【正文】 示產(chǎn)品的特色魅力，加強(qiáng)客戶對(duì)房產(chǎn)的充分了解。本案的房產(chǎn)都是追求品質(zhì)的。導(dǎo)視系統(tǒng)可成為他們對(duì)樓盤(pán)的第一印象。因此，除了具有一定的親和力外，更要呈現(xiàn)產(chǎn)品的高貴品質(zhì)。接待中心功能區(qū)分明確，便于接待人員在不同的區(qū)域展開(kāi)工作。 構(gòu)想：接待中心：洽談區(qū)英式風(fēng)格基調(diào)，精致高貴，色彩柔和，體現(xiàn)出品質(zhì)感。通過(guò)布置美術(shù)作品，鮮花擺設(shè)，使客戶參觀時(shí)豐富視覺(jué)，同時(shí)使售樓處的氣氛傾向于和諧、自然，以烘托現(xiàn)場(chǎng)的氛圍。五覺(jué)系統(tǒng)設(shè)置：視覺(jué)：燈光以柔和的暖色為主，裝飾精致。現(xiàn)場(chǎng)包裝透過(guò)英式風(fēng)格呈現(xiàn)。味覺(jué)：備以各類飲料、茶點(diǎn)。以活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛。聽(tīng)覺(jué)：以舒緩的輕音樂(lè)或交響曲為背景音樂(lè)，豐富來(lái)賓的聽(tīng)覺(jué)。感覺(jué)：尊重，態(tài)度，輕快，精致等各個(gè)細(xì)節(jié)上體現(xiàn)接待的檔次，展現(xiàn)樓盤(pán)的感知度。嗅覺(jué)：以淡淡的幽香取悅現(xiàn)場(chǎng)的來(lái)賓。銷售道具： 樓書(shū)：制作精美，優(yōu)化賣點(diǎn)，內(nèi)容詳盡 法律文書(shū)：預(yù)售資料，各項(xiàng)法律文件 海報(bào)：以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，快速得知樓盤(pán)的訊息。 電子樓書(shū)：全面、系統(tǒng)的介紹本案。 現(xiàn)場(chǎng)電腦演示制服統(tǒng)一：體現(xiàn)整體形象。商品印象區(qū)：1展板放置：購(gòu)房流程圖銀行按揭流程圖購(gòu)房裝修知識(shí)圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖環(huán)境平面規(guī)劃圖鳥(niǎo)瞰圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出。便于接待人員在與客戶攀談時(shí)，能向客戶解釋，簽約室將單獨(dú)建立?，F(xiàn)場(chǎng)建材展示：塑鋼門(mén)窗、保安系統(tǒng)、管道設(shè)施、隱蔽工程、外墻瓷磚、現(xiàn)場(chǎng)展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備。使客戶感覺(jué)到發(fā)展商的設(shè)想周到，提前為消費(fèi)者作出裝修建議。策劃方向：樹(shù)立品牌是關(guān)鍵別墅物業(yè)持續(xù)生命力來(lái)自于項(xiàng)目的品牌樹(shù)立。本項(xiàng)目的策劃重點(diǎn)在于樹(shù)立品牌。而項(xiàng)目品牌的建立和項(xiàng)目自身的品質(zhì)有關(guān)。但隨著時(shí)間的推移更重要的是把握客源的結(jié)構(gòu)即業(yè)主的構(gòu)成固然恒定客戶是關(guān)鍵?？驮礃?gòu)成：從本案的市場(chǎng)定位分析，自身使用的客戶將成為主體消費(fèi)者營(yíng)銷策略品牌推廣策略前期造勢(shì)——引起社會(huì)各階層中頂級(jí)階層對(duì)溫莎莊園的關(guān)注。概念宣傳——激發(fā)目標(biāo)客戶對(duì)本案的欲望和購(gòu)買興趣。銷售宣傳——強(qiáng)化本案的優(yōu)勢(shì)，以促進(jìn)銷售為目標(biāo)。對(duì)本案來(lái)說(shuō)，除依靠產(chǎn)品力的創(chuàng)新與提高，必須注重行銷方式與產(chǎn)品推廣。應(yīng)用有效的引導(dǎo)方式與加強(qiáng)自身產(chǎn)品力度，整合媒體優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行高效的互動(dòng)溝通，聚集人氣，強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入。本案行銷推廣重點(diǎn)，從引導(dǎo)期的形象推廣與塑造，轉(zhuǎn)移至銷售期的個(gè)性塑造，體現(xiàn)綜合表現(xiàn)力。營(yíng)銷環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目的推廣和銷售運(yùn)作具有非常強(qiáng)的專業(yè)性，這是由其面對(duì)的客戶層面和產(chǎn)品價(jià)值所決定的。因此在推廣和銷售運(yùn)作時(shí)絕對(duì)要避免套用普通房產(chǎn)項(xiàng)目的方法和途徑。1產(chǎn)品包裝在本項(xiàng)目產(chǎn)品的總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)理念的前提下，對(duì)其進(jìn)行恰到好處的形象包裝處理，突出產(chǎn)品的總體概念。強(qiáng)調(diào)單體局部細(xì)節(jié)，著重突出物業(yè)的別致及其在沈陽(yáng)市場(chǎng)的產(chǎn)品唯一性。大膽采用較為夸張的營(yíng)銷推廣方法，增強(qiáng)其表現(xiàn)力，突出產(chǎn)品品質(zhì)。2專業(yè)的銷售權(quán)術(shù)別墅的銷售主要針對(duì)高層次的社會(huì)階層和專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，該客戶群具有相當(dāng)?shù)慕鹑谥R(shí)、鑒別力和判斷力，對(duì)別墅的購(gòu)買也絕非普通住宅接受的方式和渠道。其中相當(dāng)部分是通過(guò)人際傳播來(lái)實(shí)現(xiàn)訊息的傳遞。同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的接受也非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。所以運(yùn)用專業(yè)的銷售技術(shù)是保障銷售順利進(jìn)行的前期。推廣手法：1. 現(xiàn)場(chǎng)接待人員的高素質(zhì)體現(xiàn)，透過(guò)創(chuàng)新的物業(yè)銷售人員編制模式，使客戶尊榮心得到滿足。2. 通過(guò)廣告的發(fā)布接受客戶預(yù)定，篩選有效客群，發(fā)放精致的邀請(qǐng)函，提升本案的社會(huì)公眾形象，以吸引高層次客戶。代為引進(jìn)高素質(zhì)全能型保姆（菲律賓女傭、雙語(yǔ)服務(wù)），以匹配物業(yè)主人的身份。推廣渠道：（如高爾夫球場(chǎng)），展現(xiàn)對(duì)VIP會(huì)員的直效行銷。，直遞邀請(qǐng)函。3. 舉辦嘉年華產(chǎn)品展示酒會(huì)。推廣媒介： →定點(diǎn)Show展具體方案見(jiàn)廣告執(zhí)行計(jì)劃表3發(fā)展商形象對(duì)高檔別墅而言，開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象、企業(yè)實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念是否能得到目標(biāo)客戶的認(rèn)可，是影響銷售的重要因素。所以要樹(shù)立開(kāi)發(fā)商良好品牌形象來(lái)推動(dòng)預(yù)期目標(biāo)。4服務(wù)支持作為別墅項(xiàng)目，客戶購(gòu)買住宅的同時(shí)，更希望得到細(xì)致入微的服務(wù)，能夠擁有一個(gè)舒適的、高貴的居住環(huán)境。所以開(kāi)發(fā)商選定良好的物業(yè)管理與服務(wù)隊(duì)伍是提高樓盤(pán)品質(zhì)、加快銷售速度的主要因素。廣告推廣：廣告利益點(diǎn)一 獨(dú)特的人文價(jià)值追求1． 傳承英倫藝術(shù)人文，追求改變命運(yùn)，別墅（本案）創(chuàng)造生活。2． 超越別墅理念，成就私家領(lǐng)地。3． 體現(xiàn)對(duì)特殊階層人士（現(xiàn)代富有階層）的人性關(guān)懷與尊重。在尊重的基礎(chǔ)上營(yíng)造非凡灑脫的生活境界。二 優(yōu)秀的產(chǎn)品價(jià)值1． 領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品理念。2． 個(gè)性，尊貴，注重人文底蘊(yùn)的產(chǎn)品特征。3．在區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一幟的產(chǎn)品形態(tài)。4．第一印象：區(qū)域內(nèi)絕無(wú)僅有的英倫風(fēng)情。持續(xù)并強(qiáng)化項(xiàng)目的個(gè)性塑造注重廣告事實(shí)的深度披露和利益點(diǎn)的廣度宣傳依據(jù)項(xiàng)目的去化程度及市場(chǎng)狀況，合理進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目推廣預(yù)算 推廣費(fèi)用項(xiàng)目 120萬(wàn)預(yù)算占推廣費(fèi)用效果圖、售樓處Logo墻導(dǎo)視系統(tǒng)（旗幟類、戶外燈箱、大型POP）印刷（樓書(shū)、報(bào)刊、海報(bào)、請(qǐng)?zhí)㏒P活動(dòng)傳媒（電視、報(bào)紙、DM/CF）其他以上預(yù)算不包含制作、發(fā)布等第三方費(fèi)用營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算個(gè)案推廣總金額共計(jì)：120萬(wàn)資金配比安排：根據(jù)銷售情況，選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行廣告投放以便達(dá)到最好的效率。迅速確立并提升項(xiàng)目形象。將產(chǎn)品以最快的速度，相對(duì)最高的價(jià)格銷售出去，是我們的最終任務(wù)。本案的目標(biāo)客戶，其購(gòu)買心理受同階層的人士影響較大。更著重身份層次相近的人士所持的看法與購(gòu)買意向。這是本案產(chǎn)品行銷所必須考慮的目標(biāo)客戶心理特征。目標(biāo)客戶高品位，有個(gè)性，善于接受新事物，渴望獲得同階層他人的承認(rèn)與羨慕。這些心理共性我們可以通過(guò)有針對(duì)性的產(chǎn)品個(gè)性加以迎合及引導(dǎo)。但我們必須看到正是由于目標(biāo)客戶的高智商與高情商決定了他們相當(dāng)?shù)睦硇?、?wù)實(shí)的消費(fèi)行為。他們是“眼見(jiàn)為實(shí)論”的絕對(duì)擁者。同時(shí)我們的核心營(yíng)銷工作可以而且必須緊緊圍繞一個(gè)主題—看得到的高品質(zhì)生活。所以，本案的行銷策略必須在以產(chǎn)品策略為前提的基礎(chǔ)上得到充分補(bǔ)強(qiáng)，引進(jìn)更具沖擊力及可操作性的前期強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入策略。18