【正文】 所述兩種辦法。 （四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 ? 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 .doc 2022/2/16 111 ? 國稅函發(fā) [1995]110號 ? 《 細(xì)則 》 規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%以內(nèi)計算扣除。 2022/2/16 112 第四節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段稅收問題 ? 2定金、會員費、誠意金等稅務(wù)處理 ? 2手續(xù)費和傭金的稅務(wù)處理檢查 ? 2營銷設(shè)施售樓部和樣板房的稅務(wù)處理 ? 2買房贈送車位（庫）、家用電器的稅務(wù)處理檢查 ? 2預(yù)售收入涉及各項稅收繳納的處理檢查 ? 2已預(yù)繳所得稅的收入調(diào)減利潤方法 2022/2/16 113 ? 2代收款項稅收問題處理 ? 2廣告費業(yè)務(wù)宣傳費支出的稅務(wù)處理 ? 2租金收入納稅確認(rèn)時間 ? 地下車位出售與出租的稅收處理分析 ? 3購買方與銷售方支付違約金的稅務(wù)處理 ? 3企業(yè)工資薪金年終獎的個人所得稅檢查 ? 3企業(yè)捐贈支出的檢查 ? 3罰款等支出稅前扣除處理 2022/2/16 114 ? 二十一、定金、會員費、誠意金等稅務(wù)處理 ? 國稅函發(fā)［ 1995］ 156號 ? 問：對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？ 答：營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 2022/2/16 115 ? 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于若干稅收政策問題的公告 (公告 2022年第 2號 ) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅。 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 .doc 2022/2/16 116 ? 二十二、手續(xù)費和傭金的稅務(wù)處理檢查 ? 《 關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定 》 （國家工商行政管理局令第 60號） ? 第七條經(jīng)營者銷售或者購買商品，可以以明示方式給中間人傭金。經(jīng)營者給中間人傭金的，必須如實入帳。 ? 本規(guī)定所稱傭金，是指經(jīng)營者在市場交易中給予為其提供服務(wù)的具有合法經(jīng)營資格的中間人的勞務(wù)報酬。 2022/2/16 117 ? 財稅 [2022]29號 一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除。 保險企業(yè)： ? 其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù) 機構(gòu)或個人 （不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的 5%計算限額。 2022/2/16 118 ? 二、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費及傭金。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機構(gòu)的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。 ? 六、企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實憑證。 ? 提示：員工的銷售提成按工資薪金處理 2022/2/16 119 ? 二十三、營銷設(shè)施售樓部和樣板房的處理 ? 國稅發(fā) [2022]31號 ? 第二十七條 開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 2022/2/16 120 ? 土地增值稅處理： ? 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。 ? 在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。 2022/2/16 121 ? 利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理： ? ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。 ? ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。 ? ③ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 2022/2/16 122 ? 二十四、買房贈送車位（庫）、家用電器的稅務(wù)處理檢查 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銷售費用是指企業(yè)在銷售、轉(zhuǎn)讓、出租開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，包括：開發(fā)產(chǎn)品銷售前的改裝修復(fù)費、看護費、水電費、采暖費、廣告宣傳費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、專設(shè)銷售機構(gòu)工資、福利費、折舊費、修理費、差旅費及其他經(jīng)費。 ? 包括宣傳資料費和宣傳品費用。 2022/2/16 123 ? 國稅函 [2022]875號 ? 企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。 ? 關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知 .doc ? 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于若干稅收政策問題的公告 .doc 2022/2/16 124 ? 二十五、預(yù)售收入涉及各項稅收繳納的處理 ? (一 )企業(yè)所得稅 ? 簽訂合同時確認(rèn)收入實現(xiàn)、收入范圍 ? 房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時確認(rèn)收入，按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅處理辦法 .doc 2022/2/16 125 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、區(qū)、市國稅局、地稅局按下列規(guī)定進行確定 : 、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 ，不得低于 10%。 ，不得低于 5％。 、限價房和危改房的，不得低于 3%。 2022/2/16 126 ? 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè) 2022年取得預(yù)收賬款4000萬元，預(yù)計毛利率為 15%。 ? 該項收入同時繳納營業(yè)稅城建稅及附加 220萬元，預(yù)繳土地增值稅 40萬元。當(dāng)期管理費用 100萬元，廣告費業(yè)務(wù)宣傳費 200萬元。暫無其他收入和費用。 ? 當(dāng)年應(yīng)納稅所得額： 4000 15%22040100200=40。如何填寫申報表？ ? (二 )營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 2022/2/16 127 ? 二十六、已預(yù)繳所得稅的收入調(diào)減利潤方法 ? 31號文件第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 2022/2/16 128 ? 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè) 2022年取得預(yù)收賬款4000萬元，預(yù)計毛利率為 15%， 2022年預(yù)計毛利額600萬元計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額申報納稅。 ? 2022年完工后，會計核算結(jié)轉(zhuǎn)收入 4000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本為 3200萬元，實現(xiàn)利潤 800萬元。當(dāng)年該項收入應(yīng)調(diào)減所得額 600萬元，計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為 200萬元（ 800600）。 ? 提示：本年預(yù)售收入完工后轉(zhuǎn)為銷售收入的不調(diào)減預(yù)計毛利額。 2022/2/16 129 ? 二十七、代收款項稅收問題處理 ? 國稅發(fā) [2022]31號 ? 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 2022/2/16 130 ? 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。 ? 《 實施細(xì)則 》 第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括符合條件的代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。 2022/2/16 131 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知 (國稅發(fā) [2022]69號 ) ? 住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。 2022/2/16 132 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅發(fā) [1998]217號） ? 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃 (煤 )氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目中的 “ 代理 ” 業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃(煤 )氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。 2022/2/16 133 ? 財稅 [2022]16號： 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 ? 國稅發(fā) [1995]76號：代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬。 ? 國稅函 [2022]908號：納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)以其向委托人收取的全部價款和價外費用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計稅營業(yè)額。 2022/2/16 134 ? 財稅 [1995]48號 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。 2022/2/16 135 ? 二十八、廣告費業(yè)務(wù)宣傳費支出的稅務(wù)處理 ? 《 實施條例 》 第四十四條 企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入 15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 ? 國稅發(fā) [2022]31號：企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。 2022/2/16 136 ? 廣告費，是指同時符合以下條件的費用：廣告經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機構(gòu)發(fā)布；通過一定的媒體傳播；取得合法有效的憑證。制作、發(fā)布《 中華人民共和國廣告法 》 禁止廣告的支出，不屬于廣告費。 ? 業(yè)務(wù)宣傳費，是指同時符合以下條件的費用：以宣傳本企業(yè)的資產(chǎn)、勞務(wù)、服務(wù)為目的；以畫冊、光盤、適當(dāng)?shù)膶嵨餅檩d體；取得合法有效的憑證。以業(yè)務(wù)宣傳名義向客戶或特定關(guān)系人贈送禮品的支出，不屬于業(yè)務(wù)宣傳費。 2022/2/16 137