē)位，包括報(bào)建時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定的配置比例內(nèi)的停車(chē)位，分為“小公”和“大公”，歸業(yè)主共有，經(jīng)過(guò)公平的程序，可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)給小區(qū)個(gè)別業(yè)主。“小公”是指與整棟房屋主體結(jié)構(gòu)相連的底層架空、地下或半地下、屋頂平臺(tái)車(chē)位，由該棟大樓的全體業(yè)主共有：“大公”為小區(qū)全體業(yè)主共有，包括規(guī)劃配置比例內(nèi)除“小公”以外停車(chē)位和《物權(quán)法》第74條第3款所規(guī)定的“占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位”?！ 、诜ǘ▊溆猛＼?chē)位，用于適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高的需要，隨政府提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的停車(chē)位配置比例而轉(zhuǎn)變?yōu)榉ǘü灿械耐＼?chē)位，這部分停車(chē)位在轉(zhuǎn)變前屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有并由其管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)在持有管理期間，只能短期轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商在小區(qū)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地預(yù)留可修建停車(chē)場(chǎng)的空間，那么開(kāi)發(fā)企業(yè)可以不修建該類(lèi)車(chē)位。 ?、圩杂蓪?zhuān)有停車(chē)位。歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有并可自由處置的，但是必須在前兩種停車(chē)位按規(guī)定修建并交付了前兩種停車(chē)位所有權(quán)后，滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主需求后才可以建設(shè)并處分該類(lèi)停車(chē)位。 (3)引入地下空間所有權(quán)和利用權(quán)，完善空間所有權(quán)制度 人們逐漸認(rèn)識(shí)到，除了土地以上一定范圍的空間(地表或空中)，土地以下(地中)也屬于十分珍貴的資源。然而目前我國(guó)的空間所有權(quán)制度仍沒(méi)有完善，對(duì)地下空間的所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬仍沒(méi)有明確的規(guī)定。我國(guó)憲法規(guī)定，土地屬于國(guó)家和集體所有?！锻恋胤ā返?條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”。因此可以推出，無(wú)論是土地以上的空間還是以下的空間，其所有權(quán)和使用權(quán)都是屬于國(guó)家的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)單位通過(guò)土地出讓取得土地使用權(quán)用于修建商品房，應(yīng)當(dāng)視為取得了土地以上空間的使用權(quán)和為使用該權(quán)利而必須使用的地下空間的使用權(quán)，如取得為商品房打地基、修建規(guī)定指標(biāo)的人防工程等而使用部分地下空間的權(quán)利，其并未能完全獲得規(guī)劃小區(qū)所在范圍的地下空間的所有權(quán)和使用權(quán)。因?yàn)槿绻J(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)取得地下空間使用權(quán)，那么業(yè)主購(gòu)房、開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房給業(yè)主后，已經(jīng)取得土地使用權(quán)，那么同時(shí)也應(yīng)該取得地下空間的使用權(quán)。因此開(kāi)發(fā)企業(yè)如果利用地下空間修建停車(chē)位，修建成本沒(méi)有獨(dú)立核算，已經(jīng)攤?cè)胄^(qū)房屋的開(kāi)發(fā)成本，那么根據(jù)公平和等價(jià)有償原則，小區(qū)業(yè)主必然隨著房屋專(zhuān)有部分所有權(quán)而取得地下停車(chē)位的共有所有權(quán)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能證明其地下停車(chē)位的修建成本獨(dú)立核算沒(méi)有攤?cè)胄^(qū)房屋開(kāi)發(fā)成本，那么業(yè)主也只需要足額彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)企業(yè)的修建成本就可以取得地下車(chē)位的使用權(quán)了。 地上與地下空間所有權(quán)和使用權(quán)都是國(guó)家的資源，因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須分別通過(guò)對(duì)價(jià)才可以取得地上修建商品房、進(jìn)行交易和地下修建停車(chē)位、進(jìn)行交易的權(quán)利。而目前我國(guó)對(duì)地下空間使用權(quán)的主體、主體的權(quán)利范圍、責(zé)任和義務(wù)等內(nèi)容都沒(méi)有明確，因此對(duì)地下停車(chē)位的歸屬必然大有爭(zhēng)議。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)空間所有權(quán)制度特別是地下空間所有權(quán)制度進(jìn)行規(guī)定和完善，同時(shí)引入相關(guān)的地下空間所有權(quán)登記制度，是非常必要的。15 /
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