【導讀】天河是廣州的商務中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領航者。自地鐵一號線的開通，天河地。鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎。短短的幾年時間，天河。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據的主角地位是不容置疑。樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條。鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。天河城廣場占據著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千。元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中?；臼且粋€供過于求的態(tài)勢。14萬㎡少約3萬㎡，穩(wěn)居全市第二。而2020年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月。上拉低了天河商鋪的成交均價。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為。園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識產權和高新技術產品交易集散中心的角色。

　　

【正文】 板塊商業(yè)旺地陸居路段租金為 100250 元 /平方米，芳村大道沿線裙樓租金保持在40100元 /平方米幅度，且轉手個案較少，但租金仍處于較低水平。 四、經營特色 傳統(tǒng)專業(yè)市場當道，市場檔次上臺階。 ? 隨著近年交通、市政大環(huán)境的巨大變化及區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展，芳村區(qū)專業(yè)市場打出了 “文化牌 ”，重點發(fā)展人文背景及歷史傳承的商業(yè)項目，“花 ”、 “茶 ”、 “精品 ”等富含文化品位的專業(yè)市場已是芳村區(qū)的主打項目，在原來市場的基礎上，將經營規(guī)模擴大及提升檔次。如南方茶葉市場正在建設的芳村茶葉 城，經營面積可達 萬平方米，投資近 2 億元，同 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 時一改業(yè)主無產權的局面，經營內容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產業(yè)，形成科研及產經銷一條龍的產業(yè)鏈，極具芳村 “千年花鄉(xiāng) “特色。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場、南方茶葉市場及花博會均執(zhí)市內同類市場的牛耳，吸引四方八面的人流。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊較強的市場也進駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場綜合 “文體品位 ”提升。 物流業(yè)、汽車銷售產業(yè)成新興產業(yè) ? 按政府規(guī)劃，龍 溪大道以北的 6000 畝地將建設成為芳村大型物流園區(qū)，沿芳村大道、花地大道則開設汽車銷售專門店，如廣本、日產、東風等。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場、汽車銷售業(yè)結成了相互促進的紐帶，在各專業(yè)市場之間構筑批發(fā)和零售的 “大市場流通 ”平臺，促成專業(yè)市場資源優(yōu)勢的最好發(fā)揮，但由于是新興的產業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時間。 社區(qū)商鋪發(fā)展遲滯，冷熱不均，欠缺購物商圈 ? 相比蓬勃發(fā)展的專業(yè)市場，區(qū)內各社區(qū)商業(yè)配套則顯遜色，亮點較少，且冷熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)則處于零散狀態(tài) 。一方面是芳村區(qū)內居民消費層次較低，內需不足，另一方面是由于配套 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 不完善造成，區(qū)內居民大多在到外區(qū)消費的習慣。因而社區(qū)商鋪物業(yè)經營檔次偏低，如在居住區(qū)開發(fā)時間最長的橋東小區(qū)內，只有一間島內價超市，配套明顯不足。 近期，芳村區(qū)開始對原有商業(yè)配套進行改造升級，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項目。 2020 年，芳村取消經營近 10 多年的陸居路 “燈光夜市 ”，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長堤路的白鵝潭酒吧風情街構筑長堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū) 花地灣板塊內，通過住宅項目的帶動商業(yè)項目的 發(fā)展，確立該區(qū)成為購物中心區(qū)，區(qū)內的花地城廣場將成為芳村區(qū)首個地鐵上蓋的購物中心，2020 年一月好又多進駐其中，中心效應同時帶動了周邊銀行、中介、飲食、娛樂等配套設施的發(fā)展，同時也提升了板塊內的租金水平。但在芳村區(qū)，實質意義上的購物商圈仍未能形成。 番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經濟技術開發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20 個鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū) 263 平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石 5 個鎮(zhèn)的行政區(qū)域。 番禺區(qū)近年的房地產成交占據廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市 已確定番禺為 “南拓 ”的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學城落戶新造 ……番禺區(qū)的商業(yè)前景非?？春?，而番禺區(qū)高速的經濟發(fā)展亦促使其商貿活動持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬博中心， (海量營銷管理培訓資料下載 ) 再到未來計劃興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質的飛躍，隨著華南板塊住宅組團不斷擴張及完善、華南板塊居住人口急劇增加，對小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級，區(qū)內不同區(qū)域的點狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。 (一 )分布特征 縱觀目前番禺區(qū)內已形成一定規(guī)模的商業(yè)網點，區(qū)內的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強的地域 性，根據其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。板塊內的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業(yè)街及購物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。 市橋板塊 ? 市橋是番禺區(qū)府所在，亦是區(qū)內商業(yè)活動最活躍的區(qū)域，其商業(yè)設施的發(fā)展經歷了較長的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購物商場。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購物中心及特色商場，如友誼中心、名店城、禺山 商場、流行大本營等，大北路類似廣州市的“北京路 ”，清河路、光明路、禺山大道、長堤路、平康路、環(huán)城路縱橫 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 交錯，相互編織成交通 “黃金網絡 ”及商業(yè)黃金圈。而隨著地鐵三號線建設步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。 洛溪大石板塊 ? 洛溪板塊的商業(yè)設施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善， “洛溪第一盤 ”洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時間。洛溪板塊內的大盤為數不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內常住人口亦以幾何級數擴張，現(xiàn)時洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當勞、各式飲食店 成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經過近十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設施也有了根本性的變化。麗江花園 “漁人碼頭 ”商業(yè)項目已全面啟動，板塊內大型的專業(yè)市場有沙溪商業(yè)城及大石家私城。 華南板塊 ? 華南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產市場的奇跡，在短短的幾年時間里面，南村鎮(zhèn)的大片土地被多家地產大鱷瓜分，各具特色的超大型小區(qū)樓盤涌現(xiàn)在人們眼前。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮(zhèn)扎根下來，祈福新村的用地面積超過 400 公頃，規(guī)劃人口 萬，一個實質意義上的新城區(qū)已形成。但由于市政規(guī)劃滯后的緣故，各小區(qū)紛紛重復建設小區(qū)配套，現(xiàn) 時各大型小區(qū)內均有商業(yè)設施服務小區(qū)住戶，如星河灣、華南 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 新新、錦繡香江、南國奧林匹克花園。而在已出臺的廣州市商業(yè)設施規(guī)劃中，沿地鐵漢溪站附近，將建設一個大型 Shoppign Mall，以滿足該區(qū)域的消費需求。 專業(yè)市場 ? 番禺區(qū)處于珠三角的前沿位置，地理位置非常優(yōu)越，同時番禺區(qū)內各村、鎮(zhèn)的可供應土地較多，地價便宜，各種有利因素造就了眾多的專業(yè)市場分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業(yè)市場，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內。以迎賓路為龍頭，現(xiàn)時板塊內最大的招商項目為萬博中心，其 中家私連鎖店吉盛偉邦、斯高電子專業(yè)市場已進駐萬博中心。迎賓路沿線的汽車銷售 4S 店不斷涌現(xiàn)，伴隨著該區(qū)高消費人群的進一步增加，番禺汽車市場、家居市場將會有更大的發(fā)展空間。 (二 )供求特征 :一、二手齊頭并進，稱甲市場 番禺區(qū)一、二手商鋪持繼保持強勁的勢頭，其交易量居全市首位，2001 到 2020 年上半年，番禺一手成交量占全市比例分別為： %、%、 %、 %；與此同時，番禺區(qū)的商鋪二手交易已 “媲美 ”一手交易量，以 2020 年為例， 2020 年該區(qū)二手交易量為 萬平方 米，比一手交易量少 萬平方米。 2001~2020 年上半年三年期 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 間，番禺二手交易占全市成交比例的 %。 番禺區(qū)商鋪供應集中在大石洛溪、市橋、華南板塊。以華南板塊的萬博中心為例，中心總建筑面積達 18 萬平方米，外圍商業(yè)街物業(yè)已全部售出。由于番禺區(qū)的商鋪價格相對較低，僅為天河區(qū)價格 1/3，相當一部分投資者青睞于其可觀的商業(yè)前景，因此大大刺激了該區(qū)的商用物業(yè)的投資，一些大型的成熟社區(qū)也開始出售物業(yè)，如麗江花園、洛溪新城，以上原因都促成了龐大的二手成交量。 (三 )價格特征：平穩(wěn)增長，升值潛力大 2001~2020 年，番禺區(qū)商鋪的一、二手價格保持平穩(wěn)態(tài)勢，一手均價維持在 4100~5100 元 /平方米幅度。隨著 “南拓 ”的逐步實現(xiàn)，番禺區(qū)居住氛圍的日益濃厚， 2020 年上半年，番禺區(qū)的一手商鋪售價已達7067 元 /平方米，同比增長 %，高于全市增長率 %。根據市場調查顯示，番禺區(qū)各板塊內商鋪價格特征表現(xiàn)如下： 市橋板塊 ? 市橋商鋪租金水平最高的路段為大北路及繁華路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區(qū)。平均租金水平為 100300 元 /平方米，一手售價為 6000~25000 元 /平方米。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現(xiàn)時大北路街鋪租金達 600 元 /平方米，大北路綜合商場如名店城店鋪一般在 2500 元 /間；繁華路街鋪租金為 200400 元 /平方米，光明路街鋪租金在 80150 元 /平方米，清河路租金在 40120 元 /平方米幅度，而大南小區(qū)處于舊城區(qū)，消費層次較低，租金維持在 40100元 /平方米。 大石洛溪板塊 ? 經過近十多年的房地產市場發(fā)展，大石洛溪板塊商業(yè)氣氛較濃厚，租金水平亦有了較大程度的飚升，現(xiàn)時洛溪新城平均租金水平為100200 元 /平方米，大石鎮(zhèn)沿路街鋪租金水平為 3060 元 /平方米。 板塊內以洛溪新城為中心，商鋪租金為 100200 元 /平方米，洛溪新城內裙樓商鋪售價在 1500025000 元 /平方米之間。 麗江花園街鋪租金水平一般在 30～ 150 元 /平方米，而麗江花園2002 年 3 月份開始出售麗字樓的帶租約商鋪。價格最低為 3527 元 /平方米，最高為 23181 元 /平方米，平均價格為 6607 元 /平方米。 與洛溪一水之鄰的大石鎮(zhèn)，雖然開發(fā)時間較早，但由于前期規(guī)劃未 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 能完善，商業(yè)配套一直上不了一個檔次，租金處于 較低水平，現(xiàn)時形成以富麗路為依托的沿街商貿區(qū)，一般多為裙樓商鋪，如大石家私城。該路段臨街商鋪租金為 3050 元 /平方米水平。 華南板塊 ? 華南板塊目前形成較大規(guī)模的商業(yè)設施是迎賓路上的萬博中心，板塊內眾多的大型樓盤商業(yè)配套處于起步經營階段，多數小區(qū)商業(yè)配套由發(fā)展商租務處統(tǒng)一管理，一些樓盤如廣州雅居則對外銷售商鋪，廣州雅居樂商鋪售價均價為 9800 元 /平方米。相信隨著小區(qū)入住率的提高，發(fā)展商將會增加銷售供應量。根據調查，板塊內大型樓盤商業(yè)配套設施租金水平一般在 30250 元 /平方米幅度，其中以祈福新 村商業(yè)街租金為眾人之首，其租金可達 120250 元 /平方米。 專業(yè)市場 ? 番禺區(qū)由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區(qū)域內分布不少的專業(yè)市場，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業(yè)市場，但市場管理上多數仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型專業(yè)市場租金只有 2030 元/平方米，而一些新興專業(yè)市場則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場形象及提高了租金水平。例如萬吉盛偉邦、斯高國際數碼電子 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 港、沙溪商貿城等。 (四 )發(fā)展前景 番禺區(qū) 是廣州市重點發(fā)展的區(qū)域，在廣州市商業(yè)遠景規(guī)劃中，廣州市商業(yè)布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設優(yōu)勢，實施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區(qū)將崛起現(xiàn)代化濱水商業(yè)區(qū)，其中，將依托軌道交通地鐵3 號線、 4 號線、 12 號線經琶洲島、大學城和大石、市橋站點伸展商業(yè)網絡，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區(qū)設置中心型購物廣場、建設開發(fā)時尚休閑型購物廣場等休閑功能區(qū)，沙灣水道以南沿岸建設生態(tài)景觀休閑商業(yè)及服務業(yè)。 番禺區(qū)利用其地處珠三角前沿的優(yōu)越條件，大型專 業(yè)市場將會走整合型、外向型商業(yè)平臺的路線，而隨著板塊內新型住宅小區(qū)的擴大、完善，區(qū)內消費力的提升亦對其商業(yè)發(fā)展推波助瀾，因而該區(qū)的商鋪交易將會保持強勁態(tài)勢。