【正文】 艦店在招商條件上給予一定優(yōu)惠； ?主力店和旗艦店的位置需要預(yù)留； ?在功能劃分的選擇上要堅(jiān)持檔次相似的原則。 ? 從項(xiàng)目的定位、持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及良好形象的維護(hù)來看，無論是出租還是銷售都需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營(yíng)。 ? 怎樣實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營(yíng)，目前市場(chǎng)通常的模式是怎樣的？ 目前市場(chǎng)上常用的經(jīng)營(yíng)模式 自營(yíng) 發(fā)展商與經(jīng) 營(yíng)公司聯(lián)營(yíng) 委托經(jīng)營(yíng)公司 經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議 經(jīng)營(yíng)模式 特點(diǎn) 優(yōu)劣勢(shì) 其他 第一種方式 自營(yíng) 一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項(xiàng)壟斷性資源優(yōu)勢(shì)的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團(tuán)多元化發(fā)展業(yè)務(wù)范圍涵蓋零售業(yè)時(shí)也會(huì)會(huì)選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。 優(yōu)勢(shì)： 在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢(shì)較為明顯。長(zhǎng)期來看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。 劣勢(shì)： 在發(fā)展商面臨招租困難及不專業(yè)時(shí)采用，風(fēng)險(xiǎn)較大。 在自營(yíng)的前提下，發(fā)展商可以自購自銷，同時(shí)也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。 第二種方式 將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)開展商業(yè)營(yíng)運(yùn) 即與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無關(guān)。 通常在發(fā)展商沒有商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略、經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的狀況下采用。 優(yōu)勢(shì)： 風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定； 劣勢(shì)： 不能更好的實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司通常也采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和 分割等方式進(jìn)行管理。 第三種方式 發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司聯(lián)營(yíng) 即發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入掛鉤，按照契約提成、分紅。 通常在發(fā)展商有一定經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，并且有商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略的情況下使用。 優(yōu)勢(shì)： 與專業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運(yùn)作能力，風(fēng)險(xiǎn)大，收益也大。 劣勢(shì)： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好了，收入增加；同時(shí)也承擔(dān)經(jīng)營(yíng)不善而帶來的低租金甚至無租金風(fēng)險(xiǎn)。 采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議 自營(yíng) +國(guó)際專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)咨詢機(jī)構(gòu)作顧問的方式 即可挖掘商業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值，也可吸取專業(yè)經(jīng)營(yíng)咨詢公司的建議。 經(jīng)營(yíng)管理公司和商家可以采取 保底提成 的方式進(jìn)行合作，收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為 保證租金 ，另一部分按總營(yíng)業(yè)額的一定比例收取，該比例取決于承租商的平均費(fèi)用、商品價(jià)格、利潤(rùn)率等相關(guān)因素，總營(yíng)業(yè)額的計(jì)算通常每年進(jìn)行一次。 整個(gè)酒店將采用 店中店 的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 兩種策略 最佳銷售模式 整體銷售 分割產(chǎn)權(quán)銷售 兩種銷售模式相結(jié)合，對(duì)于不同的銷售階段有一個(gè)側(cè)重。 商業(yè)銷售模式建議： 周期（月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 銷售模式 整體銷售期 產(chǎn)權(quán)分割銷售期 工程籌備期 土方工程 內(nèi)部裝修 區(qū)域劃分 項(xiàng)目招商 售樓處裝修 項(xiàng)目認(rèn)籌 進(jìn)入銷售期 商業(yè)銷售模式建議： 商鋪劃分前，為整體銷售期 商鋪劃分后，為產(chǎn)權(quán)分割銷售期 通過上表可見 本項(xiàng)目商業(yè)銷售分期為 滿足不同客戶需求 LOGO展示 (初稿 ) 項(xiàng)目策劃酬金的計(jì)取數(shù)額 濟(jì)南普利建華房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司為山東普利房地產(chǎn)開發(fā)公司“利源大廈”項(xiàng)目提供營(yíng)銷策劃以及銷售代理等工作，以協(xié)助山東普利房地產(chǎn)開發(fā)公司正常完成“利源大廈”項(xiàng)目的銷售工作。濟(jì)南建華房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司在代理底價(jià)基礎(chǔ)上收項(xiàng)目總銷售額的 1. 5 %及部分協(xié)商溢價(jià)作為項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷代理酬金 ，不再收取 其 他任何費(fèi)用（具體以合同文件為準(zhǔn)） 。 操作項(xiàng)目展示 操作項(xiàng)目展示 魯信 .南辛苑 占地面積： 44畝 建筑面積： 6萬平米 建筑形態(tài)：多層高層 正常房源全部銷售完畢 廣告費(fèi) 50萬剩余 23萬 操作項(xiàng)目展示 威海魯信 .榮圣銘仕海岸 占地面積： 186畝 建筑面積： 5萬平米 建筑形態(tài)：別墅 駿騏兩年售 11套 建華兩年售 115套 均價(jià)漲幅 2060萬／套 廣告費(fèi) 230萬剩余 95萬 操作項(xiàng)目展示 淄博魯信花園 總建筑面積 項(xiàng)目位于柳泉路與人民路交匯處 ,淄博最高檔住宅 尊地兩年售 61套 建華四月售 43套 操作項(xiàng)目展示 重氣彼岸新都 占地面積： 60畝 建筑面積： 5萬平米 建筑形態(tài)：多層 操作項(xiàng)目展示 普利 .永慶街 1號(hào) 占地面積： 80畝 建筑面積： 6萬平米 建筑形態(tài)：多層 銷售周期九個(gè)月，銷售九成，廣告費(fèi)為兩萬元，均價(jià)漲幅 600元。 操作項(xiàng)目展示 青島 .翠海依居 占地面積： 117畝 建筑面積： 81714平方米 建筑形態(tài)：多層小高層 操作項(xiàng)目展示 永達(dá)景繡苑 占地面積： 34畝 建筑面積： 4萬平米 建筑形態(tài)：多層小高層 操作項(xiàng)目展示 瑞景 皇冠水岸 占地面積： 787畝 建筑形態(tài)： 1092套別別墅，獨(dú)棟別墅 ,雙拼別墅 ,聯(lián)排別墅 ,疊加別墅 魯信 .蟠龍山莊 占地面積： 590畝 建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅 \雙拼別墅 \聯(lián)排別墅 截止目前，價(jià)格定位、產(chǎn)品定位、戶型定位已經(jīng)采用，與設(shè)計(jì)院正在進(jìn)行中 . 操作項(xiàng)目展示 操作項(xiàng)目展示 魯信 .臨沂黃山花園 占地面積： 800畝 建筑形態(tài)：雙拼別墅 \聯(lián)排別墅 截止目前，市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、戶型定位、面積定位均已采用 . 合作伙伴 山東普利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中國(guó)重型汽車集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司 濟(jì)南永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濟(jì)南瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東魯信置地有限公司 山東省魯信集團(tuán) 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開發(fā)中心 華泰置業(yè)集團(tuán) 青島華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青島廣源發(fā)集團(tuán) 青島廣源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司 山東金博林房地產(chǎn)開發(fā)公司 濟(jì)南市中房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 濟(jì)南閆千戶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 榮成亞圣置業(yè)有限公司 建華公司服務(wù)宗旨 100%銷售的代理合同 ,努力為開發(fā)商提供好服務(wù) ,對(duì)于實(shí)現(xiàn)共贏 . ,在有效的控制廣告費(fèi)的同時(shí) ,為開發(fā)商負(fù)責(zé) ,節(jié)約 、 合理的使用自身資源 ,以最小的投資換取最大的回報(bào)確保開發(fā)商利益 . ?南辛苑宣傳推廣總費(fèi)用 :% ?永慶街一號(hào)廣告推廣總費(fèi)用 :30000元 ?魯信 .榮圣銘仕海岸別墅總推廣費(fèi)用為銷售額的 1%,現(xiàn)項(xiàng)目所剩 5套房源 ,推廣費(fèi)用結(jié)余 90萬 ,建華公司始終遵循做到最后 ,做到最好 ,為開發(fā)企業(yè)提供全心服務(wù) .始終站在開發(fā)公司立場(chǎng) ,為開發(fā)公司負(fù)責(zé) ,決無中途因利退出現(xiàn)象 . ,與二次服務(wù) 由于時(shí)間及項(xiàng)目基礎(chǔ)資料等原因 本案尚有諸多不足之處，敬請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)斧正 ! 預(yù)祝普利地產(chǎn)利源大廈項(xiàng)目旗開得勝！ 建華呈報(bào) 感謝聆聽