房屋征收估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容和注意點(diǎn)-資料下載頁(yè)
2025-03-23 08:26本頁(yè)面
【正文】 內(nèi)容完整，文字簡(jiǎn)潔。含幣種、單價(jià)、總價(jià)（大小寫(xiě)）。27附件(略)(略) 三、擬建安置房均價(jià)（比較法）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容與注意點(diǎn)序號(hào)序號(hào)名稱(chēng)基本內(nèi)容注意點(diǎn)1封面（或扉頁(yè)）(略)(略)2致估價(jià)委托人函(略)(略)3目錄(略)(略)4估價(jià)師聲明(略)(略)5估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）⑴擬建均價(jià)單元應(yīng)在估價(jià)委托人提供的資料（委托估價(jià)說(shuō)明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）的基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)人員對(duì)均值單元的設(shè)定表述其所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)類(lèi)型（測(cè)算過(guò)程先設(shè)定為出讓?zhuān)欠克幬恢茫ㄅR中心花園或臨小區(qū)邊的道路）、是否設(shè)置電梯等；設(shè)定均價(jià)單元住宅的所處樓層（自然層、住宅樓層）、朝向、位置、層高、面積、戶型、室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備（設(shè)置電梯、通溫泉）等。應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量、合法取得權(quán)屬證書(shū)、交付使用時(shí)間等做必要的假設(shè)。⑵均價(jià)單元設(shè)定中應(yīng)描述為均價(jià)單元，不是基準(zhǔn)單元；設(shè)定不具體，缺樓幢位置、樓層等。6估價(jià)委托人(略)(略)7房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)(略)8估價(jià)目的“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房?jī)r(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房的價(jià)值?！北硎鼍唧w、準(zhǔn)確。9估價(jià)對(duì)象(略)⑴財(cái)產(chǎn)范圍界定要明確（例如包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價(jià)的范圍）。⑵估價(jià)對(duì)象基本狀況要說(shuō)明擬建小區(qū)的規(guī)劃（技術(shù)、經(jīng)濟(jì)）指標(biāo)，權(quán)屬還應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目相關(guān)批建文件內(nèi)容。⑶建筑物基本狀況除了描述按設(shè)計(jì)建設(shè)后的狀況，還應(yīng)描述估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)及工程進(jìn)度情況。10價(jià)值時(shí)點(diǎn)(略)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被征收房屋的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。11價(jià)值類(lèi)型(略)(略)12估價(jià)原則(略)(略)13估價(jià)依據(jù)(略)估價(jià)委托人提供的擬用于安置的擬建項(xiàng)目的有關(guān)批建資料等。14估價(jià)方法本次估價(jià)采用比較法；比較法的定義(含公式)。⑴采用方法應(yīng)正確，方法名稱(chēng)或定義應(yīng)準(zhǔn)確。⑵估價(jià)方法中應(yīng)將期房修正公式寫(xiě)上。15估價(jià)結(jié)果(略)(略)16注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)(略)17實(shí)地查勘期(略)(略)18估價(jià)作業(yè)期(略)(略)19區(qū)位狀況描述與分析(略)⑴描述全面、翔實(shí)。⑵分析客觀、透徹（注意：描述的同時(shí)，要針對(duì)性地進(jìn)行合理分析）。⑶應(yīng)對(duì)設(shè)定均價(jià)單元所在層數(shù)、所處位置（東端頭或西端頭或中間單元）、朝向（南北通透）、樓幢位置等進(jìn)行描述與分析。20實(shí)物狀況描述與分析(略)⑴描述全面、翔實(shí)、到位（要針對(duì)性地進(jìn)行合理地分析）。⑵分析客觀、透徹。⑶應(yīng)對(duì)設(shè)定均價(jià)單元的實(shí)物狀況進(jìn)行描述與分析。⑷實(shí)物狀況描述不全面，應(yīng)先描述規(guī)劃條件情況，再描述價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況及實(shí)地查勘時(shí)工程形象進(jìn)度。21權(quán)益狀況描述與分析(略)⑴描述全面、翔實(shí)。⑵分析客觀、透徹（做必要分析）。22市場(chǎng)背景描述與分析(略)(略)23最高最佳利用分析(略)最高最佳利用分析應(yīng)說(shuō)明按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件開(kāi)發(fā)建設(shè)并如期交付使用作為最高最佳利用為前提。24估價(jià)方法適用性分析(略)(略)25估價(jià)測(cè)算過(guò)程⑴選擇可比實(shí)例選取的可比實(shí)例應(yīng)不少于四個(gè)；列示選取的可比實(shí)例的基本情況表（實(shí)地查勘情況與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補(bǔ)充說(shuō)明）。⑵可比實(shí)例描述與分析⑴可比實(shí)例描述與分析（同住宅區(qū)位補(bǔ)償價(jià)要求）。⑵內(nèi)容包括：區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等。⑶建立比較基礎(chǔ)⑴依據(jù)充分、合理。⑵參數(shù)有依據(jù)、交代。⑶測(cè)算要有過(guò)程。⑷可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較因素說(shuō)明表簡(jiǎn)潔、合理、必要分析列出區(qū)位狀況（細(xì)項(xiàng)）、實(shí)物狀況（細(xì)項(xiàng)）、權(quán)益狀況（細(xì)項(xiàng)）的比較因素說(shuō)明表。⑸各種因素修正與調(diào)整（同住宅區(qū)位補(bǔ)償價(jià)要求）⑴交易情況修正：理由充分、修正系數(shù)合理。⑵市場(chǎng)狀況調(diào)整：與市場(chǎng)狀況一致，取值客觀合理、理由充分。市場(chǎng)狀況調(diào)整中價(jià)格指數(shù)選用錯(cuò)誤，宜選用一手住房（新建）價(jià)格指數(shù)，不宜選用二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)。⑶區(qū)位狀況調(diào)整：客觀、充分，系數(shù)與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。⑷權(quán)益狀況調(diào)整：客觀、充分，系數(shù)與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。⑸實(shí)物狀況調(diào)整：客觀、充分，系數(shù)與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。⑹公式應(yīng)用與計(jì)算⑴公式正確、公式字母含義明確，符合規(guī)范規(guī)定，取值精度合理，計(jì)算正確。⑵注意風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值與假設(shè)條件的邏輯關(guān)系。⑶期房修正公式錯(cuò)誤，期房修正中租金支付方式假設(shè)錯(cuò)誤，按計(jì)算公式應(yīng)假設(shè)為凈收益每年年未支付。⑷列出公式及測(cè)算過(guò)程，包括：比較法的公式及期房調(diào)整到現(xiàn)房的公式（期房單價(jià)=現(xiàn)房單價(jià)預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償）。26估價(jià)結(jié)果確定(略)(略)27附件(略)(略)13
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