【正文】 包裝 08年部分媒體提前采購 客戶篩選期 08年3月底08年5月中旬 最大限度的積累有效客戶，為開盤做充分的準備 媒體轟炸策略的全面展開 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡、報紙 項目地段的炒作 本階段的項目信息主要是樣板房、工地示范區(qū)的展示信息的釋放 、 SP活動的開展 產(chǎn)品信息的逐步釋放 項目預售許可證的取得 輔助媒體：短信、電臺、電視 持續(xù)熱銷期 08年5月中旬 08年 10月 開盤形成熱銷狀態(tài)，一舉奠定項目新區(qū)大盤形象及誠河品牌力 項目盛大公開及開盤 SP 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡、報紙 產(chǎn)品信息的全面釋放 / 持續(xù)開盤熱銷 輔助媒體：短信、電臺、電視 公開信息的持續(xù)曝光 項目別墅信息開始釋放 別墅推廣期 08年10月 08年12月底 高端別墅產(chǎn)品推向市場，提升項目品質，提升誠河品牌 房交會及其他 SP活動的舉辦 主力媒體：戶外、網(wǎng)絡、報紙 別墅產(chǎn)品細節(jié)呈現(xiàn) / 項目持續(xù)推廣的嚴格執(zhí)行 輔助媒體：短信、電臺、電視 大社區(qū)概念逐步體現(xiàn) 現(xiàn)場包裝的強化 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 階段主訴求：項目形象與誠河品牌 ? 階段任務：達到案名記憶與誠河品牌初步樹立的效應 ? 階段執(zhí)行：戶外媒體的提前采購、 SP活動的舉辦。 階段活動建議： ? 活動時間： 2022年 1月上旬 ? 活動主題：誠河 〃 紫荊城 —— 人居夢想，今日啟程！ ? 活動詮釋：舉辦 售樓處對外公開 和項目開工典禮，告知市場項目的工程進度，為后續(xù)項目推廣啟動吹響號角，邀請吳中區(qū)政府領導、投資商領導、建筑商領導等現(xiàn)場致辭，為項目大盤形象的樹立、為誠河品牌建立奠定一個良好的基礎。 客戶蓄水期（ 2022年 1月～ 2022年 3月底） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 階段主訴求：產(chǎn)品信息全面釋放，項目品牌與誠河品牌建立 ? 階段任務：客戶數(shù)量達到項目首期開盤目標 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、戶外、小眾媒體上掛、 SP活動的舉辦 階段活動建議一： ? 活動時間： 2022年 4月初 ? 活動主題：誠河 〃 紫荊城 —— 開啟人居夢想產(chǎn)品說明會 ? 活動詮釋：在新城花園酒店內(nèi)進行產(chǎn)品說明會活動，一方面宣傳項目品質、地段等，另一方面宣傳誠河品牌。 客戶篩選期（ 2022年 4月～ 2022年 5月中旬） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 階段活動建議二： ? 活動形式：主題房交會 ? 活動時間： 2022年 4月 18日 ? 活動主題：誠河 〃 紫荊城 —— 人居經(jīng)典 〃 即將綻放 ? 活動詮釋： 2022年蘇州市第一次市區(qū)房交會，臨近項目開盤，是本項目為開盤積累客戶的沖刺階段，鑒于項目 07年房交會取得良好的效果，所以應提前采購展位，保證項目在 08年市區(qū)房交會綻放激情，一舉樹立項目品牌和誠河品牌。 客戶篩選期（ 2022年 4月初～ 2022年 5月中旬） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 階段主訴求：大社區(qū)概念、品質大盤形象建立 ? 階段任務：每次開盤迅速熱銷 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當投放、 SP活動的舉辦。 階段活動建議一： ? 活動時間： 2022年 5月 18日 ? 活動主題：誠河 〃 紫荊城 —— 榮耀開盤 ? 活動地點：售樓處（最好在現(xiàn)場售樓處） ? 活動詮釋：盛大開盤，一舉奠定項目在新區(qū)區(qū)域市場上的地位。 持續(xù)熱銷期（ 2022年 5月中旬～ 2022年 10月） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 階段活動建議二： ? 活動時間： 2022年 8月 8日 ? 活動主題：誠河 〃 紫荊城 —— 奧運會開幕式現(xiàn)場直播 ? 活動地點：現(xiàn)場售樓處或大型宴會廳 ? 活動詮釋：在現(xiàn)場設臵寬屏，邀請 前期購房客戶和意向客戶 ，觀看奧運會開幕式現(xiàn)場直播，并設臵抽獎、喝冷飲、小禮品。項目主題客源年齡段主要為 25～ 35歲，舉辦奧運系列的活動，能有效吸引客戶眼球。 持續(xù)熱銷期（ 2022年 5月中旬～ 2022年 10月） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 階段主訴求：別墅產(chǎn)品隆重登場，有效提升項目品質 ? 階段任務：用別墅品質提升項目檔次 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、小眾媒體適當投放、 SP活動的舉辦。 階段活動建議： ? 活動時間： 2022年 10月中旬 ? 活動主題：誠河 〃 紫荊城 —— 名車試駕活動 ? 活動地點：項目會所 ? 活動詮釋：針對前期積累的 別墅 VIP客戶 ，舉辦名車試駕活動（如悍馬、路虎等稀有品牌名車），能有效的吸引其市場關注，提升項目品質。 別墅推廣期（ 2022年 10月～ 2022年 12月） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2022年媒體建議及費用預算 第二部分、 2022年項目營銷執(zhí)行計劃 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ? 項目一期總銷 約 5億 ，按 ％的比例核算， 預計費用為 600萬 。 ? 根據(jù)項目總建面計算，項目 總銷約 30億 ，按 ％的比例核算，項目總體營銷推廣費用 約 3600萬 ，我司認為，應將品牌費用單獨列出，安排在項目前期（主要集中在 2022年），約占總體推廣費用的 10％，即360萬 。 ? 則，項目在 2022年預計推廣費用約為 600萬 ＋ 360萬 70％＝ 850萬 面臨今年十月新政的發(fā)布，明年蘇州房產(chǎn)市場競爭將愈演愈烈，這樣將會造成各大樓盤的廣告投放量急速猛增，從而導致媒體資源的爭奪與媒體價格的提升，為保證項目在明年銷售推廣期能夠有足夠的媒體做支撐，我司建議可以在今年年底，將部分媒體提前采購，如網(wǎng)絡、短信息、公交站臺、交通指示牌、路旗等。 具 體 安 排 請 參 見 媒 體 計 劃 表！ 三、 2022年媒體建議及費用預算 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 誠河新旅城 2022年預采購媒體計劃表 類型 媒體 計量 單位 使用階段 時間 單價 總價 戶外 交通指示牌 20 塊 08年 3月～ 08年 7月 5個月 3000/塊 /月 300000 道路旗 60 面 08年 3月～ 08年 5月 3個月 600/面 /月 108000 公交站臺 2 塊 08年 3月～ 09年 3月 12個月 30000/塊 /年 60000 蘇州樂園看板 1 塊 08年 3月～ 09年 3月 12個月 202200/塊 /年 202200 木瀆看板 1 塊 08年 3月～ 09年 3月 12個月 300000/塊 /年 300000 家樂福幕墻 1 塊 08年 3月～ 09年 3月 12個月 380000/塊 /年 380000 活動 房交會 1 次 2022年 4月 18日 4天 0 0 其他 搜房網(wǎng) 08年 3月到 08年 11月 按節(jié)點排，簽訂意向合同 202200 新視點 08年 3月到 08年 11月 按節(jié)點排，簽訂意向合同 150000 長地網(wǎng) 08年 3月到 08年 11月 按節(jié)點排，簽訂意向合同 100000 短信 2 次 08年 3月到 08年 11月 100萬條 80000 80000 合計 1878000 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ Thank s謝謝聆