【正文】 戶型面積基本可以按市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)，但必須改變目前凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)“以大為尊”的戶型設(shè)計(jì)思想，不要片面追求大戶型，要考慮消費(fèi)者的承受能力，還需要考慮戶型使用的有效性。建議高層住宅產(chǎn)品線控制在85～160㎡之間。馨怡名苑算是凱里市做得比較好的項(xiàng)目，其2期為兩棟高層，去年開盤以來，雖然目前銷售單價(jià)在2100元/㎡左右并不算很高，但銷售狀態(tài)一直不理想，究其原因主要是戶型太大，造成總價(jià)過高，提高了消費(fèi)門檻。馨怡名苑2期有四種戶型：138㎡（三房?jī)蓮d雙衛(wèi)）、157㎡（三房?jī)蓮d雙衛(wèi)）、165㎡（三房?jī)蓮d雙衛(wèi)）和193㎡（四房?jī)蓮d雙衛(wèi)），同是三房的戶型中138㎡戶型銷售情況最好，銷售單價(jià)最高（比同一樓層的其他大戶型高出近100元/㎡），而165㎡和193㎡戶型雖然銷售單價(jià)較低，但銷售率最差。通過馨怡名苑2期我們可以得出結(jié)論，凱里市房地產(chǎn)消費(fèi)越來越理性了，消費(fèi)者購房不僅要考慮單價(jià)的高低，也考慮總價(jià)水平，更看重戶型設(shè)計(jì)品質(zhì)，像馨怡名苑2期165㎡三房戶型，小孩房只得10平方米左右，而其他浪費(fèi)的空間太多了，面積大，能有效使用的空間卻很小。關(guān)于商業(yè)配套：選擇題：只做街區(qū)商業(yè)，不做集中式商業(yè)商業(yè)街區(qū)是一種先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式，具有街鋪的靈活性和商業(yè)步行街的休閑性及鄰里商業(yè)的生活的便利性等特點(diǎn)，是現(xiàn)代歐美國家最為流行的商業(yè)模式之一。它具有以下重要特點(diǎn)：216。 可售性：街區(qū)商業(yè)經(jīng)營靈活，變現(xiàn)力強(qiáng)，深受投資者歡迎。216。 開放性：與社區(qū)或市政道連接，行成一個(gè)開放的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。豐富性，它可由步行街、便利店等多種業(yè)態(tài)組成。216。 人性化：建筑尺度宜人，景觀設(shè)計(jì)休閑化，更符合現(xiàn)代人的審美情趣。集中式商業(yè)（如大型商場(chǎng)、購物中心等形態(tài)）雖然可開發(fā)較大面積的商業(yè)物業(yè)，表面看似乎開發(fā)利潤(rùn)更高，而由于集中式商業(yè)具有開發(fā)成本高、資金回籠銷售套現(xiàn)比較困難、商場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)多招商難度大、要求開發(fā)商必須有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)等難點(diǎn)，開發(fā)集中式商業(yè)很容易積壓了開發(fā)商的資金，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商如非有戰(zhàn)略上的需求（如：持有商業(yè)物業(yè)做大帳面資產(chǎn)上市融資、專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營等）我們認(rèn)為不宜盲目開發(fā)集中式商業(yè)。貴司對(duì)于凱里市來說是一個(gè)外來企業(yè)，變現(xiàn)難的集中式商業(yè)處理不好則有可能成為企業(yè)的包袱。情景式、主題經(jīng)營休閑街區(qū)情景式街區(qū)源來自于“生活”，是利用“街區(qū)”這個(gè)硬性載體來營造富有人性化、充滿情趣的現(xiàn)代藝術(shù)生活方式，將人與人的活動(dòng)、活動(dòng)的場(chǎng)所交織起來，其生動(dòng)活潑的筆觸勾畫了人們之間各種復(fù)雜的交互活動(dòng)：如孩子們?cè)诠部臻g中嬉戲玩耍、鄰居們?cè)诮诌叺赇伹吧⒉搅奶?，人們?cè)谏习嗤局袝?huì)意地點(diǎn)頭問候……等等。主題經(jīng)營商業(yè)街區(qū)主要包括沿湖開放性區(qū)域的商業(yè)。沿湖街區(qū)可配合政府定向開發(fā)為凱里市餐飲酒吧一條街，引入高檔餐飲和酒吧經(jīng)營，成為項(xiàng)目的重要休閑配套。其他沿金泉路和凱豐一、二路的臨街商業(yè)以銷售套現(xiàn)為主，只進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)態(tài)引導(dǎo)規(guī)劃，不作硬性經(jīng)營業(yè)種規(guī)定。五、主要營銷策略構(gòu)想此次溝通，僅限于對(duì)項(xiàng)目的整體思路的認(rèn)識(shí)，不涉及項(xiàng)目的具體操作，因此在項(xiàng)目營銷推廣部分，也僅以核心的推廣策略為溝通基礎(chǔ)，暫不涉及常規(guī)的營銷操作方案。以下所提方案設(shè)想有待于與榕筑公司進(jìn)行更深入的研討。高端啟動(dòng)——以高屋建瓴的方式強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)市場(chǎng)n “關(guān)注凱里市精英的生活質(zhì)量”大型系列活動(dòng)與凱里市政府、相關(guān)權(quán)威媒體機(jī)構(gòu)等聯(lián)合舉辦。1) 生活質(zhì)量大調(diào)查：由政府聯(lián)合媒體機(jī)構(gòu)對(duì)凱里進(jìn)行大規(guī)模、全方位的生活質(zhì)量調(diào)查；2) 生活質(zhì)量報(bào)告發(fā)行：調(diào)查結(jié)果形成《凱里精英生活質(zhì)量報(bào)告》，由媒體機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目推廣期同步推廣；3) 生活質(zhì)量報(bào)告會(huì)：由媒體舉辦盛大的“生活質(zhì)量報(bào)告會(huì)”，媒體記者采訪、報(bào)道，邀請(qǐng)凱里市的知名人士參與。n 大型聯(lián)動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)分別在貴陽市及凱里舉辦項(xiàng)目開盤大型新聞發(fā)布會(huì)。通過聲勢(shì)浩大的聯(lián)動(dòng)式新聞發(fā)布會(huì)，借貴陽媒介向全省傳播項(xiàng)目開發(fā)理念。理想生活外地考察團(tuán)組織凱里市主要媒體記者、購房意向強(qiáng)烈的客戶到武漢、貴陽等地考察縱橫集團(tuán)開發(fā)的品牌項(xiàng)目，一方面可以增強(qiáng)企業(yè)在凱里市場(chǎng)的形象力，增強(qiáng)市民對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目的信心，另一方面可以向凱里的意向購房者展現(xiàn)縱橫集團(tuán)的實(shí)力，以及他們對(duì)未來生活在本案的遠(yuǎn)景。通過縱橫集團(tuán)在其他區(qū)域的成功，帶動(dòng)凱里市民對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。權(quán)威推廣——事半功倍的巧妙借勢(shì)手段n 至高榮譽(yù)的獲取：整合項(xiàng)目各方資源，申報(bào)并獲取省級(jí)乃至國家級(jí)的權(quán)威榮譽(yù)，如各類獎(jiǎng)項(xiàng)等，并借此向目標(biāo)群體宣傳項(xiàng)目，達(dá)到事半功倍的效果。團(tuán)隊(duì)推廣——構(gòu)建社區(qū)的偶像組合n 十大生活顧問團(tuán)：由于項(xiàng)目所倡導(dǎo)的是全新的生活模式，因此有必要借助“生活顧問”來協(xié)助推廣，以快速、形象地建立項(xiàng)目的生活理念。可在全省社會(huì)上聘請(qǐng)最符合項(xiàng)目開發(fā)理念和項(xiàng)目生活定位的十位社會(huì)精英人士（或凱里市的10佳青年），組成十大顧問團(tuán)的人文推廣團(tuán)隊(duì)。為項(xiàng)目組織一群“意見領(lǐng)袖”在市民中廣為傳播和引導(dǎo)項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式。結(jié)束語對(duì)于操作傳統(tǒng)生活圈的精品樓盤，凌峻擁有非常豐富的策劃經(jīng)驗(yàn)和營銷經(jīng)驗(yàn)，基于我們?cè)趪鴥?nèi)有400多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于這類項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略規(guī)劃及項(xiàng)目定位擁有深入研究和大量成功案例。對(duì)于草坪寨項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目定位以及全程策劃，凌峻認(rèn)為不能將其等同于一般項(xiàng)目對(duì)待，必須在掌握充分、嚴(yán)謹(jǐn)、精確的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和依據(jù)后，才能確定該項(xiàng)目的整體策劃思路。有戰(zhàn)略有整合、有概念有執(zhí)行，才能夠?yàn)榭v橫集團(tuán)榕筑公司打造一個(gè)真正的標(biāo)桿項(xiàng)目。希望通過本次戰(zhàn)略思考溝通，能夠?yàn)轫?xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)高價(jià)值提供有益的啟發(fā)！限于時(shí)間原因，我司可能對(duì)本項(xiàng)目及貴司的思路了解未盡周詳，故在本策略思考中，只是根據(jù)目前所掌握的關(guān)于項(xiàng)目以及市場(chǎng)的資料而作出的項(xiàng)目開發(fā)方向策略建議，我司期望與貴司通過更深入的溝通探討，達(dá)成合作關(guān)系，我們將為項(xiàng)目完成更詳細(xì)周全的、從產(chǎn)品開發(fā)到項(xiàng)目營銷的策劃建議。草坪寨項(xiàng)目，理想生活之城。草坪寨項(xiàng)目必然是一部凱里市劃時(shí)代的鴻篇巨制！凌峻滿懷信心與開發(fā)商一同開創(chuàng)這一里程碑式的輝煌。29凌峻中國 縱橫集團(tuán)榕筑