房屋征收估價報告基本內(nèi)容和注意點-資料下載頁
2025-03-23 08:26本頁面
【正文】 內(nèi)容完整，文字簡潔。含幣種、單價、總價（大小寫）。27附件(略)(略) 三、擬建安置房均價（比較法）房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容與注意點序號序號名稱基本內(nèi)容注意點1封面（或扉頁）(略)(略)2致估價委托人函(略)(略)3目錄(略)(略)4估價師聲明(略)(略)5估價假設(shè)和限制條件（略）⑴擬建均價單元應(yīng)在估價委托人提供的資料（委托估價說明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）的基礎(chǔ)上結(jié)合估價人員對均值單元的設(shè)定表述其所對應(yīng)的土地使用權(quán)類型（測算過程先設(shè)定為出讓）、樓房所處位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的道路）、是否設(shè)置電梯等；設(shè)定均價單元住宅的所處樓層（自然層、住宅樓層）、朝向、位置、層高、面積、戶型、室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備（設(shè)置電梯、通溫泉）等。應(yīng)對估價對象的質(zhì)量、合法取得權(quán)屬證書、交付使用時間等做必要的假設(shè)。⑵均價單元設(shè)定中應(yīng)描述為均價單元，不是基準(zhǔn)單元；設(shè)定不具體，缺樓幢位置、樓層等。6估價委托人(略)(略)7房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(略)(略)8估價目的“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房的價值?！北硎鼍唧w、準(zhǔn)確。9估價對象(略)⑴財產(chǎn)范圍界定要明確（例如包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價的范圍）。⑵估價對象基本狀況要說明擬建小區(qū)的規(guī)劃（技術(shù)、經(jīng)濟(jì)）指標(biāo)，權(quán)屬還應(yīng)說明項目相關(guān)批建文件內(nèi)容。⑶建筑物基本狀況除了描述按設(shè)計建設(shè)后的狀況，還應(yīng)描述估價對象在價值時點的現(xiàn)場及工程進(jìn)度情況。10價值時點(略)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價值評估價值時點應(yīng)與被征收房屋的價值時點一致。11價值類型(略)(略)12估價原則(略)(略)13估價依據(jù)(略)估價委托人提供的擬用于安置的擬建項目的有關(guān)批建資料等。14估價方法本次估價采用比較法；比較法的定義(含公式)。⑴采用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準(zhǔn)確。⑵估價方法中應(yīng)將期房修正公式寫上。15估價結(jié)果(略)(略)16注冊房地產(chǎn)估價師(略)(略)17實地查勘期(略)(略)18估價作業(yè)期(略)(略)19區(qū)位狀況描述與分析(略)⑴描述全面、翔實。⑵分析客觀、透徹（注意：描述的同時，要針對性地進(jìn)行合理分析）。⑶應(yīng)對設(shè)定均價單元所在層數(shù)、所處位置（東端頭或西端頭或中間單元）、朝向（南北通透）、樓幢位置等進(jìn)行描述與分析。20實物狀況描述與分析(略)⑴描述全面、翔實、到位（要針對性地進(jìn)行合理地分析）。⑵分析客觀、透徹。⑶應(yīng)對設(shè)定均價單元的實物狀況進(jìn)行描述與分析。⑷實物狀況描述不全面，應(yīng)先描述規(guī)劃條件情況，再描述價值時點的狀況及實地查勘時工程形象進(jìn)度。21權(quán)益狀況描述與分析(略)⑴描述全面、翔實。⑵分析客觀、透徹（做必要分析）。22市場背景描述與分析(略)(略)23最高最佳利用分析(略)最高最佳利用分析應(yīng)說明按規(guī)劃設(shè)計條件開發(fā)建設(shè)并如期交付使用作為最高最佳利用為前提。24估價方法適用性分析(略)(略)25估價測算過程⑴選擇可比實例選取的可比實例應(yīng)不少于四個；列示選取的可比實例的基本情況表（實地查勘情況與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補充說明）。⑵可比實例描述與分析⑴可比實例描述與分析（同住宅區(qū)位補償價要求）。⑵內(nèi)容包括：區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況等。⑶建立比較基礎(chǔ)⑴依據(jù)充分、合理。⑵參數(shù)有依據(jù)、交代。⑶測算要有過程。⑷可比實例與估價對象比較因素說明表簡潔、合理、必要分析列出區(qū)位狀況（細(xì)項）、實物狀況（細(xì)項）、權(quán)益狀況（細(xì)項）的比較因素說明表。⑸各種因素修正與調(diào)整（同住宅區(qū)位補償價要求）⑴交易情況修正：理由充分、修正系數(shù)合理。⑵市場狀況調(diào)整：與市場狀況一致，取值客觀合理、理由充分。市場狀況調(diào)整中價格指數(shù)選用錯誤，宜選用一手住房（新建）價格指數(shù)，不宜選用二手住房價格指數(shù)。⑶區(qū)位狀況調(diào)整：客觀、充分，系數(shù)與分析確定過程詳細(xì)、合理。⑷權(quán)益狀況調(diào)整：客觀、充分，系數(shù)與分析確定過程詳細(xì)、合理。⑸實物狀況調(diào)整：客觀、充分，系數(shù)與分析確定過程詳細(xì)、合理。⑹公式應(yīng)用與計算⑴公式正確、公式字母含義明確，符合規(guī)范規(guī)定，取值精度合理，計算正確。⑵注意風(fēng)險補償值與假設(shè)條件的邏輯關(guān)系。⑶期房修正公式錯誤，期房修正中租金支付方式假設(shè)錯誤，按計算公式應(yīng)假設(shè)為凈收益每年年未支付。⑷列出公式及測算過程，包括：比較法的公式及期房調(diào)整到現(xiàn)房的公式（期房單價=現(xiàn)房單價預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險補償）。26估價結(jié)果確定(略)(略)27附件(略)(略)13
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