【正文】 23122142355000286823880600003247244326000035772496060000500930533708693676237925586904上 04下 05上 05下 06上 06下 2022年稅 后 利 潤營 業(yè) 收 入結(jié) 算 面 積創(chuàng)建時間：2022/3/6 11:48:00 廣州項目發(fā)展部機(jī)密 第 28 頁 共 31 頁序號 2022年 04上 半 年 04下 半 年 05上 半 年 05下 半 年 06上 半 年 06下 半 年 2022年結(jié) 算 面 積 1 424738 0 63000 55000 60000 60000 60000 70869 55869營 業(yè) 收 入 2 173148 0 24129 21423 23880 24432 24960 30533 23792 銷 售 成 本 5 120338 0 17871 15602 17020 17020 17020 19987 15819項 目 利 潤 6 41244 0 4646 4390 5265 5780 6273 8506 6384期 間 費(fèi) 用 7 7379 700 961 939 984 934 934 1031 897稅 前 利 潤 8 33865 2986 3451 4281 4846 5339 7476 5486單 位 稅 前 利 潤 9 797 474 627 714 808 890 1055 982稅 后 利 潤 11 22689 0 2022 2312 2868 3247 3577 5009 3676單 位 毛 利 (元 /m2)12 738 798 877 963 1045 1200 1143單 位 凈 利 (元 /m2)13 項 目 合 計 利 潤 體 現(xiàn)二、 稅務(wù)分析稅 項 稅 率 % 依 據(jù) 預(yù) 計 稅 額 萬 元營 業(yè) 稅 金 及 附 加 % 173148 9835土 地 增 值 稅 % 173148 1731企 業(yè) 所 得 稅 33% 33865 11175合 計 22742 應(yīng)交營業(yè)稅金及附加為 9835 萬元； 企業(yè)所得稅按 33%計算，高達(dá) 11175 萬元； 土地增值稅按營業(yè)收入 1%繳交，則應(yīng)交 1731 萬元。三、 開工及銷售安排： 施工安排：本項目分 6 期開發(fā)，每期施工工期為 10 至 12 個月，至 2022 年 12 月全部竣工。04上 半 年 04下 半 年 05上 半 年 05下 半 年 06上 半 年 06下 半 年 合 計一 期 75,000 75,000 二 期 60,000 60,000 三 期 60,000 60,000 四 期 60,000 60,000 五 期 60,000 60,000 六 期 109,738 109,738 合 計 75000 60000 60000 60000 60000 109738 424738 銷售進(jìn)度安排：各期開工后 3 至 5 個月內(nèi)即能達(dá)到預(yù)售要求，計劃每期銷售周期約為 6—15 個月，在每期竣工時，該期可售至 80%，可及時體現(xiàn)利潤04上 半 年 04下 半 年 05上 半 年 05下 半 年 06上 半 年 06下 半 年 2022年 合 計多 層 住 宅 44,100 38,500 42,000 42,000 42,000 46,808 38,408 293817情 景 洋 房 18,900 16,500 18,000 18,000 18,000 20,061 16,461 125921商 業(yè) 4,000 1,000 5,000 合 計 63000 55000 60000 60000 60000 70869 55869 424738四、 現(xiàn)金流量 合作價款創(chuàng)建時間：2022/3/6 11:48:00 廣州項目發(fā)展部機(jī)密 第 29 頁 共 31 頁拍賣價款 11826 萬元在拍賣成交確認(rèn)后 610 個月內(nèi)支付。市政政配套等費(fèi)用 7884 萬元，在完成土地使用年限變更批準(zhǔn)后支付 15%計 1183 萬元，在市政配套交接備忘錄后支付 15%計 1183 萬元；余款于前筆款項支付后 2 年內(nèi)，按季等額支付。 啟動資金本項目前期需支付土地及合作價款 14269 萬元，支付工程款及費(fèi)用 5234 萬元，共需資金19503 萬元，再此之后即可有現(xiàn)金流入。本項目于 2022 年上半年可實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入總額 173148 萬元，流出 149466 萬元；現(xiàn)金凈流量 23683 萬元，資金成本 993 萬元，凈流量現(xiàn)值 10608 萬元。項 目 2022年 03上 半 年 03下 半 年 04上 半 年 04下 半 年 05上 半 年 05下 半 年 06上 半 年 06下 半 年 2022年 合 計現(xiàn) 金 流 入 23634 24377 24907 29976 26845 173148現(xiàn) 金 流 入 現(xiàn) 值 NPV 107489現(xiàn) 金 流 出 2865 4580 12057 19340 19580 18302 18563 20906 21679 11594 149466現(xiàn) 金 流 出 現(xiàn) 值 NPV 96881凈 現(xiàn) 金 流 量 2865 4580 12057 2376 2113 5332 5814 4001 8297 15251 23683累 計 凈 流 量 2865 7446 19502 17126 15013 9681 3867 135 8432 23683 23683啟 動 資 金 19503五、 盈虧平衡點分析 保本售價：3222 元/平方米。 即銷售凈收入等于投資額，計算公式為 S=C/(1T1)S=3007/(%)=3222 保本銷量：75942 平方米當(dāng)銷量達(dá)到 75942 平方米時，即可承擔(dān)項目的全部期間費(fèi)用,該部分面積占可售面積的%。保本銷量=期間費(fèi)用/{均價*（%）單位成本}= 7379*10000/（4077*）=75942 項目完全投資保本銷售率：% 計算公式如下：R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2]R= 3007/(**4077+3007*) 式中：C：表示單位投資額R：表示保本銷售率。 S:表示單位售價: T1：表示營業(yè)稅率: T2：表示所得稅率六、 敏感性分析 銷售均價變化的影響創(chuàng)建時間：2022/3/6 11:48:00 廣州項目發(fā)展部機(jī)密 第 30 頁 共 31 頁一 、 售 價 的 影 響 預(yù) 計 售 價 預(yù) 計 售 價 預(yù) 計 售 價 預(yù) 計 售 價 預(yù) 計 售 價敏 感 系 數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%）銷 售 均 價 (元 /m2) 4,077 3,873 3,669 4,280 4,484 營 業(yè) 收 入 173148 164,491 155,834 181,806 190,463 項 目 利 潤 41244 44153 35496 61468 70125 稅 后 利 潤 22689 24638 18838 36239 42040 單 位 凈 利 534 580 444 853 990 銷 售 毛 利 率 % % % % % % 銷 售 凈 利 率 % % % % % % 單位成本變化的影響二 、 成 本 的 影 響 估 算 成 本 估 算 成 本 估 算 成 本 估 算 成 本 估 算 成 本敏 感 系 數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%）單 位 開 發(fā) 成 本 (元 /m2) 2,833 2,692 2,550 2,975 3,117 開 發(fā) 總 成 本 120,338 114,321 108,304 126,355 132,372 項 目 利 潤 41,244 58,827 64,844 46,794 40,777 稅 后 利 潤 22,689 34470 38501 26407 22376 單 位 凈 利 534 812 906 622 527 銷 售 毛 利 率 % % % % % % 銷 售 凈 利 率 % % % % % %七、 投資分析結(jié)論當(dāng)均價下降 10%為 3669 元/平方米的較低點時，銷售凈利率為 12%，指標(biāo)符合要求。當(dāng)開發(fā)成本上升 10%，達(dá)到 3117 元/平方米時，本項目銷售凈利率指標(biāo)依然可達(dá)%，依然能達(dá)到要求；本項目有較大的利潤空間，項目稅后利潤為 億元，利潤相當(dāng)可觀，獲利能力穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強(qiáng)。建議該項目可行。第六部分 項目綜合評價優(yōu)勢：1. 項目用地生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，山、水、植被資源豐富，建設(shè)大型天然生態(tài)居住社區(qū)的理想之地；有著都市難覓的寧靜與安逸。2. 緊鄰人口密度最大、生活配套齊全、商業(yè)繁華的荔灣區(qū)，且與各新、老城區(qū)之間的交通通達(dá)性良好。3. 具有良好投資回報，啟動資金占用較少；4. 項目規(guī)模657畝，營造大型居住社區(qū)，可持續(xù)經(jīng)營； 5. 項目位于廣州、南海交界處，擴(kuò)大了客戶圈層，市場潛力極大。創(chuàng)建時間：2022/3/6 11:48:00 廣州項目發(fā)展部機(jī)密 第 31 頁 共 31 頁劣勢：1. 隨著新城市中軸線的建立，番禺和花都并入大廣州，地鐵二、三號線的修建等，似乎市場的注意力和機(jī)遇都給了城市的南部和東部。而對西部的關(guān)注一直較少；2. 廣州市民對西部（羅沖圍、同德圍）的傳統(tǒng)印象和認(rèn)識：工業(yè)區(qū)為主、市容較亂等，這種認(rèn)識對本項目銷售具有一定阻力。但實際情況是本項目在該片區(qū)以西4公里左右，且被珠江分隔開來，且增槎路改造、新建的金沙洲大橋等都大大改進(jìn)了環(huán)境與市容面貌。因此在項目操作中進(jìn)行引導(dǎo)非常重要。結(jié)論：我們認(rèn)為該地塊具有較好的環(huán)境優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展前景。建議本項目可行。特提請集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層審議決策。深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司二零零二年十一月