【正文】 管理費用按年收入5%估算。二、年銷售收入和年銷售稅金及附加估算項目正常年（第5年）銷售收入7660萬元。本項目生畜、禽征收5%農(nóng)業(yè)稅，水果征收10%稅。年銷售收入和年銷售稅金及附加估算見附表5。三、利潤總額及分配項目正常年份利潤總額為6123萬元，項目免征所得稅，盈余公積金按利潤的10%計算。四、財務(wù)盈利能力分析（全部投資），根據(jù)該表計算以下財務(wù)評價指標。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12）為萬元。財務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，該項目在財務(wù)上是可行的。項目的投資回收期為5年，優(yōu)于行業(yè)基準投資回收期，這表明項目投資能按時回收。五、不確定性分析（1）敏感性分析考慮項目實施過程中一些不定因素，分別將固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、收入、投產(chǎn)期作不利于項目的變化，對內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期進行敏感性分析，收入對項目的影響最大，經(jīng)營成本次之，固定資產(chǎn)投資最小。（2）盈虧平衡分析通過計算以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）（第5年）表明，本項目只要達到79%，項目就可保本。 升級項目一期9項內(nèi)容財務(wù)評價一、 利潤估算（一）現(xiàn)有項目實際盈利總額：黃金華芒：4000棵 X 100斤 X 15元/斤產(chǎn)=600萬元蓮霧：3000棵 X 100斤 X 18元/斤=540萬元火龍果：140畝 X 3500棵 X 木瓜：3000棵 X 100斤 X 6元/斤=180萬元釋迦：2000棵 X 100斤 X 18元/斤=360萬元；巨峰葡萄：50畝 X 2500斤 X 18元/斤=225萬元農(nóng)家樂餐廳年營業(yè)額：500萬元套種草莓、圣女果、蔬菜等農(nóng)作物收入：80萬元利潤總和：（二）升級項目一期完成后利潤估算休閑旅游、健康理療等按每年實際100萬人次，按30萬人次實際消費計算，利潤按50元/人次：（1）30萬人次 X 50元/人次=1500萬元（保守計算）（2）有機肥：20萬噸X30元=600萬（保守計算）（3）品牌農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)店面直銷附加值：300萬元綜上各項目利潤年平均總和：二、 升級項目建成后利潤年增長510%2014/2015 年休閑旅游、健康理療等每年實際來園區(qū)100萬人次，在人數(shù)夠不變的前提下提高服務(wù)質(zhì)量，增加服務(wù)內(nèi)容，讓實際消費人數(shù)提高，消費比例增加，就能提高實際利潤率，每年怎家510%的利潤率是可以實現(xiàn)的。第十三章 社會效益、生態(tài)效益評價第一節(jié) 社會效益評價 通過本項目的帶動可以對南昌區(qū)域及至全省的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可以起到優(yōu)化調(diào)整的作用。 通過本項目示范園和周邊地區(qū)的技術(shù)推廣及輻射，可迅速提高南昌市郊區(qū)農(nóng)業(yè)科技水平和農(nóng)民的文化素質(zhì)，廣大農(nóng)民群眾通過參與項目建設(shè)，接受技術(shù)培訓，可較快地提高自身的科學文化和科技應(yīng)用水平。 本項目建成后具有明顯的社會效益，預(yù)計每年可提供5萬個就業(yè)工日，緩和農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)壓力，可為東莞市居民提供無公害、綠色優(yōu)質(zhì)保健農(nóng)副產(chǎn)品，豐富城鎮(zhèn)居民的餐桌，提高人們的生活質(zhì)量。促使產(chǎn)品質(zhì)量上檔次，補充淡季供應(yīng)的缺品，本項目實施后，可以推動項目區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，每年可增加農(nóng)民人均收入約1000元。本項目建成后，每年上交稅收360萬元，增加了地方財政收入，以示范作用輻射周邊地區(qū)，促進該區(qū)域國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。本項目以生態(tài)農(nóng)業(yè)園為基礎(chǔ)，將生產(chǎn)、休閑養(yǎng)生、旅游、美食及一系列軟硬件相結(jié)合打造生態(tài)農(nóng)業(yè)品牌，品牌決定了一個產(chǎn)品的延伸度，因此我們要認識和定位公司品牌，做到知己知彼，準確定位，它在帶給消費者物質(zhì)享受的同時，還帶給消費者一定的精神享受。品牌的這種非凡功能構(gòu)成了品牌農(nóng)產(chǎn)品所特有的市場競爭力。品牌文化的深度：做農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，創(chuàng)原生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品精品品牌。產(chǎn)品包裝元素：無公害、安全食品，力求高檔次包裝，突出產(chǎn)品高檔定位。產(chǎn)品線的設(shè)置：主打高檔農(nóng)產(chǎn)品禮品，兼顧中檔產(chǎn)品的研發(fā)引進和市場推廣。營銷策略：側(cè)重團購渠道的開發(fā)，利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體為載體提供公司產(chǎn)品進行贊助宣傳公司形象，從而吸引目標消費群體對我司的認知度，同時大力發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)營銷的作用，利用電子商務(wù)平臺公司官方網(wǎng)站及手機APP平臺進行產(chǎn)品宣傳、直銷。將實體店銷售和網(wǎng)絡(luò)平臺大數(shù)據(jù)合并互補銷售，實現(xiàn)真正意義上的互聯(lián)網(wǎng)＋生態(tài)農(nóng)業(yè)的經(jīng)營模式。第二節(jié) 生態(tài)效益評價本項采用生態(tài)農(nóng)業(yè)模式建設(shè)，不但不會產(chǎn)生環(huán)境污染源，而且還可以減少水土流失，培肥土壤，提高土地的利用價值，保護自然生態(tài)環(huán)境，形成以蔬菜、養(yǎng)殖、沼、果的生態(tài)模式。不僅可產(chǎn)生大量優(yōu)質(zhì)有機肥生物肥供用菜田施用，提高土壤有機質(zhì)含量，而且可產(chǎn)生沼氣，為示范園提供燃料源，有利于環(huán)境保護。在實施前進一步計劃對各子項目的生態(tài)效益的具體數(shù)據(jù)，達到定量分析、科學評價實施生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)生的效益，對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，充分利用資源，都有較大的促進作用。第十四章 鐵場村配套旅游發(fā)展計劃一、鐵場村生態(tài)資源山林資源村以北清溪森林公園（又名清溪林場，銀瓶山風景區(qū)清溪片區(qū)）與村域次生理林。鐵場村背靠東莞最高的山銀平山脈，清溪鎮(zhèn)的清溪森林公園是銀屏山風景區(qū)清溪片區(qū)，2014年獲評國家4A級旅游景區(qū)。公園里面有龍?zhí)端畮欤磋F場村的土船坑水庫、石船坑水庫區(qū)域，是東莞市負離子含量最高的地方，未開發(fā)區(qū)）、清溪湖、黃茅田瀑布、雙尾山瀑布、短萼儀花、禾雀花、爆石、獅子巖等多個景點。鐵場四周分布蟾蜍山、正坑山、上牌山、亞公山、對面排山，次生林覆蓋山體，野生動物豐富，如本土野生樹種、國家二級保護動物紅毛雞、野豬、黃晶、五指毛桃等。 山林的利用：本土特色物產(chǎn)豐富，開發(fā)探險、科普教育、休閑觀景旅游等功能。 飲用水資源 （1）村以南茅輋水庫 茅輋水庫位于東莞市清溪鎮(zhèn)鐵場村下游，總庫容1210萬立方米，屬中型水庫，是清溪鎮(zhèn)第二大自然水資源庫區(qū)、飲用水自然保護區(qū)，水質(zhì)保護目標為國家的表水水質(zhì)標準（GB38382002）飲用水II類（表1），集防洪、供水、灌溉、發(fā)電綜合經(jīng)營于一身，為清溪鎮(zhèn)1/3人口提供飲用水。 （2）村內(nèi)土船坑、石船坑水庫 ，屬?。ǘ┬凸喔人畮?，因水質(zhì)好與石船坑水庫同做鐵場村實際飲用水源。 （3）村內(nèi)“南方波魚”溪流 村內(nèi)土船坑、石船坑水庫位于茅輋水庫上游。在聯(lián)系土船坑、石船坑水庫與茅輋水庫的溪流河段中，東莞首次發(fā)現(xiàn)“活化石”南方波魚。游客現(xiàn)于部分河段自發(fā)開展水活動。 飲用水資源的利用：推廣水質(zhì)保護與無污染水庫種養(yǎng)方式，開發(fā)濕地景觀與野生魚類科普教育、水源保護允許范圍的親水休閑等功能。 特色農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖源（1）村域內(nèi)清溪鎮(zhèn)國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園（含莞香園）一期以優(yōu)質(zhì)花、果、蔬、魚生產(chǎn)示范、農(nóng)業(yè)科技培訓、科普教育、農(nóng)業(yè)休閑旅游為主要內(nèi)容，以花卉為特色產(chǎn)業(yè)，以鮮花和有機果蔬為主導(dǎo)產(chǎn)品，打造成創(chuàng)匯型，環(huán)保型的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。二期項目與園區(qū)一期相鄰，向村外擴展。擬建設(shè)成為一個以珍稀莞香植物數(shù)據(jù)保護、莞香茶生產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)嶺南水果種植及科普教育為主導(dǎo)的生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園。（2）莞香園莞香樹屬國家二級保護植物，中藥名為“沉香”，是我國特有的珍貴藥用植物，并因東莞市而命名為莞香樹。 莞香園是東莞迄今最古老最原始、面積最大的野生莞香群落。其中一棵樹齡約200年的莞香樹，老樹頭上生長出八支新枝干，在東莞首屆十佳美樹評選中被評為“東莞第一美樹”。 清溪鎮(zhèn)以莞香園野生莞香群落為依托，以莞香樹的種植帶動舊經(jīng)濟林、自然林以及級城市行道樹的改造，同時與科研單位合作進行莞香產(chǎn)品的深度加工，將清溪莞香打造成一個“百年傳奇、香飄萬里”的生態(tài)文化品牌。（3）村域內(nèi)壩尾梯田壩尾的山坡、山腳，保留著鐵場村的最后一片自留耕地（4）水源地果林蜂場村內(nèi)結(jié)合果林設(shè)有蜂場若干處，最大的一處“百蜂園”位于茅輋水庫上游擬建濕地果園旁。特色農(nóng)業(yè)種養(yǎng)資源的利用：鐵場村生態(tài)優(yōu)勢突出，本土特色物產(chǎn)豐富，有科普教育、觀賞體驗商、業(yè)價值。生態(tài)基礎(chǔ)配套設(shè)施村內(nèi)擬建污水處理廠、人工濕地、選址于茅輋水庫上游，為提升居住環(huán)境、發(fā)展文化生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)提供了關(guān)鍵的基礎(chǔ)配套。二、鐵場村文化資源文保單位鐵場村地處東莞山區(qū)客家聚落風貌區(qū)，是著名的革命老區(qū)?，F(xiàn)有兩2處市級文物保護單位，分別為：鐵場客家圍（清，下圍）、抗日戰(zhàn)爭時期廣東人民抗日游擊隊東江縱隊路東干部訓練班遺址（廣緣庵，明，壩尾）。 鐵場圍位于東莞市清溪鐵場村下圍西門村民小組，始建于清乾隆二十九年（1764）為本地大姓韓姓族人的祖居。共有四座圍屋組成，分別是上圍、下圍、壩圍、雞公田圍，其中最古老的是上圍。圍屋坐北向南，圍墻用灰砂等筑成，布滿內(nèi)大外小的射擊孔，客家圍的四角建有望樓，圍前有一個半月形的水塘，客家人稱之為風水塘?，F(xiàn)存主要建筑有韓氏宗祠等。對研究清代東莞地區(qū)客家建筑及客家人遷徒歷史具有一定價值。 廣緣庵位于銀瓶山麓南側(cè)麓，始建于明代晚期。明代崇禎年間，當時一位尼姑有只清溪，在銀屏山下建庵修行，取名廣緣庵，意為廣結(jié)善緣。清代經(jīng)修繕，廣緣庵改辦成學堂、書院；抗日戰(zhàn)爭時期，鐵場山高林密，廣緣庵成為廣東人民抗日游擊隊東江縱隊的活動基地，1945年春，為培養(yǎng)適應(yīng)形勢發(fā)展需要的黨政軍干部，路東縣委又在此舉辦干部培訓班，被譽為惠東寶的“小延安”。歷史建筑鐵場村除文物以外的歷史建筑保護對象，以傳統(tǒng)民居和宗祠為主，如上圍祠堂。鐵場村特色傳統(tǒng)民居的建筑語言，可以作為新建住宅的借鑒，“五個有”文化設(shè)施、村委會等，是東莞村落典型的現(xiàn)代公共建筑，清溪鎮(zhèn)氣象站是現(xiàn)代公共建筑的優(yōu)秀代表。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)清溪鎮(zhèn)于2008年被授予“中國麒麟文化傳承基地”。目前，清溪鎮(zhèn)已有國家級“非遺”項目一項（麒麟制作），省級非遺項目2項（麒麟舞、客家山歌），市級“非遺”項目一項（客家釀酒）。清溪鎮(zhèn)省、市級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)：麒麟舞、客家服飾制作。非遺產(chǎn)類非物質(zhì)文化資源清溪鎮(zhèn)鐵場村歷史沿革，村名，街巷與出入口名的牛由來，文化節(jié)與文化廣場、本土人文、客家美食與特產(chǎn)、莞香文化、紅色文化、為本次規(guī)劃擬發(fā)掘與保護、利用的對象。 清溪鎮(zhèn)是客家人聚居地，客家文化源遠流長，清溪鎮(zhèn)被廣東省文化廳授予“民族民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”稱號，定期舉辦客家文化藝術(shù)節(jié)。 清溪鎮(zhèn)于每年三月份舉辦賞花節(jié)（禾雀花、短萼儀花）?；顒拥攸c將在清溪大王山森林公園、銀瓶山森林公園清溪片區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)園莞香園等景點的基礎(chǔ)上輻射至清溪各景點、街道。鐵場村文化資源的利用：鐵場村現(xiàn)有客家文化、紅色文化、優(yōu)秀現(xiàn)代建筑資源，可發(fā)展歷史文化教育與歷史文化旅游產(chǎn)業(yè)。三、鐵場村第三產(chǎn)業(yè)資源鐵場村現(xiàn)有農(nóng)莊生態(tài)優(yōu)勢突出。鐵場村第三產(chǎn)業(yè)資源的利用：可在村內(nèi)進一步發(fā)展民宿及底商上住體驗式戶型，即鐵場村的旅宿、商業(yè)、餐飲功能以及部分農(nóng)產(chǎn)品加工、旅游體驗、旅游后勤。住區(qū)的幼兒園，均與村民住宅結(jié)合，由原住民居提供，發(fā)展體驗式農(nóng)家樂。 同時可建設(shè)客家主題農(nóng)民酒店，以村民住宅與花園式客家主題酒店結(jié)合，提供旅宿、餐飲、商業(yè)、培訓教室等體驗空間。鐵場村相關(guān)建設(shè)可作為旅游產(chǎn)業(yè)的公共服務(wù)配套設(shè)施。四、總體發(fā)展思路在完善村的基礎(chǔ)設(shè)施、形成生態(tài)文化網(wǎng)絡(luò)空間格局的基礎(chǔ)上，依托家園共生發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)，提升村的造血功能生態(tài)、文化網(wǎng)絡(luò)空間格局：“一環(huán)兩語三板塊”，19個功能分區(qū)，端口輻射景點，以徑“徑”串聯(lián)的分布格局。（1）林緣溯水板塊：以次生林緣，船坑水庫溪流為載體，打造登山、野外拓展、露營等休閑康體運動區(qū)；（2）生態(tài)農(nóng)業(yè)園板塊：以生態(tài)農(nóng)業(yè)園一、二期為載體，打造賞花，莞香、農(nóng)事體驗，生態(tài)園餐飲等生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗區(qū)；（3）新型社區(qū)版塊：通過對村民住宅、環(huán)境進行改造升級，發(fā)展農(nóng)家樂、農(nóng)家旅館、青年旅社、七彩梯田等，適度發(fā)展綠色食品加工業(yè)，為鐵場村發(fā)展旅游完善相關(guān)配套設(shè)施，打造新型農(nóng)村社區(qū)。家園共生低碳產(chǎn)業(yè)模式：發(fā)覺生態(tài)、文化、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，依托家園共生，實現(xiàn)一、二、三無污染低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，以文化、生態(tài)旅游帶動鐵場村的經(jīng)濟發(fā)展。五、家園共生的碳產(chǎn)業(yè)模式鐵場村屬于東莞市水源地及生態(tài)保護區(qū)，不能發(fā)展工業(yè)，因此將著重發(fā)展有機農(nóng)業(yè)，生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光，農(nóng)業(yè)與自然保護教育培訓與工作坊，原住民生活旅游體驗產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)運營與產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用等低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)。有機農(nóng)業(yè)通過農(nóng)作物的多樣性帶來，景觀、活動、體驗的多樣性；發(fā)展生態(tài)體系以減少化學品的使用，保護水源，提供天然的產(chǎn)品并帶來更好的經(jīng)濟效益；種養(yǎng)結(jié)合以提供更為豐富的產(chǎn)品（如蜂蜜、魚等）生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光、農(nóng)業(yè)與自然保護教育培訓與工作坊 依托有機農(nóng)業(yè)，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光，開設(shè)農(nóng)業(yè)與自然保護教育示范、培訓與工作坊，如有機種植、農(nóng)產(chǎn)品加工，濕地種植示范，污水處理示范等。原住民旅游體驗產(chǎn)業(yè)利用民居，結(jié)合鐵場村的生態(tài)文化優(yōu)勢，開發(fā)村民自住+附加功能的原住民生活旅游體驗產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)運營及產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用清溪鎮(zhèn)水源地保護區(qū)的鐵場村，地處深莞惠（坪新清）產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)的高端制造區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、生活配套區(qū)。依托清溪鎮(zhèn)的高端制造業(yè)（清溪鎮(zhèn)是國內(nèi)最大的電腦制造基地之一），鐵場村可發(fā)展農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈（設(shè)備制造、網(wǎng)絡(luò)運營、產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用）中的我網(wǎng)絡(luò)運營、產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用，發(fā)展“家庭農(nóng)場物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”。 利用租用的土地、陽臺、屋頂種植，實現(xiàn)通過手機、IPAD、電腦等終端對自家的一分地進行種養(yǎng)殖全程監(jiān)控，滿足無限距離遙控翻的地、播種、澆水等種養(yǎng)植的新需求。旅游線路開發(fā)及旅游產(chǎn)品開發(fā)鎮(zhèn)外、鎮(zhèn)內(nèi)聯(lián)動游線，結(jié)合村內(nèi)游線，文化，生態(tài)旅游帶動鐵場村經(jīng)濟發(fā)展。利用特有的生態(tài)文化產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)重走東縱路清溪生態(tài)拓展營地、水源地原住民生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園度假村、清溪鎮(zhèn)東部鄉(xiāng)村民俗三日游、觀光一日游、“騎樂無窮”休閑美食游等村、鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品。1