【正文】 戶型面積基本可以按市場需求設(shè)計，但必須改變目前凱里房地產(chǎn)市場“以大為尊”的戶型設(shè)計思想，不要片面追求大戶型，要考慮消費者的承受能力，還需要考慮戶型使用的有效性。建議高層住宅產(chǎn)品線控制在85～160㎡之間。馨怡名苑算是凱里市做得比較好的項目，其2期為兩棟高層，去年開盤以來，雖然目前銷售單價在2100元/㎡左右并不算很高，但銷售狀態(tài)一直不理想，究其原因主要是戶型太大，造成總價過高，提高了消費門檻。馨怡名苑2期有四種戶型：138㎡（三房兩廳雙衛(wèi)）、157㎡（三房兩廳雙衛(wèi)）、165㎡（三房兩廳雙衛(wèi)）和193㎡（四房兩廳雙衛(wèi)），同是三房的戶型中138㎡戶型銷售情況最好，銷售單價最高（比同一樓層的其他大戶型高出近100元/㎡），而165㎡和193㎡戶型雖然銷售單價較低，但銷售率最差。通過馨怡名苑2期我們可以得出結(jié)論，凱里市房地產(chǎn)消費越來越理性了，消費者購房不僅要考慮單價的高低，也考慮總價水平，更看重戶型設(shè)計品質(zhì)，像馨怡名苑2期165㎡三房戶型，小孩房只得10平方米左右，而其他浪費的空間太多了，面積大，能有效使用的空間卻很小。關(guān)于商業(yè)配套：選擇題：只做街區(qū)商業(yè)，不做集中式商業(yè)商業(yè)街區(qū)是一種先進的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式，具有街鋪的靈活性和商業(yè)步行街的休閑性及鄰里商業(yè)的生活的便利性等特點，是現(xiàn)代歐美國家最為流行的商業(yè)模式之一。它具有以下重要特點：216。 可售性：街區(qū)商業(yè)經(jīng)營靈活，變現(xiàn)力強，深受投資者歡迎。216。 開放性：與社區(qū)或市政道連接，行成一個開放的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。豐富性，它可由步行街、便利店等多種業(yè)態(tài)組成。216。 人性化：建筑尺度宜人，景觀設(shè)計休閑化，更符合現(xiàn)代人的審美情趣。集中式商業(yè)（如大型商場、購物中心等形態(tài)）雖然可開發(fā)較大面積的商業(yè)物業(yè)，表面看似乎開發(fā)利潤更高，而由于集中式商業(yè)具有開發(fā)成本高、資金回籠銷售套現(xiàn)比較困難、商場經(jīng)營業(yè)態(tài)多招商難度大、要求開發(fā)商必須有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗等難點，開發(fā)集中式商業(yè)很容易積壓了開發(fā)商的資金，實力較強的開發(fā)商如非有戰(zhàn)略上的需求（如：持有商業(yè)物業(yè)做大帳面資產(chǎn)上市融資、專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營等）我們認為不宜盲目開發(fā)集中式商業(yè)。貴司對于凱里市來說是一個外來企業(yè)，變現(xiàn)難的集中式商業(yè)處理不好則有可能成為企業(yè)的包袱。情景式、主題經(jīng)營休閑街區(qū)情景式街區(qū)源來自于“生活”，是利用“街區(qū)”這個硬性載體來營造富有人性化、充滿情趣的現(xiàn)代藝術(shù)生活方式，將人與人的活動、活動的場所交織起來，其生動活潑的筆觸勾畫了人們之間各種復(fù)雜的交互活動：如孩子們在公共空間中嬉戲玩耍、鄰居們在街邊店鋪前散步聊天，人們在上班途中會意地點頭問候……等等。主題經(jīng)營商業(yè)街區(qū)主要包括沿湖開放性區(qū)域的商業(yè)。沿湖街區(qū)可配合政府定向開發(fā)為凱里市餐飲酒吧一條街，引入高檔餐飲和酒吧經(jīng)營，成為項目的重要休閑配套。其他沿金泉路和凱豐一、二路的臨街商業(yè)以銷售套現(xiàn)為主，只進行相應(yīng)的業(yè)態(tài)引導(dǎo)規(guī)劃，不作硬性經(jīng)營業(yè)種規(guī)定。五、主要營銷策略構(gòu)想此次溝通，僅限于對項目的整體思路的認識，不涉及項目的具體操作，因此在項目營銷推廣部分，也僅以核心的推廣策略為溝通基礎(chǔ)，暫不涉及常規(guī)的營銷操作方案。以下所提方案設(shè)想有待于與榕筑公司進行更深入的研討。高端啟動——以高屋建瓴的方式強勢啟動市場n “關(guān)注凱里市精英的生活質(zhì)量”大型系列活動與凱里市政府、相關(guān)權(quán)威媒體機構(gòu)等聯(lián)合舉辦。1) 生活質(zhì)量大調(diào)查：由政府聯(lián)合媒體機構(gòu)對凱里進行大規(guī)模、全方位的生活質(zhì)量調(diào)查；2) 生活質(zhì)量報告發(fā)行：調(diào)查結(jié)果形成《凱里精英生活質(zhì)量報告》，由媒體機構(gòu)在項目推廣期同步推廣；3) 生活質(zhì)量報告會：由媒體舉辦盛大的“生活質(zhì)量報告會”，媒體記者采訪、報道，邀請凱里市的知名人士參與。n 大型聯(lián)動新聞發(fā)布會分別在貴陽市及凱里舉辦項目開盤大型新聞發(fā)布會。通過聲勢浩大的聯(lián)動式新聞發(fā)布會，借貴陽媒介向全省傳播項目開發(fā)理念。理想生活外地考察團組織凱里市主要媒體記者、購房意向強烈的客戶到武漢、貴陽等地考察縱橫集團開發(fā)的品牌項目，一方面可以增強企業(yè)在凱里市場的形象力，增強市民對企業(yè)和項目的信心，另一方面可以向凱里的意向購房者展現(xiàn)縱橫集團的實力，以及他們對未來生活在本案的遠景。通過縱橫集團在其他區(qū)域的成功，帶動凱里市民對項目的認同感。權(quán)威推廣——事半功倍的巧妙借勢手段n 至高榮譽的獲?。赫享椖扛鞣劫Y源，申報并獲取省級乃至國家級的權(quán)威榮譽，如各類獎項等，并借此向目標群體宣傳項目，達到事半功倍的效果。團隊推廣——構(gòu)建社區(qū)的偶像組合n 十大生活顧問團：由于項目所倡導(dǎo)的是全新的生活模式，因此有必要借助“生活顧問”來協(xié)助推廣，以快速、形象地建立項目的生活理念。可在全省社會上聘請最符合項目開發(fā)理念和項目生活定位的十位社會精英人士（或凱里市的10佳青年），組成十大顧問團的人文推廣團隊。為項目組織一群“意見領(lǐng)袖”在市民中廣為傳播和引導(dǎo)項目所倡導(dǎo)的生活方式。結(jié)束語對于操作傳統(tǒng)生活圈的精品樓盤，凌峻擁有非常豐富的策劃經(jīng)驗和營銷經(jīng)驗，基于我們在國內(nèi)有400多個房地產(chǎn)項目的服務(wù)經(jīng)驗，對于這類項目的整體戰(zhàn)略規(guī)劃及項目定位擁有深入研究和大量成功案例。對于草坪寨項目的整體戰(zhàn)略規(guī)劃、項目定位以及全程策劃，凌峻認為不能將其等同于一般項目對待，必須在掌握充分、嚴謹、精確的市場數(shù)據(jù)和依據(jù)后，才能確定該項目的整體策劃思路。有戰(zhàn)略有整合、有概念有執(zhí)行，才能夠為縱橫集團榕筑公司打造一個真正的標桿項目。希望通過本次戰(zhàn)略思考溝通，能夠為項目真正實現(xiàn)高價值提供有益的啟發(fā)！限于時間原因，我司可能對本項目及貴司的思路了解未盡周詳，故在本策略思考中，只是根據(jù)目前所掌握的關(guān)于項目以及市場的資料而作出的項目開發(fā)方向策略建議，我司期望與貴司通過更深入的溝通探討，達成合作關(guān)系，我們將為項目完成更詳細周全的、從產(chǎn)品開發(fā)到項目營銷的策劃建議。草坪寨項目，理想生活之城。草坪寨項目必然是一部凱里市劃時代的鴻篇巨制！凌峻滿懷信心與開發(fā)商一同開創(chuàng)這一里程碑式的輝煌。29凌峻中國 縱橫集團榕筑