【正文】 以產(chǎn)權(quán)式大商鋪為主，便于控制銷售進(jìn)度和配比。部分樓層可以以小商鋪?zhàn)鳛檠a(bǔ)充。 ? 對于 6層以上物業(yè)，可考慮長期出租形式，以應(yīng)對銷售的不利狀況。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目營銷策略分析 —銷售模式 ? 新華路項(xiàng)目營銷對象為： ? 全國或國際著名品牌企業(yè)或中國區(qū)總代理，以珠寶配飾、中高檔服飾、運(yùn)動(dòng)用品、箱包、藝術(shù)品、收藏品等為主； ? 大中型餐飲連鎖品牌企業(yè)； ? 大中型連鎖品牌娛樂企業(yè)； ? 大中型連鎖美容品牌； ? 藝術(shù)品、收藏品經(jīng)營企業(yè)； ? 跨行業(yè)全國或國際消費(fèi)品品牌企業(yè)，如 IT業(yè)、手機(jī)業(yè)、汽車業(yè)等； ? 個(gè)性服飾、珠寶等產(chǎn)品經(jīng)營個(gè)體； ? 投資基金或個(gè)人投資者。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目營銷策略分析 —目標(biāo)客戶群 ? 新華路銷售渠道包括 : ? 全國性中高檔品牌展覽； ? 中高檔品牌企業(yè)的直接聯(lián)絡(luò)公關(guān)； ? 定向性接觸洽談； ? 廣告宣傳； ? 現(xiàn)場接待。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目營銷策略分析 —客戶渠道 ? 出其不意，大膽構(gòu)思，制造概念； ? 充分積累，集中推出，制造火爆； ? 穩(wěn)定理智，逐步入市，制造緊缺； ? 大牌先行，大項(xiàng)前提，制造熱點(diǎn)； ? 準(zhǔn)確定位，準(zhǔn)確招商，制造奇跡。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目執(zhí)行策略分析 —總體原則 ? 新華路項(xiàng)目的廣告?zhèn)鞑デ澜ㄗh如下： ? 香港商報(bào)； ? 航空雜志（國航、南航、東航）； ? 奢侈品類、時(shí)尚生活類雜志，如羅伯報(bào)告、MANGAZINE、時(shí)尚生活等； ? 京津城際火車列車刊物； ? 鳳凰周刊； ? 展會(huì)； ? 今晚報(bào)。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目執(zhí)行策略分析 —廣告?zhèn)鞑デ? ? 新華路項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)建議采取分客戶類別組合形式，根據(jù)不同客戶分為商業(yè)專家、投資專家和銷售接待員等崗位。 ? 銷售接待員負(fù)責(zé)客戶現(xiàn)場接待客戶，解答客戶基本的問題，安排將客戶轉(zhuǎn)給商業(yè)專家或投資專家。 ? 商業(yè)專家負(fù)責(zé)接待直接商業(yè)客戶，為商業(yè)客戶制定商業(yè)物業(yè)購買計(jì)劃和談判。 ? 投資專家負(fù)責(zé)接待投資性客戶，為投資客戶制定物業(yè)投資和出租計(jì)劃。 ? 如此分類，是為了制造人氣火爆的銷售氛圍。 ? 銷售團(tuán)隊(duì)不同崗位應(yīng)身著不同職業(yè)服裝，身處不同辦公區(qū)域。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目營銷策略分析 —銷售團(tuán)隊(duì)的組成 ? 銷售控制對于商業(yè)物業(yè)銷售異常重要，在新華路項(xiàng)目銷售中要采取以下原則： ? 先行對差異點(diǎn)進(jìn)行招商，力求先使物業(yè)具備商業(yè)獨(dú)特點(diǎn)； ? 大品牌銷售先行，以 24層先行銷售； ? 5層以上銷售逐步進(jìn)行； ? 最后針對 1層進(jìn)行銷售。 ? 在實(shí)際銷售中，要嚴(yán)格控制每一層面的銷售率，爭取目標(biāo)銷售樓層銷售率達(dá)到 70%后再啟動(dòng)其它樓層銷售。 ? 同時(shí)，所有樓層銷售要盡量時(shí)間連續(xù)，以爭取各樓層可同時(shí)營業(yè)。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目執(zhí)行策略分析 —銷售進(jìn)展控制 ? 除了項(xiàng)目示意性宣傳資料外，需準(zhǔn)備以下銷售資料： ? 濱江道商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析報(bào)告； ? 濱江道消費(fèi)趨勢報(bào)告； ? 濱江道商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值分析報(bào)告； ? 新華路項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營和管理計(jì)劃。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目執(zhí)行策略分析 —銷售資料 ? 為滿足與全國性或國際性品牌談判需要，新華路項(xiàng)目須組成大客戶談判小組，大客戶談判小組組成包括工程部、設(shè)計(jì)部、銷售部、商業(yè)管理部等相關(guān)人員。 ? 大客戶談判小組由銷售部牽頭，負(fù)責(zé)了解大客戶需求、為大客戶制定獨(dú)特的商業(yè)發(fā)展計(jì)劃、制定物業(yè)場所和設(shè)施計(jì)劃以及未來運(yùn)營計(jì)劃。 ? 大客戶談判小組由銷售總監(jiān)或副總直接負(fù)責(zé)。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目執(zhí)行策略分析 —大客戶談判 ? 建議新華路項(xiàng)目采取項(xiàng)目推介會(huì)形式集中向客戶推介銷售，以制造銷售人氣。 ? 項(xiàng)目推介會(huì)建議分別于香港、上海、北京、天津等地召開，其中天津本地主要面對投資者和小型商鋪購買群體。 ? 香港、上海、北京主要面對全國性或國際性品牌企業(yè)、大中型投資者和大中型商鋪購買者。 ? 推介會(huì)應(yīng)采取多媒體形式，現(xiàn)場設(shè)立洽談區(qū)域。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目執(zhí)行策略分析 —項(xiàng)目推介會(huì) ? 建議新華路項(xiàng)目考慮聘請專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。 ? 商業(yè)物業(yè)管理公司需要為經(jīng)營者提供的服務(wù)應(yīng)包括： ? 營業(yè)執(zhí)照的協(xié)助辦理； ? 投資客物業(yè)代為出租和管理； ? 代為發(fā)布招聘信息等。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 目執(zhí)行策略 目經(jīng)營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 新華路項(xiàng)目經(jīng)營分析 —商業(yè)運(yùn)營管理 ? 本策劃方案僅根據(jù)施明先生所托依據(jù)市場公開信息和經(jīng)驗(yàn)觀察而編寫，難免有失準(zhǔn)確和科學(xué)，望請見諒。 ? 考慮到商業(yè)物業(yè)的復(fù)雜性，必須針對新華路項(xiàng)目的建筑形態(tài)、內(nèi)部布局、商業(yè)設(shè)施等進(jìn)行充分考察分析，才能做有針對性的營銷提案。 ? 新華路項(xiàng)目的營銷提案所須時(shí)間周期至少為 1個(gè)月，定價(jià)建議采取先行試探再正式定價(jià)的模式。 ? 本提案認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式小商鋪市場趨于下行，但并不認(rèn)為沒有市場空間，如何決策需進(jìn)一步了解項(xiàng)目信息。 新華路項(xiàng)目經(jīng)營分析 —商業(yè)運(yùn)營管理