【正文】 包裝 08年部分媒體提前采購 客戶篩選期 08年3月底08年5月中旬 最大限度的積累有效客戶，為開盤做充分的準(zhǔn)備 媒體轟炸策略的全面展開 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 項(xiàng)目地段的炒作 本階段的項(xiàng)目信息主要是樣板房、工地示范區(qū)的展示信息的釋放 、 SP活動(dòng)的開展 產(chǎn)品信息的逐步釋放 項(xiàng)目預(yù)售許可證的取得 輔助媒體：短信、電臺(tái)、電視 持續(xù)熱銷期 08年5月中旬 08年 10月 開盤形成熱銷狀態(tài)，一舉奠定項(xiàng)目新區(qū)大盤形象及誠河品牌力 項(xiàng)目盛大公開及開盤 SP 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 產(chǎn)品信息的全面釋放 / 持續(xù)開盤熱銷 輔助媒體：短信、電臺(tái)、電視 公開信息的持續(xù)曝光 項(xiàng)目別墅信息開始釋放 別墅推廣期 08年10月 08年12月底 高端別墅產(chǎn)品推向市場，提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升誠河品牌 房交會(huì)及其他 SP活動(dòng)的舉辦 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 別墅產(chǎn)品細(xì)節(jié)呈現(xiàn) / 項(xiàng)目持續(xù)推廣的嚴(yán)格執(zhí)行 輔助媒體：短信、電臺(tái)、電視 大社區(qū)概念逐步體現(xiàn) 現(xiàn)場包裝的強(qiáng)化 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ ? 階段主訴求：項(xiàng)目形象與誠河品牌 ? 階段任務(wù)：達(dá)到案名記憶與誠河品牌初步樹立的效應(yīng) ? 階段執(zhí)行：戶外媒體的提前采購、 SP活動(dòng)的舉辦。 階段活動(dòng)建議： ? 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 1月上旬 ? 活動(dòng)主題：誠河 〃 紫荊城 —— 人居夢(mèng)想，今日啟程！ ? 活動(dòng)詮釋：舉辦 售樓處對(duì)外公開 和項(xiàng)目開工典禮，告知市場項(xiàng)目的工程進(jìn)度，為后續(xù)項(xiàng)目推廣啟動(dòng)吹響號(hào)角，邀請(qǐng)吳中區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)、投資商領(lǐng)導(dǎo)、建筑商領(lǐng)導(dǎo)等現(xiàn)場致辭，為項(xiàng)目大盤形象的樹立、為誠河品牌建立奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。 客戶蓄水期（ 2022年 1月～ 2022年 3月底） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ ? 階段主訴求：產(chǎn)品信息全面釋放，項(xiàng)目品牌與誠河品牌建立 ? 階段任務(wù)：客戶數(shù)量達(dá)到項(xiàng)目首期開盤目標(biāo) ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、戶外、小眾媒體上掛、 SP活動(dòng)的舉辦 階段活動(dòng)建議一： ? 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 4月初 ? 活動(dòng)主題：誠河 〃 紫荊城 —— 開啟人居夢(mèng)想產(chǎn)品說明會(huì) ? 活動(dòng)詮釋：在新城花園酒店內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品說明會(huì)活動(dòng)，一方面宣傳項(xiàng)目品質(zhì)、地段等，另一方面宣傳誠河品牌。 客戶篩選期（ 2022年 4月～ 2022年 5月中旬） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 階段活動(dòng)建議二： ? 活動(dòng)形式：主題房交會(huì) ? 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 4月 18日 ? 活動(dòng)主題：誠河 〃 紫荊城 —— 人居經(jīng)典 〃 即將綻放 ? 活動(dòng)詮釋： 2022年蘇州市第一次市區(qū)房交會(huì)，臨近項(xiàng)目開盤，是本項(xiàng)目為開盤積累客戶的沖刺階段，鑒于項(xiàng)目 07年房交會(huì)取得良好的效果，所以應(yīng)提前采購展位，保證項(xiàng)目在 08年市區(qū)房交會(huì)綻放激情，一舉樹立項(xiàng)目品牌和誠河品牌。 客戶篩選期（ 2022年 4月初～ 2022年 5月中旬） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ ? 階段主訴求：大社區(qū)概念、品質(zhì)大盤形象建立 ? 階段任務(wù)：每次開盤迅速熱銷 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當(dāng)投放、 SP活動(dòng)的舉辦。 階段活動(dòng)建議一： ? 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 5月 18日 ? 活動(dòng)主題：誠河 〃 紫荊城 —— 榮耀開盤 ? 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處（最好在現(xiàn)場售樓處） ? 活動(dòng)詮釋：盛大開盤，一舉奠定項(xiàng)目在新區(qū)區(qū)域市場上的地位。 持續(xù)熱銷期（ 2022年 5月中旬～ 2022年 10月） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 階段活動(dòng)建議二： ? 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 8月 8日 ? 活動(dòng)主題：誠河 〃 紫荊城 —— 奧運(yùn)會(huì)開幕式現(xiàn)場直播 ? 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場售樓處或大型宴會(huì)廳 ? 活動(dòng)詮釋：在現(xiàn)場設(shè)臵寬屏，邀請(qǐng) 前期購房客戶和意向客戶 ，觀看奧運(yùn)會(huì)開幕式現(xiàn)場直播，并設(shè)臵抽獎(jiǎng)、喝冷飲、小禮品。項(xiàng)目主題客源年齡段主要為 25～ 35歲，舉辦奧運(yùn)系列的活動(dòng)，能有效吸引客戶眼球。 持續(xù)熱銷期（ 2022年 5月中旬～ 2022年 10月） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ ? 階段主訴求：別墅產(chǎn)品隆重登場，有效提升項(xiàng)目品質(zhì) ? 階段任務(wù)：用別墅品質(zhì)提升項(xiàng)目檔次 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當(dāng)投放、 SP活動(dòng)的舉辦。 階段活動(dòng)建議： ? 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 10月中旬 ? 活動(dòng)主題：誠河 〃 紫荊城 —— 名車試駕活動(dòng) ? 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目會(huì)所 ? 活動(dòng)詮釋：針對(duì)前期積累的 別墅 VIP客戶 ，舉辦名車試駕活動(dòng)（如悍馬、路虎等稀有品牌名車），能有效的吸引其市場關(guān)注，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 別墅推廣期（ 2022年 10月～ 2022年 12月） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2022年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2022年項(xiàng)目營銷執(zhí)行計(jì)劃 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ ? 項(xiàng)目一期總銷 約 5億 ，按 ％的比例核算， 預(yù)計(jì)費(fèi)用為 600萬 。 ? 根據(jù)項(xiàng)目總建面計(jì)算，項(xiàng)目 總銷約 30億 ，按 ％的比例核算，項(xiàng)目總體營銷推廣費(fèi)用 約 3600萬 ，我司認(rèn)為，應(yīng)將品牌費(fèi)用單獨(dú)列出，安排在項(xiàng)目前期（主要集中在 2022年），約占總體推廣費(fèi)用的 10％，即360萬 。 ? 則，項(xiàng)目在 2022年預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用約為 600萬 ＋ 360萬 70％＝ 850萬 面臨今年十月新政的發(fā)布，明年蘇州房產(chǎn)市場競爭將愈演愈烈，這樣將會(huì)造成各大樓盤的廣告投放量急速猛增，從而導(dǎo)致媒體資源的爭奪與媒體價(jià)格的提升，為保證項(xiàng)目在明年銷售推廣期能夠有足夠的媒體做支撐，我司建議可以在今年年底，將部分媒體提前采購，如網(wǎng)絡(luò)、短信息、公交站臺(tái)、交通指示牌、路旗等。 具 體 安 排 請(qǐng) 參 見 媒 體 計(jì) 劃 表！ 三、 2022年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ 誠河新旅城 2022年預(yù)采購媒體計(jì)劃表 類型 媒體 計(jì)量 單位 使用階段 時(shí)間 單價(jià) 總價(jià) 戶外 交通指示牌 20 塊 08年 3月～ 08年 7月 5個(gè)月 3000/塊 /月 300000 道路旗 60 面 08年 3月～ 08年 5月 3個(gè)月 600/面 /月 108000 公交站臺(tái) 2 塊 08年 3月～ 09年 3月 12個(gè)月 30000/塊 /年 60000 蘇州樂園看板 1 塊 08年 3月～ 09年 3月 12個(gè)月 202200/塊 /年 202200 木瀆看板 1 塊 08年 3月～ 09年 3月 12個(gè)月 300000/塊 /年 300000 家樂福幕墻 1 塊 08年 3月～ 09年 3月 12個(gè)月 380000/塊 /年 380000 活動(dòng) 房交會(huì) 1 次 2022年 4月 18日 4天 0 0 其他 搜房網(wǎng) 08年 3月到 08年 11月 按節(jié)點(diǎn)排，簽訂意向合同 202200 新視點(diǎn) 08年 3月到 08年 11月 按節(jié)點(diǎn)排，簽訂意向合同 150000 長地網(wǎng) 08年 3月到 08年 11月 按節(jié)點(diǎn)排，簽訂意向合同 100000 短信 2 次 08年 3月到 08年 11月 100萬條 80000 80000 合計(jì) 1878000 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！ Thank s謝謝聆