【正文】 45%146150 平層 88 16%160 平層 20 4%170 平層 20 4%合計(jì) 66170 平層 542 100%交屋標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu) 現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， EPS外墻保溫。公用部分外墻高級(jí)外墻磚，高級(jí)外墻涂料；保溫處理。住宅部分進(jìn)戶門 國(guó)產(chǎn)高級(jí)防盜門，小高層為子 母雙扇門，室內(nèi)預(yù)留洞口單元門可視對(duì)講， IC卡開門裝置，每戶設(shè)置一個(gè)報(bào)箱格。窗 鋁合金噴塑窗或高級(jí)塑鋼窗一樓入口大堂地面：花崗巖或高級(jí)地磚。 散熱器 高級(jí)散熱器電梯 合資品牌電梯（雙 回路供電） 采暖方式 分戶供暖，最終并入城市熱網(wǎng)給水 市政自來水管網(wǎng)供水，采用微 機(jī)變頻自動(dòng)控制排水 采用 UPVC消音排水管道及管 件配套設(shè)施交通配套 緊臨青年大街、文化路，直通機(jī)場(chǎng)高速與市區(qū)交通要道。公交線路：環(huán)路、 21 21 22 22 23 23 250、 27 506061 800等 20余條生活配套 醫(yī)療：陸軍總院、醫(yī)大二院、省醫(yī)院、市婦嬰醫(yī)院、電力醫(yī)院、市中醫(yī)院教育：盛華苑重點(diǎn)幼兒園、文萃路小學(xué)、沈陽二中、七中、八十二中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、東北大學(xué)、魯美、沈音、省藝校商務(wù)：五里河高尚生活核心圈、萬豪酒店、喜來登酒店休閑配套 購(gòu)物：家樂福超市、展覽館娛樂：凱旋門俱樂部、文體路美食街、歌仙俱樂部、展覽館酒吧一條街運(yùn)動(dòng)：五里河體育場(chǎng)、體育中心、夏宮智能化系統(tǒng)家庭報(bào)警 緊急呼叫按鈕一處，門磁防盜報(bào)警器；一層、頂層防盜報(bào)警窗磁贈(zèng)送， 25層窗磁預(yù)留?？梢晫?duì)講系統(tǒng) 每戶設(shè)一臺(tái)可視對(duì)講機(jī)，實(shí)現(xiàn)單元門可視對(duì)講，訪客、住戶、物業(yè)中心三方通話等功能。閉路監(jiān)控系統(tǒng) 園區(qū) 24小時(shí)全天候監(jiān)視園區(qū)周界防范 園區(qū)周界設(shè)紅外對(duì)射防越報(bào)警系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng) 監(jiān)督保安人員 24小時(shí)按路線、時(shí)間巡更停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 地下停車場(chǎng)設(shè)非接觸式刷卡出入管理系統(tǒng)電話通訊 每戶設(shè) 2條外線電話，客廳、主臥和主衛(wèi)生均設(shè)接口寬帶上網(wǎng) 每戶設(shè)一處寬帶網(wǎng)絡(luò)接口有線電視 每戶設(shè)有線電視接口兩處，客廳及主臥各一個(gè)遠(yuǎn)程抄表計(jì)量 水表、電表、煤氣表的自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表計(jì)費(fèi)（具備三表遠(yuǎn)傳功能）園區(qū)廣播 背景音樂、新聞通知給水系統(tǒng) 采用微機(jī)自動(dòng)控制，保證住戶上水壓力物業(yè)管理 電腦管理住戶資料及維修、報(bào)警等服務(wù)一卡通式管理 采用非接觸式刷卡方式，刷卡即可開單元門、出入停車場(chǎng)、交物業(yè)費(fèi)沈陽市中高檔住宅市場(chǎng)典型案例分析格林豪森 /成龍花園 /金色家園格林豪森98年啟動(dòng)，占地 ，建面 。五三廠，區(qū)位傳統(tǒng)印象差產(chǎn)品力：格林童話的意境， 1萬平中庭景觀，產(chǎn)品素質(zhì)高銷售均價(jià)： 4800 最高： 5200市場(chǎng)的認(rèn)知：區(qū)位 /價(jià)格 /產(chǎn)品力銜接不利導(dǎo)致大量客戶流失至紫金苑銷售周期： 5年現(xiàn)在人們的認(rèn)知：中高檔，好地段，好產(chǎn)品5年的銷售周期，以時(shí)間成本、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)換取開發(fā)商的最大利潤(rùn)成龍花園98年啟動(dòng)，占地 7萬，建面 21萬。黃河大街，黃金地段產(chǎn)品力：一般銷售起價(jià)： 3850市場(chǎng)的認(rèn)知：好區(qū)位 /價(jià)格低 /銷售火爆銷售周期： 3年現(xiàn)在人們的認(rèn)知：品質(zhì)中檔，好地段快速資金回籠，回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，好地段沒得到高回報(bào)金色家園02年啟動(dòng)，位于八王寺，區(qū)位傳統(tǒng)印象差產(chǎn)品力：產(chǎn)品細(xì)致，品味高，共享集團(tuán)在深圳等城市開發(fā)資源品牌力：萬科集團(tuán)推廣力：調(diào)性高，執(zhí)行到位銷售起價(jià)： 3800 均價(jià)： 4200市場(chǎng)的認(rèn)知：區(qū)位好 /產(chǎn)品形象好 /大品牌，性價(jià)比高在 “差 ”地段做精品，預(yù)收未來價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商時(shí)間成本、與最大化利潤(rùn)雙贏?中高檔市場(chǎng) 03年以來受中檔市場(chǎng)的影響，復(fù)蘇跡象明顯?；緮[脫了20222022年受慕、馬事件和股市低迷而導(dǎo)致的一片沉寂的局面，市場(chǎng)日漸活躍，尤以 04年第二季度明顯 。?兩個(gè)梯次的細(xì)分市場(chǎng)從項(xiàng)目所屬地域來說，沒有明顯差異，大多屬市區(qū)內(nèi)一級(jí)地段。?產(chǎn)品力及品牌力是第兩市場(chǎng) (4200)較第一市場(chǎng) (3500)的明顯優(yōu)勢(shì)。?部分項(xiàng)目在不同的銷售周期，從屬于不同的細(xì)分市場(chǎng)，第一銷售周期到第二銷售周期的過程也是項(xiàng)目從第一市場(chǎng)邁入第二市場(chǎng)的過程 ,也是項(xiàng)目隨工程進(jìn)度爭(zhēng)取最大利潤(rùn)的過程。沈陽市中高檔住宅市場(chǎng)分析主要結(jié)論成長(zhǎng)狀況較好的中高檔住宅項(xiàng)目的顯著特征：?依靠產(chǎn)業(yè)帶?擁有中高檔的消費(fèi)環(huán)境?周圍有公園綠地?非絕對(duì)意義的老區(qū)，而是新區(qū)?擁有密集發(fā)達(dá)的城市道路網(wǎng)絡(luò)本案與兩檔中高檔住宅優(yōu)劣勢(shì)分析4200－ 5500元／平米細(xì)分市場(chǎng)3500－ 4200元／平米細(xì)分市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：?市場(chǎng)需求的戶型與面積配比區(qū)間，定位準(zhǔn)確，找到了市場(chǎng)的供需關(guān)系比較好的面積區(qū)間。劣勢(shì)：?開發(fā)商無知名度、和品牌積累，降低了項(xiàng)目附加價(jià)值。?項(xiàng)目規(guī)模較小，限制了總體規(guī)劃的內(nèi)容與形式。同質(zhì)比較明顯，沒有獨(dú)特的規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格與優(yōu)勢(shì)，只有靠地理區(qū)位來爭(zhēng)取目標(biāo)客戶。?配套設(shè)施不完善，不能完全滿足目標(biāo)客戶的生活與消費(fèi)需求。?智能化配套系統(tǒng)較為簡(jiǎn)單，并且物業(yè)管理服務(wù)與質(zhì)量無突出之處。優(yōu)勢(shì)：?開發(fā)商有多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有品牌積累，市場(chǎng)口碑較好，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)。?項(xiàng)目占地規(guī)模大，產(chǎn)品力素質(zhì)高。?有成熟的營(yíng)銷意識(shí)，注重產(chǎn)品的各項(xiàng)配套設(shè)計(jì)與概念，給銷售帶去眾多的賣點(diǎn)與附加利益吸引。?物業(yè)管理意識(shí)強(qiáng)，得到市場(chǎng)充分認(rèn)知。劣勢(shì)：?由于項(xiàng)目綜合開發(fā)成本極高，因此就要靠提高容積率來獲取銷售利潤(rùn)，使得這一細(xì)分市場(chǎng)中的建筑形式以高層為主力供應(yīng)形式，加大了建筑密度。?價(jià)格在中高檔細(xì)分市場(chǎng)中不占優(yōu)勢(shì)。本案優(yōu)勢(shì)?有一定的營(yíng)銷意識(shí)，注重項(xiàng)目前期的市場(chǎng)研究、規(guī)劃與設(shè)計(jì)，最大程度降低產(chǎn)品力上的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。?所處地段周邊有成熟的生活與商業(yè)配套，并與和平區(qū)緊密相連，資源共享。本案劣勢(shì)?開發(fā)商知名度較低，認(rèn)知面小，無品牌積累。?項(xiàng)目占地規(guī)模較小，總體規(guī)劃受其限制。?整合資源的能力有限?運(yùn)作中高檔產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)不足市場(chǎng)機(jī)會(huì)?鐵西新區(qū)城市格局重新規(guī)劃，宗地區(qū)域充滿活力。?建設(shè)大路以北地塊土地放量，新的大型住宅片區(qū)悄然升起。?鐵西區(qū)商品住宅依舊停留在中檔或偏低水平，綜合水平與產(chǎn)品素質(zhì)沒有較大的跳躍。新的市場(chǎng)層級(jí)沒有被開發(fā)。?市政拆遷擴(kuò)大市場(chǎng)容量，金廊工程帶動(dòng)區(qū)域的投資增值潛力。?鐵西新區(qū)的改造，使土地資源巨增，未來三年區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量迅速膨脹，競(jìng)爭(zhēng)激烈。?由于區(qū)域內(nèi)土地資源豐富，未來供應(yīng)產(chǎn)品形式豐富，使競(jìng)爭(zhēng)白熱化。?目前已簽約土地規(guī)劃亮相有限，未來市場(chǎng)有一定的不可預(yù)測(cè)性。市場(chǎng)危脅本案歸屬中高檔住宅要素依托產(chǎn)業(yè)帶： 北二路汽車產(chǎn)業(yè)帶中高檔消費(fèi)環(huán)境： 近鄰鐵百商街 /太原街商圈公園綠地資源豐富： 鐵西廣場(chǎng)及街區(qū)綠地 /廣場(chǎng)區(qū)域發(fā)展格局剛剛打開，即將騰飛建設(shè)大路密集發(fā)達(dá)城市道路網(wǎng)絡(luò)本案將以中高檔住宅市場(chǎng)中的 第一檔 切入市場(chǎng)，為項(xiàng)目成長(zhǎng)留有空間。項(xiàng)目定位目標(biāo)人群需求分析目標(biāo)人群界定目標(biāo)人群確認(rèn)目標(biāo)人群需求分析結(jié)論目標(biāo)人群界定介于本案進(jìn)入沈陽市中高檔住宅市場(chǎng)，在市場(chǎng)研究過程中全面尋找該市場(chǎng)成交客戶的共性特征，并延尋共性特征，以界定此次消費(fèi)者研究的目標(biāo)人群選擇原則。目標(biāo)人群確認(rèn)26－ 35歲的青年人 ： 主要以高級(jí)白領(lǐng)職員與職業(yè)經(jīng)理人為主要目標(biāo)人群。有大專以上的文化程度，有對(duì)人、對(duì)事的客觀判斷與見解，是有思想、有主見、有鑒賞能力的一群人。他們大多單身，或自己一個(gè)獨(dú)居、或與父母同住，有著自己追求與理想，并為之努力奮斗著的年青一代。36－ 45歲的中青年人 ： 大多現(xiàn)為中、小企業(yè)的老總、法人代表或是政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的科級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo) 。手中有著較大的權(quán)力，每天率領(lǐng)著手下的精兵強(qiáng)將為生活更加美好與富有而忙碌著。這群人多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚，并有一小孩，三口之家的結(jié)構(gòu)比較普遍。他們會(huì)經(jīng)常有一些擺脫不開的應(yīng)酬，因此很注重與家人在一起的時(shí)間，更在意此時(shí)的生活質(zhì)量。同時(shí)，在他們的朋友之間，也會(huì)存在著相互攀比、證明自己實(shí)力的一面原因，不甘心比別人生活的差。他們是有相對(duì)穩(wěn)定或高額的經(jīng)濟(jì)收入是城市中的中產(chǎn)階級(jí)人群有個(gè)性，有判斷力，有鑒賞力。欣賞傳統(tǒng)，卻不守舊；講求品質(zhì)，卻不奢華；有較高的人生追求及較強(qiáng)的生活責(zé)任感。生活節(jié)奏快，懂得珍惜時(shí)光。他們健康、樂觀、積極、向上。 本次針對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的抽樣問卷訪問的樣本量為 500份， 其中有效樣本量為 400份 ，樣本人群滿足如下條件： 研究對(duì)象限制： 兩年內(nèi)有購(gòu)房需求的人群或已購(gòu)房； 月收入在 3000元以上或家庭月收入 5000 元以上 。研究對(duì)象范圍：w 以和平、沈河為主的中高檔寫字間的白領(lǐng)及職業(yè)經(jīng)理人；（和平大街、青年大街沿線為主的寫字樓：總統(tǒng)大廈、東宇大廈、華陽大廈、華新大廈 …… ）w 中小型私企業(yè)主（鐵西及和平）；w 鐵西廣場(chǎng)輻射 3公里范圍內(nèi)的事業(yè)單位科級(jí)以上干部； 政府、銀行、工商、稅務(wù)、政券、學(xué)校 …… ）受訪者人口特征描述 —— 樣本說明目標(biāo)人群需求分析結(jié)論o 目標(biāo)人群目前的生活環(huán)境一般或較好，對(duì)商品住宅的需求約一半人數(shù)屬二次自住需求，對(duì)車庫的需求比例高達(dá) 70%，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。o 對(duì)目前住房不滿意要素中，有半數(shù)以上人群已跳脫出滿足基本居住功能層面，對(duì)園區(qū)及住宅的品質(zhì)需求比重更大。o 在未來產(chǎn)品力需求方面，不好朝向、不好采光的產(chǎn)品接受度低，可以接受非傳統(tǒng)取暖方式，以地?zé)嵊葹槊黠@，有半數(shù)的人對(duì)商品住宅有裝修需求，充分體現(xiàn)目標(biāo)人群對(duì)住房品質(zhì)的需求上升到一個(gè)新臺(tái)階。o 重視智能化及物業(yè)管理，對(duì)園區(qū)配套的要求較高：游泳池、健身房、干洗店及超市的需求全部超過半數(shù)，目標(biāo)人群對(duì)健康、豐富的休閑生活需求強(qiáng)烈。o 對(duì)于購(gòu)房時(shí)的注重要素中對(duì)產(chǎn)品戶型、采暖、及物業(yè)管理的較高要求，不難看出在房地產(chǎn)市場(chǎng)歌舞升平的今天，目標(biāo)人群選房過程中，對(duì)于方便、個(gè)性、節(jié)能、舒適的思考是第一位的。o 對(duì)于住宅面積需求， 100119平二或三房產(chǎn)品為主力需求占 %， 120140平三房需求占 %， 8099平二房占 %，住宅的實(shí)力性、功能性更被目標(biāo)客戶所看好。o 大部分目標(biāo)客戶希望再購(gòu)房時(shí)將總價(jià)款控制在 40萬以內(nèi)，且購(gòu)房時(shí)的價(jià)格彈性在5萬左右。o 對(duì)于本案，有 1/3人群明確表示不能接受，其余 2/3均可以或一定考慮，且在沒有接受到其他信息的情況下，認(rèn)為價(jià)格在 30003500的比重最大。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位開發(fā)主題產(chǎn)品定位城市中產(chǎn)階級(jí)的首選 (舒適 )居所產(chǎn)品定位 消費(fèi)者市場(chǎng)產(chǎn)品中產(chǎn)階級(jí)。欣賞傳統(tǒng)，卻不守舊；講求品質(zhì)，卻不奢華；有較高的人生追求及較強(qiáng)的生活責(zé)任感，珍惜時(shí)光?；镜木幼⌒枨蠹词欠奖?、舒適、健康。中高檔住宅市場(chǎng)。良好的成長(zhǎng)空間，代表各案產(chǎn)品特征明析，產(chǎn)品的附加價(jià)值高。開發(fā)主題主 題在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的旨向產(chǎn)品建議及規(guī)劃階段產(chǎn)品利益體系整合階段傳播、銷售階段開發(fā)主題限制規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品產(chǎn)品概念與消費(fèi)者共識(shí)營(yíng)銷主題控制傳播調(diào)性協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷售主題貫穿項(xiàng)目始終遮風(fēng)避雨，為生存提供的空間成套的，注重住宅適用性的房子好的地點(diǎn)，社會(huì)公共資源的最便利利用優(yōu)美的居住環(huán)境，地價(jià)不再是唯一價(jià)格杠桿強(qiáng)調(diào)人生價(jià)值，講求生活的舒適度中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段回顧20世紀(jì) 70年代之前8090年代之間90年代初90年代后期21世紀(jì)都市生活人口數(shù)量大密度高互異性生活市郊化生活不便利私密、孤立生活氣息淡薄新 都市主義生活中國(guó)住宅產(chǎn)品發(fā)展階段回顧面積戶型綠化景觀物業(yè)配套細(xì)節(jié)規(guī)模發(fā)展整合資源以消費(fèi)者需求為成長(zhǎng)依據(jù)以市場(chǎng)變化為競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)繩內(nèi)向化：產(chǎn)品力外向化：主題新都市主義的主張低居住的成本 尤其是 “ 時(shí)間成本 ” 的節(jié)省、交通網(wǎng)絡(luò)的便利和公共設(shè)施配套的相對(duì)齊全。強(qiáng)調(diào)居住背景、個(gè)性化生活 強(qiáng)調(diào)生活的輕松便利、鄰里關(guān)系的和睦；倡導(dǎo)全力以赴地工作、盡情地享受娛樂的生活方式。傳統(tǒng)的價(jià)值觀念 多樣性、社區(qū)、人的尺度等，一直是人類都市理想的基礎(chǔ)，運(yùn)用 “ 以人為本 ” 的設(shè)計(jì)理念，力圖創(chuàng)造一種現(xiàn)代、美好的居住社區(qū)。并由此去喚起人類居住生活最基本的常識(shí) —— 生活是豐富多彩的，人是有自由地選擇生活的權(quán)利的。人與人相互依存與溝通，人與都市緊密相聯(lián)。 主題：來自于對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的洞察? 展示自己的生活個(gè)性? 節(jié)省時(shí)間成本，生活健康、便利? 要有歸屬感的生活? 反對(duì)華而不實(shí)的? 關(guān)注生態(tài)環(huán)境? 專業(yè)的管家式物業(yè)? 融洽的友鄰關(guān)系? 歷經(jīng)時(shí)間檢驗(yàn)的所有好的要素對(duì)產(chǎn)品力的敏感35—45 歲中青年群體25—35 歲青年群體我們的目標(biāo)人群透視有個(gè)性的房子高效率的生活有 生命力 的社區(qū)目標(biāo)客戶的新需求Not So Big House住房的 空間質(zhì)量 比 空間數(shù)量 更為重要? 重視第三維。? 不要怕 “太小 ”。? 關(guān)注視覺重量。? 給門窗洞口加上邊框。? 利用空間分層。? 選擇主題并進(jìn)行變化。舒適程度設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 面積大小新都市主義的住房觀點(diǎn)新都市主義的倡導(dǎo)精神社區(qū)設(shè)計(jì)必須將公共空間的重要性置于私人利益之